ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　10/1　18:20追記：

　ということで、結果報告です。投資できました。

　

　分散の観点からはあまり良くないのですが、なんとなくイヤな予感がしたので「投資可能な最大値を入力す
　る」ボタンをポチりまして、滞留していた137万円を全額突っ込みました。

　今回参戦してみた感触は、「サーバは明らかに軽くなっている」ということ。
　数ヶ月前から検討しているというお知らせがあった「サーバの増強」に一定の目処が立った、ということな
　のかもしれません。そうなら喜ばしい限りです。


　ちなみに、投資完了直後のスクリーンショットはこんな感じだったのですが、

　　

　その後1分経たずに案件は蒸発していました。オーナーズブック、相変わらずの人気です。


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　本日、オーナーズブックから新案件が登場します。
　かなりの激戦になりそうですが、私も参戦予定です。


　・世田谷区戸建用地第1号第1回

　　予定利率：4.0%
　　期間：14ヶ月
　　貸付総額：9,000万円（主部分）
　　担保：世田谷区の戸建て用地に対する第一順位抵当権　評価額1億1,600万円
　　LTV：78%

　　


　世田谷区の戸建て用地を対象とする案件です。LTVは78%と標準的。
　ここのところオーナーズブックでは「抽選」案件を多く募集していましたが、今回は先着順。
　1億円未満の案件ですので、相当アクセスが集中しそうです。サーバの増強は完了したのでしょうか、とり
　あえず参戦すれば分かると思いますので、後で記事で報告します。

　前回の川崎市多摩区マンション案件は運良く投資成功したのですが、投資額は上限でも30万円。
　下記の通り、130万円以上が滞留している状況ですので、今回は気合い入れてがんばりたいと思います。

　　


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　物件の場所は「世田谷区用賀3丁目11番（以下未定）」。
　以下未定というのは、建物が建築されていないので番号が未定という意味です。
　該当の場所で建物が存在していないということは、おそらく場所はこのあたりでしょう。

　


　用地は渋谷や二子玉川へのアクセスが便利であることから、万が一この建物のプロジェクトが無くなった
　としても土地需要は旺盛と予想されます。
　最寄り駅である「用賀」駅近くの地価も上昇傾向ですし、対象の土地は用賀駅近辺で最も地価の高い場所の
　一つであることからも、担保には大きな問題はないと思われます。

　貸付先の会社は売上高40〜60億円ほどの不動産会社、リブアクション社（Webサイトはおそらくここ）。
　純利益を安定的に計上していることから、こちらのリスクも限定的だと考えます。

　　


　オーナーズブックへの投資は、こちらからどうぞ（広告リンク）
　


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　不動産投資型クラウドファンディングを扱う「Crowd Realty（クラウドリアルティ）」が、ADDress社と共
　催してイベントを開催します。
　題して「空き家活用は新しいビジネスとなるか？」。10/15に開催されます。


　・ADDress×クラウドリアルティ　空き家活用は新しいビジネスとなるか？
　　開催：10/15　19:00〜
　　費用：無料
　　会場：大手町FUNOLAB
　　＊申し込みは上記リンクより

　　

　　

ADDressは2019年4月にスタートした定額で全国各地の空き家・別荘に住み放題になる多拠点コリビングサービスです。ADDressは都市や海外ではなく、都市から1−2時間で行けるような自然や歴史豊かな地方に注力し、空き家や別荘、古民家や保養所、民宿など一軒家を中心に水回りなどをリノベーション、都市部に居を構える方々に快適な自然、日本の豊かな歴史を体験してもらえるように拠点開発をしています。
　（上記リンク先ページより引用）

　ADDress社のサービスは、クラウドファンディングの「Makuake」で募集されているのを知っていました。
　上記説明の通り、定額で全国各地の住居に住み放題になるという、「マルチハビテーション（複数の居住空
　間で生活するライフスタイル）」の先駆けとなるサービスと理解しています。

　個人的には古い考え方のため、ノマド生活をするにしても一定期間、それも主拠点は持っておきたいという
　タイプですのでADDressのサービスを使う検討はしていません。
　ただ、（根付くかどうかはともかく）そういう暮らし方もあると理解はしていますし、そのようなサービス
　が出てくることは多様性の面からも良いことだと思っています。

　　

　　・ADDress（直接リンク）


　今後社会の高齢化などの問題によって、空き家は増え続け問題は深刻化することが予想されます。
　空き家問題においては「空き家＝悪影響を与えるもの」という切り口で捉えられてしまうことが多いように
　思えますが、問題はそれほど単純ではありません。

　例えば、自分が子供時代を育った家を取り壊して再活用したくないという考えもあるでしょう。
　空き家を相続した人の生活基盤と空き家の住所が遠く離れており、忙しい毎日の中で空き家の活用について
　検討することができない場合もあります。
　兄弟がいる場合、そのうちの一部が取り壊しと活用に反対するケースもあると聞いています。

　空き家を減らすためには適正管理が必要ですが、日本において個人の所有権は強固に守られていますので
　例えその空き家が周囲に悪影響を与えているとしても、強制的な接収は難しいのが現状です。
　かといって人口減少（＝買い手の減少）の状況下で活用を促すのも難しく、新築供給数を絞れば景気が悪く
　なりかねないと、かなり複雑で難しい状況となっています。


　こんな中で、空き家の利活用を掲げたクラウドファンディングサービスが登場しています。
　これは社会問題を解決する社会インパクト投資としても捉えられ、投資に利益以外の意味を見いだしたい
　投資家にも受け入れられる商品と言えるのではないでしょうか。


　　


　クラウドリアルティのサービスについては私も以前に投資したことがあります。
　（それは国内案件ではなく、エストニア不動産案件でしたが）
　国内案件についてもいくつか検討はしましたが、結局は投資を見送っています。

　その理由は一つ。劣後出資がないからです。
　クラウドリアルティの募集する案件の一部は、社会的な意義のある投資であることは理解をしています。
　だからこそ、そのリスク負担は投資家と事業者で応分に負担してもらいたいと思います。
　具体的には、投資対象の営業者もしくは事業者が劣後となる資金を拠出するという仕組みの整備です。
　劣後出資があれば、クラウドリアルティの案件は一気に魅力的になると考えます。


　同じ社会的インパクト投資という点では、例えばFANTAS Fundingは同様の空き家案件を募集しています。
　しかもこちらは、事業者自身が劣後出資をしてリスクの応分負担を行っています。

　FANTAS Funding（広告リンク）
　


　同じく事業者が劣後出資をするCREAL（クリアル）では、空き家案件ではありませんが保育園の案件や保養
　所跡地をリノベーションしたホテル案件など、社会的意義のある案件も募集しています。

　CREAL（広告リンク）
　


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　maneoで遅延となっている案件について、続報の連絡がありました。
　フタを開けてみたらちょっと担保がヒドすぎた、川崎市の案件に関するものです。
　案件に関する参考リンクは下記の通りです。

　　・【延滞発生に関するご報告】不動産事業者CU社向け案件　（maneo）

　　・1,000億円突破記念ローンファンド【第2弾】　（対象ファンド）


　この案件の何が問題だったかというと、物件は川崎市山中にある診療所の跡地。
　周囲は市街化調整区域に設定されているので、開発許可無しに勝手な建て替えは難しいというもの。
　さらに、すでに廃業している診療所跡地に16億円の担保をくっつけたことでしょう。

　　


　担保評価額16億円は「業者買取価格」となっていますが、いざ内容が分かってみれば「どこの業者がこれを
　16億円で買うんだ」と疑問に思うのも当然で、回り回って「詐欺じゃないか」という意見が一定数出てくる
　のも無理はないことかと思います。
　（実際、詐欺として認定されるかどうかはともかく、心情的には）

　ちなみに他人事のように言っていますが、私も遅延を食らっている身です。
　念のため、無関係でないことの証明にSSも掲載しておきます。

　　


　この案件ですが、これまでは限られた売却先との交渉を行っていましたが不調に終わり、また競売について
　も応札がなく不調という状況でした。
　しかしここに来て、方針に転換があったようです。

１．回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産は、神奈川県川崎市内の土地及び建物です。

事業者C社の任意売却の状況について、大手不動産仲介会社を主幹事とした現地内覧会及び入札につきましては、当初主幹事として想定していた大手不動産仲介会社からの提案により販売促進手法が変更となりました。
同社が主体となりダイレクトメールやテレコール、直接営業などの手法を組み合わせて医療法人への販売促進を集中的に行う方針で調整、準備にあたっています。
また、事業者C社としても新たな購入希望者の探索は継続しております。
一方で、日程調整中にあった対象不動産の競売再手続きにつきまして、事業者C社は10月30日が入札開始日となった旨、通知を受領いたしました。
入札開始日と任意売却の状況を見合いながら事業者C社は今後の回収について対応を検討していくこととなります。

　ということで、限定された売却先ではなくオープンに営業を行っていく方針に変わりました。
　競売も同時に行ってはいくそうですが、こちらは期待薄だと個人的には思っています。

　これでうまくいくのかどうかは分かりませんが、もしかすると・・・という可能性は出てきました。
　仲介会社としても、売却が絶望的ならこんな手間はかけないでしょう。
　過剰な期待をするわけではありませんが、こういう場合は膠着よりも状況が動く方がマシだと思いますので
　今後も注視していきたいと思います。


　maneo及びmaneoファミリー全体で案件が停止したこともあり、資金が余り気味です。
　とは言え、そこはそれでまた別の投資先があるというもの。
　個人的には、上場企業の穴吹興産が運営する下記の「jointoα」に資金を回そうと思っています。


　Jointoα（ジョイントアルファ）は穴吹興産が運営しています（広告リンク）
　


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