【不動産投資入門】　日本財託さん: たまちんの兼業大家さん

2018年12月02日

【不動産投資入門】　日本財託さん

こんにちは。先日、日本財託さんの不動産投資
セミナーに参加した後、個別面談をしてきました。

同社重吉社長のセミナー内容は非常に分かり易く、
なるほどと、思わされます。
いま私が不動産投資を真剣に考え、勉強中なのは
（幸か不幸か←まだ結論はでてませんので）
日本財託さんのセミナーの影響です。

ご興味ある方は、Youtubeにもupされてますのでご参考。
結構以前の講演ですが、今のセミナーと同じことを話していて
内容の一貫性があることも、信用できるかなっと。
https://www.youtube.com/watch?v=KBgxw5WVgIU&t=480s
https://www.youtube.com/watch?v=35S0JLNTY4s&t=140s

私なりの理解の整理を備忘録的に書きますが

同社の特長：長年の実績と経験、長期堅実投資を勧め
・堅実な東京23区中古マンション投資の方法を勧める
・過度な借入による投資は金利上昇や空室リスクから絶対勧めない
　コツコツコツコツこそが勝つコツ
・返済ローンのないマンションを2軒もつ（自己資金＋借入れ）
・そして3軒目を購入するときには、ローンのないマンション2軒
　の家賃収入と3軒目の家賃収入で3倍速でローン返済（自己資金0）
・3軒目のローン完済すれば4軒目を購入し、4軒分の家賃収入で返済
・3~4軒保有すると、自己資金をいれなくても、
　ローンのないマンションがマンションを増やしてくれる
・借入れは最初の2軒を準備するまで。それでもフルローンではなく
　全体の30~40％の借入れとする。
・月利複利、レバレッジの黄金律
・日本政策公庫の10年固定金利をオススメ

教えてもらったことをもとに色々考え中ですが、
・1000万円の物件を手取り利回り5%で購入できる前提で
　自己資金1850万円は、18年後に1000万円の物件は×5軒に。
　家賃収入5万円×5軒＝25万円/月×12か月＝300万円/年の収益を
　生み出してくれる資産になる試算結果となりました。
　(固定資産税含まず。家賃下落・空室リスク含まず
　あと1000万円程度の物件は築古30年位の筈なので、
　 20年後は築50年、それでも借りてくれるかな？家賃はさがるな）

・最大の特長は、ローンのないマンションが家賃を生み出して
　くれて、ローンを返済してくれるので、手堅いってことかな。
　失敗するリスクが少ない。

・でも兎に角、地味に長期間、資金を拘束させ続けることになる。

・物件価格の適正さ、割高感の有無・・・今後向き合う予定。
　でも査定能力を磨かないと。。。

・同業他社さんは最初から借入れMAXで3軒同時に買いましょう
　と勧められます。こちらの方が、1軒目の繰上げ返済を終え、
　2軒目の繰上げ返済を開始するとき、借主の家賃でローン返済
　が進んでいるため、全体の収益をより膨らますことができますが
　金利上昇時や非常時が生じた時に逃げ道がないことがやっぱり
　心配ですね。
　
・今までの10年は、不動産投資にとって非常によい10年だったそう
　なので、今後の10年、20年でも勝てる投資か。

すみません、個人の悩みを綴っても、読者は面白くないですよね。
ちろちろちろちーん。