2010年04月02日
蘆花公園の物件では新価格販売！？
本日、世田谷区南烏山３丁目に約半年前に完成したマンション「グローリオ蘆花公園」（売主：セコムホームライフ・平和不動産）の折込チラシが配布されていましたので、簡単に解説致します。
１月３１日にこのブログで、セコムホームライフの「１０周年、総額３億円キャンペーン」について書いておりました。その時にもこちらの蘆花公園の物件は対象物件で当時３期２次で２０戸でした。
まず驚いたのは新価格の発表です。
「１０周年謝恩価格」という表記 ← 残念ながら苦しい口実（言い訳）のように思えてなりません。
１．２ＬＤＫの８８．００㎡の住戸 旧価格 ８，９１０万円 ⇒ 新価格６，１３０万円（３１．２％ＤＯＷＮ）
２．３ＬＤＫの９３．５１㎡の住戸 旧価格 ９，８７０万円 ⇒ 新価格７，８９０万円（２０．０％ＤＯＷＮ）
３．３ＬＤＫの１２１．３３㎡の住戸 旧価格１２，４２０万円 ⇒ 新価格９，８５０万円（２０．７％ＤＯＷＮ）
当初の価格設定が坪単価３３０万円を超える金額であったのが、そもそもの誤りですね。
新価格にしても坪単価が２７０万円程度するのでは、今後どうなることでしょうか？
今回のチラシの概要は以下の通り。
総戸数：３６３戸
住宅棟：８棟
構造・規模：地上５階・９階・１０階・１２階
販売戸数：８４戸
販売価格：３，７９０万円～１５，８２０万円
専有面積：４７．７６㎡～１７２．０４㎡
最多価格帯：６，８００万円台（６戸）
売れ残り住戸の平均価格が８，０００万円と仮定した場合、売上では約６７億円が未販売という状況で、原価ベースでは、仮に原価率８０％とすると、約５３億円の資金が寝てしまっていることになります。
世田谷区で千歳烏山駅からも徒歩８分という表示であっても、値付けが３３０万円超えというのは無理をしましたね。
⇒ 環八の外側で甲州街道も近い場所という事を客観的に理解していれば、そのような無理をしなかったでしょう。仕入れ（事業化）を決定した方は、大変なことをしてしまいましたね。
一方で消費者としては、このよう売れ残り物件を検討する場合には、環境や立地などで特に問題なしと思われる方は、じっくり待っていて下さい。
⇒ 売れなければじりじりと値段は下がってきますので。（但し、買取業者に買い取らせてしまうこともありますが。）
施工会社は前田建設工業（一部上場企業）です、設計会社は、存知ませんが。
マンション購入を検討中の方は、「買い時」をじっくり考えるのと、立地・環境、企業そのものの経営状態の把握など、チェックしなければならないことは数多くあります。
不動産そのもののリスクや重要事項説明書に記載される複雑な内容（特約事項・容認事項など）をきちんと理解し納得してから、最終的に購入するか否かを判断して、それらを踏まえた後に手付金の振り込みと契約書への署名・捺印をして下さい。
以上
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