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2012年06月06日
「建ぺい率」と「容積率」、住みよい環境。
住宅地にも田舎や都会、商店街や団地や住宅地、色々な環境があります。
マイホームの建つ敷地は、「建ぺい率50％」「容積率80％」土地を取得する再、これはとても重要です。覚えておいて損はありません。
「建ぺい率50％」は１０m四方の１００㎡土地に、最大５０㎡の平屋が作れます。
「容積率80％」は、最大１Ｆ、４０㎡の総２階建の家が建てられます。
また、容積率が低い土地ほど、住宅街とも言えますので、家を建てた後、「隣に大きな建物ができて日陰になった・・。」なんてことも無いといえます。
都会、商業地など、限度はありますが、建ぺい率100％近くになり、容積率も200％、400％と多くなりますが、土地の利用価値も高まるため価格も高くなります。
マイホームの建つ敷地は、「建ぺい率50％」「容積率80％」土地を取得する再、これはとても重要です。覚えておいて損はありません。
「建ぺい率50％」は１０m四方の１００㎡土地に、最大５０㎡の平屋が作れます。
「容積率80％」は、最大１Ｆ、４０㎡の総２階建の家が建てられます。
また、容積率が低い土地ほど、住宅街とも言えますので、家を建てた後、「隣に大きな建物ができて日陰になった・・。」なんてことも無いといえます。
都会、商業地など、限度はありますが、建ぺい率100％近くになり、容積率も200％、400％と多くなりますが、土地の利用価値も高まるため価格も高くなります。
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2012年06月01日
玉石擁壁や傾斜地の土地は眺めはいいが規制がある。
右も左も分からず、住宅地、マイホームを建てられそうな場所を求めてあっちこっち車で散策。
土地探しをする時、交通や買い物はもちろんですが、日当たりも気にします。
住宅地全体が南斜面なら多少傾斜して南面の住宅街の敷地などはさらに好条件の様に見えます。
色々、住宅地を徘徊し、ネットの売買情報を見て、良さげな古屋のある物件がありました。
そこで、資料を持って欠陥住宅撲滅を掲げるNPO法人に相談に行ってみました。
開口一番「この物件はお勧めしません!」。
持ち込んだ資料画像には、玉石の擁壁がありました。
傾斜地や、風光明媚な土地にはよう擁壁がありますが、その擁壁が玉石づくりだったんです。
玉石のよう壁は昔作られた代表的なよう壁でよく見かけます。
現在、玉石の擁壁は違反となっており、新築する際は、制約があったり、擁壁を新たに造る必要があるなどし費用がかかり過ぎる場合もあるので注意が必要とのこと。
一応、１ｍ未満であれば、敷地境界から１ｍ空けた部分から家は建てることができるようです。
高さが１ｍを超える場合は、基礎の土圧が４５度の角度でよう壁にかかると決められているため、よう壁の高さ以上の幅を境界から空ける必要があります。
ただし、玉石の擁壁は安全なよう壁とは認めらず建築確認を取得できないこともあるため注意が必要です。
場合によっては、違反建築物で住宅ローンを利用することができない場合もあります。
土地探しをする時、交通や買い物はもちろんですが、日当たりも気にします。
住宅地全体が南斜面なら多少傾斜して南面の住宅街の敷地などはさらに好条件の様に見えます。
擁壁は強度不足でお金がかかる場合がある
色々、住宅地を徘徊し、ネットの売買情報を見て、良さげな古屋のある物件がありました。
そこで、資料を持って欠陥住宅撲滅を掲げるNPO法人に相談に行ってみました。
開口一番「この物件はお勧めしません!」。
持ち込んだ資料画像には、玉石の擁壁がありました。
傾斜地や、風光明媚な土地にはよう擁壁がありますが、その擁壁が玉石づくりだったんです。
玉石のよう壁は昔作られた代表的なよう壁でよく見かけます。
玉石の擁壁は現在は違反です。
現在、玉石の擁壁は違反となっており、新築する際は、制約があったり、擁壁を新たに造る必要があるなどし費用がかかり過ぎる場合もあるので注意が必要とのこと。
一応、１ｍ未満であれば、敷地境界から１ｍ空けた部分から家は建てることができるようです。
高さが１ｍを超える場合は、基礎の土圧が４５度の角度でよう壁にかかると決められているため、よう壁の高さ以上の幅を境界から空ける必要があります。
ただし、玉石の擁壁は安全なよう壁とは認めらず建築確認を取得できないこともあるため注意が必要です。
場合によっては、違反建築物で住宅ローンを利用することができない場合もあります。
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2012年05月19日
土地選びの基本「市街化区域」と「用途区域」
土地を取得する際、気をつけることは多々ありますが、ほんとうにこの土地に思い描いたマイホームが建つのかある程度確認しておかなければなりません。
一般的には、そこが居住可能な地域なのかどうか、更地の宅地分譲であれば問題ないのでしょうが、中古住宅の場合は特に、市街化調整区域で原則家を建てられなかったりします。
農地についても、宅地への変更届出と許可が必要だったり時間がかかってしまったりします。
一方、家を建てられる「市街化区域」で、その区分は用途によって10以上の「用途区域」に分けられています。
場合によっては、住宅を建てた後すぐに、目の前にビルが建ってしまったなんてことがありえると思います。
ちなみに我が家は、「市街化区域」「第一種低層住居専用地域」で、路地一本で4車線の道路でお向かいさんは、「第二種低層住居専用地域」です。
「用途地域」には13地域がありますが、大きく3タイプに分けることができます。
■住居系
住居系には8地域があり、住環境が優先されている用途地域で、2019年4月新たに追加された「田園住居地域」もここに含まれます。
この8地域には大きな工場や商業施設は建てられません。
■商業系
商業系には2地域があり、住民が買い物や遊びなどに使える商業施設などが立ち並ぶ地域です。
■工業系
3地域があり工場の利便性を高めた地域です。
戸建てを建てられる地域は、「市街化調整区域」の「住居系」に指定されている土地です。
住宅系のはさらに8種の地域に分類されていますが、自分にとって戸建てを建てるの快適な環境であろう地域のみ書きたいと思います。
もちろん、8種の地域までそれぞれ異なる制限があり、戸建てのみと制限が多いほど、土地の価格が安くなる傾向にあります。
逆に、戸建てや大型の建物や商業施設も建てられる地域は地価が高騰します。
市街化調整区域の用途が「住居系」の
第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域で、建てられる高さが10ｍか12ｍなどに、一戸建てか低層マンションなら建てられます。
店舗は床面積の合計が50m2以下であれば可能、個人商店という感じでしょうか。
第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域です。高さの制限は第一種低層住居専用地域と同様です。
ただし、床面積150m2までの店舗が可能になるため、コンビニや飲食店が建てられます。
町の感じとして、コンビニや小規模な商店が並ぶという感じでしょうか。
第一種中高層住居専用地域
これ以上は、中高層住宅のための建物の高さ制限がなくなりが、一戸建ての土地としては、地価も高騰するため割愛したいと思います。
コストを考え一戸建てを建てるとすれば、市街化調整区域で用途が「住居系」の「第一種低層住居専用地域大」か「第二種低層住居専用地域」。
そんな条件の中からライフスタイルに合った土地を選ぶことが、長く快適に住めるかどうかのポイントになってくると思います。
マイホームは、冒頭書いた通り「第一種低層住居専用地域」土地は約70坪、建蔽率は50％容積率80％だったと思います。
よって、床面積は約55坪(70坪×80%≒56坪)の戸建てが立てられるわけです。
－2020.01.18リメイク
一般的には、そこが居住可能な地域なのかどうか、更地の宅地分譲であれば問題ないのでしょうが、中古住宅の場合は特に、市街化調整区域で原則家を建てられなかったりします。
農地についても、宅地への変更届出と許可が必要だったり時間がかかってしまったりします。
一方、家を建てられる「市街化区域」で、その区分は用途によって10以上の「用途区域」に分けられています。
場合によっては、住宅を建てた後すぐに、目の前にビルが建ってしまったなんてことがありえると思います。
ちなみに我が家は、「市街化区域」「第一種低層住居専用地域」で、路地一本で4車線の道路でお向かいさんは、「第二種低層住居専用地域」です。
用途地域大きく分けると3つ。
「用途地域」には13地域がありますが、大きく3タイプに分けることができます。
■住居系
住居系には8地域があり、住環境が優先されている用途地域で、2019年4月新たに追加された「田園住居地域」もここに含まれます。
この8地域には大きな工場や商業施設は建てられません。
■商業系
商業系には2地域があり、住民が買い物や遊びなどに使える商業施設などが立ち並ぶ地域です。
■工業系
3地域があり工場の利便性を高めた地域です。
戸建てを建てられる地域は、「市街化調整区域」の「住居系」に指定されている土地です。
戸建てで住みやすい住居系用途地域
住宅系のはさらに8種の地域に分類されていますが、自分にとって戸建てを建てるの快適な環境であろう地域のみ書きたいと思います。
もちろん、8種の地域までそれぞれ異なる制限があり、戸建てのみと制限が多いほど、土地の価格が安くなる傾向にあります。
逆に、戸建てや大型の建物や商業施設も建てられる地域は地価が高騰します。
ローコストな低層住居専用地域
市街化調整区域の用途が「住居系」の
第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域で、建てられる高さが10ｍか12ｍなどに、一戸建てか低層マンションなら建てられます。
店舗は床面積の合計が50m2以下であれば可能、個人商店という感じでしょうか。
第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域です。高さの制限は第一種低層住居専用地域と同様です。
ただし、床面積150m2までの店舗が可能になるため、コンビニや飲食店が建てられます。
町の感じとして、コンビニや小規模な商店が並ぶという感じでしょうか。
第一種中高層住居専用地域
これ以上は、中高層住宅のための建物の高さ制限がなくなりが、一戸建ての土地としては、地価も高騰するため割愛したいと思います。
コストを考え一戸建てを建てるとすれば、市街化調整区域で用途が「住居系」の「第一種低層住居専用地域大」か「第二種低層住居専用地域」。
そんな条件の中からライフスタイルに合った土地を選ぶことが、長く快適に住めるかどうかのポイントになってくると思います。
マイホームは、冒頭書いた通り「第一種低層住居専用地域」土地は約70坪、建蔽率は50％容積率80％だったと思います。
よって、床面積は約55坪(70坪×80%≒56坪)の戸建てが立てられるわけです。
－2020.01.18リメイク
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