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独学 極蔵
はじめまして。独学 極蔵(どくがく きめぞう)と申します。私自身、マンション管理士をはじめとし、管理業務主任者や宅地建物取引士、2級FP技能士等の国家資格に独学合格を果たし、複数の資格系ブログを運営しています。 今回作成したマンション管理の法律の基礎知識は、国家資格の独学攻略ブログではなく、不動産3冠達成を果たした私自身の知識の一環として、マンション生活に関する内容を展開させていきたいという意向でお伝えしています。 マンション生活の場合は区分所有者として、一戸建て生活とは大きく趣を異にしている経緯から、当ブログがマンション生活を営んでいる方々の一助として活用して頂ければ幸いです ^-^
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2019年05月05日

マンション管理組合の理事長について・法改正対応

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標準管理規約第38条の理事長に関しましても法改正
がありました。

改正部分は標準管理規約 第38条のニの4からとなっ
ていますが全文を掲載します。

標準管理規約 第38条 理事長は、管理組合を代表し、
その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を
遂行する。

一 規約、使用細則等又は総会 若しくは理事会の
  決議により、 理事長の職務として定められた
  事項。

ニ 理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇
  すること。

2. 理事長は、区分所有者に定める管理者とする。

3. 理事長は通常総会において、組合員に対し、前
  会計年度における管理組合の業務の執行に関す
  る報告をしなければならない。


以下からが法改正部分となります。

4. 理事長は、○か月に1回以上、職務の執行の状
  況を理事会に報告しなければならない。

5. 理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、
  その職務の一部を委任することができる。

6. 管理組合と理事長との利益が相反する事項につ
  いては、理事長は、代表権を有しない。

  この場合においては、 監事又は理事長以外の
  理事が管理組合を代表する。


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【このカテゴリーの最新記事】

2019年02月09日

利益相反取引の防止 2



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■標準管理規約 第37条コメント

 役員は、マンションの資産価値の保全に努めなけ
ればならず、

管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益
を図ることがあってはならない。

 とりわけ、外部の専門家の役員就任を可能とする
選択肢を設けたことに伴い、

このようなおそれのある取引に対する規制の必要性
が高くなっている。


そこで、役員が、利益相反取引(直接取引又は間接
取引)を行おうとする場合には、

理事会で当該取引につき重要な事実を開示し、承認
を受けなければならないことを定めるものである。

 なお、同様の趣旨により、理事会の決議に特別の
利害関係を有する理事は、

その決議に加わることができない旨を規定する(第
53条 第3項)とともに、

管理組合と理事長との利益が相反する事項について
は、

監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する
旨を規定する(第38条 第6項)こととしている。


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2019年01月06日

利益相反取引の防止



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標準管理規約 第37条に関しましては、以前は存在
していなかった(利益相反取引の防止)について、

第37条の2が法改正後、新たに加わっていますので
掲載しておきます。


第37条の2(利益相反取引の防止)

役員は、次に掲げる場合には、理事会において、当
該取引につき重要な事実を開示し、その承認を受け
なければならない。

一 役員が自己又は第三者のために管理組合と取引
  をしようとするとき。

ニ 管理組合が役員以外の者との間において管理組
  合と当該役員との利益が相反する取引をしよう
  とするとき。


以上、新設された第37条の2(利益相反取引の防止)
を紹介しましたが、

 こちらの条文にもコメント欄が設けられており、

利益相反取引の防止に関する詳細な説明が書き記さ
れていますので、次号に掲載します。


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2018年11月17日

役員の誠実義務・法改正対応 2

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続く37条 2項となりますが 1項と同様条文内容に変
更はありません。

コメントAが追加されていますので掲載しておきま
す。


第37条 2 役員は、 別に定めるところにより、 役員
としての活動に応ずる必要経費の支払と報酬を受け
取ることができる。


コメントA

マンションの高経年化、区分所有者の高齢化、住戸
の賃貸化・空室化等の進行による管理の困難化や、

マンションの高層化・大規模化等による管理の高度
化・複雑化が進んでおり、

マンションの円滑な管理のために、外部の専門家の
役員就任も考えられるところである。


 この場合、当該役員に対して、必要経費とは別に、
理事会での協議・意見交換の参画等に伴う負担と、

実際に業務の困難性や専門的技能・能力等による寄
与などを総合的に考慮して、報酬を支払うことも考
えられる。


その際、理事会の業務の状況を適切に認知・確認す
る事が望ましい。


※法改正後に追加されたコメントAの内容に関しま
しては、

区分所有者やマンションの住人以外に、外部専門家
の役員就任の考慮について記されています。

また、外部専門家の方には報酬の支払も考えられる
となっておりますが、

その際は理事会の業務の状況を適切に認知・確認す
る事が望ましいという内容になっていますね。



2018年10月29日

役員の誠実義務・法改正対応

標準管理規約 第37条の役員の誠実義務に関しまし
ては、条文の内容に変更がありませんでしたが、

コメントが追加されていますので、37条の条文とと
もに掲載しておきます。


第37条 役員は、b法令、 規約及び使用細則 その他
規則(以下「使用細則等」という。)

並びに総会及び理事会の決議に従い、組合員のため
誠実にその職務を遂行するものとする。


コメント@

役員は、管理組合の財産の毀損の防止及びそのため
に必要な措置を講じるよう努めるものとする。

特に外部の専門家の役員就任に当たっては、判断・
執行の誤りによる財産毀損に係る損害賠償保険への
加入に努め、保険限度額の充実等にも努めるべきで
ある。

さらに、故意・重過失による財産毀損は、保険の対
象外となるため、

財産的基礎の充実による自社(者)補償や積立等に
よる団体補償の検討等にも取り組むよう努めるべき
である。


と記載されておりますが、何れの内容に関しまして
も損害賠償保険への加入、

検討等、財産の毀損防止やそのために必要な措置の
対応となっています。


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2018年10月02日

役員の欠格条項



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次は役員の欠格条項についてですが、標準管理規約
第36条の2では以下のように記されています。

次の各号のいずれかに該当する者は、役員となるこ
とができない。


1 成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復
  権を得ないもの。

2 禁固以上の刑に処せられ、その執行を終り、又
  はその執行を受けることがなくなった日から5
  年を経過しない者。

3 暴力団員等(暴力団員又は暴力団員でなくなっ
  た日から5年を経過しない者をいう)


上記の内容の注意点としましては、破産者であって
も復権を得れば欠格条項にならないという内容と、

禁固以上の刑や暴力団員等の欠格条項に該当してい
たとしても、

「5年の経過」という救済措置が存在している点に
ありますね。


尚、成年被後見人とは、精神上の障害により事理を
弁識する能力を欠く常況にある者について、

家庭裁判所から後見開始の審判を受けた者に付され
る保護者をいいます。


被保佐人とは、精神上の障害により判断能力が不十
分であるとして、家庭裁判所から保佐開始の審判を
受けた人で、

財産上の重要な法律行為について、保佐人の同意が
必要となっていきます。


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2018年07月29日

管理組合の役員の任期・法改正対応 2

ゴルフ用品【VictoriaGolf】


C役員が任期途中で欠けた場合、総会の決議により
 新たな役員を選任することが可能であるが、

 外部の専門家の役員就任の可能性や災害時等緊急
 時の迅速な対応の必要性を踏まえると、

 規約において、あらかじめ補欠を定めておくこと
 ができる旨規定するなど、

 補欠の役員の選任方法について定めておくことが
 望ましい。


 また、組合員である役員が転出、死亡その他の事
 情より任期途中で欠けた場合には、

 組合員から補欠の役員を理事会の決議で選任する
 ことができると、規約に規定することもできる。

 なお、理事や監事の員数を、〇〜〇名という枠に
 より定めている場合には、

 その下限の員数を満たさなくなったときに、補欠
 を選任することが必要となる。


以上がコメントCの内容となっていますが、前半部
分は特に問題ないと思います。

しかし、後半部分では補欠の役員の選任方法につい
て「理事会の決議」と記載されていますので、

総会等、他の決議で選任しないよう配慮が必要とな
りますね。


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2018年07月17日

管理組合の役員の任期・法改正対応




標準管理規約36条は、第4項に「外部専門家を役員と
して選任できることとする場合」に関する内容が新設さ
れています。

4 役員が組合員でなくなった場合には、 その役員は
  その地位を失う。

外部専門家を役員として選任できることとする場合

4 選任(再任を除く。)の時に組合員であった役員が
 組合員でなくなった場合には、その役員は地位を失う。


尚、続くコメント欄に関しましてもB以降改正がありま
したが、

従来と変わっていない@、Aと共に全て掲載しておきま
す。

@役員の任期については、組合の実情に応じて1〜2年で
 設定することとし、

 選任に当たっては、その就任日及び任期の期限を明確
 にする。

A業務の継続性を重視すれば、役員は半数改選とするの
 もよい。 この場合には、役員の任期は2年とする。

B第4項は、組合員から選任された役員が組合員でなく
 なった場合の役員の地位についての規定である。

 第35条第2項において組合員要件を外した場合には、

「外部専門家を役員として選任できることとする場合」
 のような規定とすべきである。

 それは、例えば、外部の専門家として選任された役員
 は、専門家としての地位に着目して役員に選任された
 ものであるから、

 当該役員が役員に選任された後に組合員となった場合
 にまで、

 組合員でなくなれば当然に役員としての地位も失うと
 するのは相当でないためである。

コメントCは長文となっていますので次号で紹介します。

以下次号


2018年05月31日

マンションの管理組合の役員について・法改正対応 4

ゴルフ用品【VictoriaGolf】


C標準管理規約における管理組合は、権利能力なき社団
 であることを想定しているが(コメント第6条関係参
 照)、

 役員として意思決定を行えるのは自然人であり、法人
 そのものは役員になることができないと解すべきであ
 る。

 したがって、法人が区分所有する専有部分があるマン
 ションにおいて、法人関係者が役員になる場合には、

 管理組合役員の任務に当たることを当該法人の職務命
 令として受けた者等を選任することが一般的に想定さ
 れる。

 外部専門家として役員を選任する場合であって、法人、
 団体等から指定された者(自然人)を選任することが
 一般的に想定される。

 なお、 法人の役職員が役員になった場合においては、
 特に利益相反取引について注意が必要である(第37
 条の2関係参照)。


D第4項の選任方法に関する細則の内容としては、選任
 の対象となる外部の専門家の要件や選任の具体的な手
 続等を想定している。

 なお、E及び第36条の2関係Aについて併せて参照
 のこと。


E外部の専門家を役員として選任する場合には、その者
 が期待された能力等を発揮して管理の適正化、

 財産的価値の最大化を実現しているか監視・監督する
 仕組みが必要である。

 このための一方策として、法人・団体から外部の専門
 家の派遣を受ける場合には、

 派遣元の法人・団体等による報告徴収や業務監査また
 は外部監査が行われることを選任の要件として、第4
 項の細則において定めることが考えられる。

以上でマンション標準管理規約35条の管理組合の役員
に関する事項の法改正対応が完了しました ^-^



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2018年05月25日

マンションの管理組合の役員について・法改正対応 3



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A理事の員数については次のとおりとする。

1 おおむね10〜15戸につき1名選出するものとする。

2 員数の範囲は、最低3名程度、 最高20名程度とし、
  〇〜〇名という枠により定めることもできる。

B200戸を超え、役員数が20名を超える大規模マンシ
 ョンでは、理事会のみで、実質的検討を行うのが難しく
 なるので、

 理事会の中に部会を設け、各部会に理事会の業務を分担
 して、実質的な検討を行うような、

 複層的な組織構成、 役員の体制を検討する必要がある。


 この場合、理事会の運営方針を決めるため、理事長、副
 理事長(各部の部長と兼任するような組織構成が望まし
 い。)による幹部会を設けることも有効である。

 なお、理事会運営細則を別途定め、部会を設ける場合は、
 理事会の決議事項につき決定するのは、

 あくまで、理事全員による理事会であることを明確にす
 る必要がある。

以下次号
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