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2017年09月22日

不動産鑑定士の勉強も細々と始めました。まずは鑑定理論から。

受験スケジュールに従って、不動産鑑定士の短答式に向けて鑑定理論の勉強を始めました。基本書はとりあえず手持ちのTAC暗記テキスト。まずは「鑑定評価基準等」の読み直し。思い返すとこれ「地域」という概念の理解がキーに思えます。
DSC_1573.JPG

30年近く前に不動産鑑定士事務所に、補助者として勤務していましたが、試験は不合格だったことは以前書きました。補助者といっても実際は見習いなので、法務局・市役所での調査・聞き取りや、現地の状況確認・公示地や取引事例地の確認、不動産屋さんから相場などを聞き取って、自力で鑑定評価書を完成する必要があります。(事務所で異なるとは思いますが)

飛び込みで相場を聞き取るのは、営業をやってないとツラいですよ。先生の中でも嫌がる人は少なくないと聞きます。かなり鍛えられました。もちろん鑑定評価書は、有資格者の先生に説明し、細かいチェックが入り、最終的には先生の名で作成されます。

苦労するのは「地域」の範囲の設定なんですよね。対象地や取引事例地・公示地が、それぞれどの地域に属するかを決めなければ、それぞれの価格水準の比較ができませんから。

当時は住宅地図のコピーを張り合わせてにらめっこしたり、用途地域を書き入れたりして、地域のまとまりを設定していました。また現地を歩いた感触で、範囲を変えることもあります。おそらく人によって、地域の範囲は多少違うと思います。とにかく鑑定評価額の正当性の根拠を示せないと、先生を説得できないので必死でした。

現在は紙の地図代わりに、タブレットか何かを使っているのでしょうかねえ? まあ紙は便利ですよ。役所でも場所を示して説明しやすいので。

あと賃料の部分は難しいです。事務所でも鑑定士補の先生が、実務で四苦八苦していたのを覚えています。それと証券化の部分が追加されたのかな。DCF法は金融情報システム開発でやったり、中小企業診断士で勉強したりしたので、抵抗はありません。

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