ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

この広告は30日以上更新がないブログに表示されております。
新規記事の投稿を行うことで、非表示にすることが可能です。

　LENDEXで新しい案件が登場しました。

　今回も、担保余力と利率が異なるHigh or Low案件。
　一つの不動産案件の担保の中身を分割し、担保順位の異なる案件として募集するのは、リスク選好度の
　異なる投資家に対する募集としては良い方法だと思います。
　（maneoもそういう案件を募集したことはありましたが、多くは担保順位をいくつか混ぜたものであり、
　　High or Lowという選び方ができないものが多かった記憶があります）


　・不動産担保付きローンファンド　28-1号　（ローリスク）

　　予定利率：7%
　　期間：10ヶ月
　　貸付総額：4,000万円（主部分）
　　担保：川口市の共同住宅に対する第一順位抵当権　評価額7,875万円以上（後述）
　　　　　代表者連帯保証、主要株主連帯保証
　　LTV：51%以下（後述）


　・不動産担保付きローンファンド　28-2号　（ハイリスク）

　　予定利率：9%
　　期間：10ヶ月
　　貸付総額：2,300万円（主部分）
　　担保：川口市の共同住宅に対する第二順位抵当権　評価額7,875万円以上（後述）
　　　　　代表者連帯保証、主要株主連帯保証
　　LTV：80%以下（後述）

　　


　＊評価額とLTVの算出方法：
　LENDEXは独自査定額と第三者調査価格を比較し、低い方の80%を上限に融資額を決定するとのこと。
　High & Low案件の融資額合計（主部分）は6,300万円。
　これから評価額は、6,300÷0.8＝7,875万円以上　であることが分かります。
　この評価額からLTVを算出すると、上記の通りとなります。


　LENDEXでの投資をお考えのお考えの方は、こちらから検討いただけると幸いです。
　（アフィリエイトリンク）
　


　今回の案件は、川口市の共同住宅を担保としています。
　案件説明文をそのまま読むと、担保は一棟マンションとのこと。

　


　その割には評価額が少し低いような印象も持ちましたが、川口市の地価平均は20万円程度、この担保の
　土地面積は200平方メートル程度なので、あり得ない数値ではないのかもしれません。


　さて、High or Lowのどちらかを選ぶかということですが。
　担保価値がそれほどでもないため、共同住宅は建築からそれなりの年月が経っているものと思います。
　川口市も小さな町ではありませんが、それでも23区の不動産事情には遠く及びません。
　こういった事情から、万が一担保が発動する場合は相応に買いたたかれる覚悟はしておくべきです。
　そう考えますと、私ならLow案件を選ぶでしょうか。


　LENDEXはサービス開始当初、東急リバブルの査定を売りにしていたところがありますが、最近になって
　その表示が消えていました。
　理由を尋ねたところ、特にトラブルではなく、協議の結果とのこと。

　詳しい事情については公表できないようですが、問い合わせへの回答は極めて迅速で、好印象です。
　下手をすると数日以上回答をよこさない事業者もいる中、信頼を一歩一歩築き上げていくためにも、この
　ような対応は各事業者にも見習って欲しいものだと思います。

　　・（参考記事）LENDEXから東急リバブルの表記が消えた件について、問い合わせてみました


　LENDEXでの投資をお考えのお考えの方は、こちらから検討いただけると幸いです。
　（アフィリエイトリンク）
　



　ランキングに参加しています。
　リンク先には同じ話題を取り扱うブログが沢山あります。こちらもいかがでしょうか。
　　　　

　前回の記事の続編にあたります。

　　・今度はガイアファンディング。テキサスの一部案件に遅延発生。


　今回の遅延に関して、maneoマーケットからあったお知らせは前回記事の通りです。
　そして今回は、営業者であるガイアファンディングから追加の説明がありました。
　遅延の理由、背景について紹介していきます。
　（前回と今回、情報の出所が異なるというのは留意すべきことだと思います）


　


　延滞の事情について、ガイアファンディングからの説明は以下の通りです。

【遅延理由】
案件所在地は、テキサス州のヒューストンと港のあるフリーポート市の間に位置するマンヴェル市内です。
昨年8月に発生、テキサス州に甚大な被害をもたらしたハリケーンハービーの影響により、当該の土地は更地でもあり大きな影響はなかったものの、許可申請に対する当局の手続きが遅れたことが理由です。

【期失の事由】
ガイアファンディングまたはmaneoプラットフォームにおいて再募集を行う想定をしておりましたが、maneoマーケットによるリファイナンス案件審査基準に必要な各種エビデンスを期日までに揃えることができず、再募集が叶わなかったことが主たる理由です。

【現状および今後の計画】
現在プロジェクトは進捗しており、開発許可以外に必要な各種許認可の取得等は、エビデンスを含め確認できております。
開発許可が下り次第、水道などのインフラ工事を実施、住宅建設業者に売却・イグジットの予定です。

　内容をまず呑み込めば、だいたい台風のせい、ということらしいです。


　ハービーの影響はなかったとのことですが、その地域が損害を受けている以上、当局の手続きが遅れたと
　いうのは分からないでもありません（復旧作業でそれどころではなかった？）。

　ただ、期失の事由として「maneoマーケットで必要な書類が集まらなかった」というのは注意です。
　ハリケーンの影響でリファイナンスを行う事がおおよそ分かっているなら、書類はそれなりに余裕を持って
　集める事もできたはず。
　もしかすると、グリーンインフラの一件でmaneoマーケットが業務改善命令を受けたことで、お代わり案件
　に関する審査基準が厳しくなっているのかもしれません（単なる推測です）。

　もう一つ注目なのは「ガイアファンディングまたはmaneoプラットフォームにおいて再募集を行う想定」
　という下りです。
　素直に読むと、ガイアファンディングはmaneoマーケットを使わずに再募集を行う方法がある、という事に
　なるのですが、さてどうなのでしょうか。

　今回のガイアファンディングの説明は、遅延発生1日後ということでかなり迅速です。
　内容については今後注視していく必要があるとは思いますが、初動は悪くないと思っています。
　後はお知らせの言葉通り、きちんとExitしてくれることを期待します。


　あと気になるのは、ガイアファンディングとmaneoマーケットは今回それぞれにメールを発信しましたが、
　2社はどこまで意思統一されているか、ということです。
　グリーンインフラの件もありますし、同床異夢ということが無ければいいのですが。

　ガイアファンディング、maneoマーケットにはそれぞれ、今回のお知らせを受けて質問を入れています。
　回答がありましたら、また記事にしたいと思います。



　ランキングに参加しています。
　リンク先には同じ話題を取り扱うブログが沢山あります。こちらもいかがでしょうか。