ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　Pocket Fundingから、新しいファンドが登場しました。


　・ＰＦ一部不動産担保ローン８号

　　募集開始：9/4（火）　17:00〜
　　予定利率：6.9%
　　期間：10ヶ月
　　貸付総額：150万円（主部分。以前募集分と合わせて合計額は630万円）
　　担保：沖縄本島中部の土地に対する第一順位根抵当権
　　　　　評価額　約4,880万円　極度額1,000万円
　　LTV：20%（極度額基準）、13%（貸付額基準）

　　


　貸付先は法人。
　資金用途は、「県内でも未だ生産者が少ない農作物の栽培のための設備の整備資金」とあります。
　生産者が少ない農作物はチャンスがあるとも言えますが、一方で「これまで生産してないのには、何らかの
　事情がある」という解釈もできるでしょう。
　総じて、安定性はあまり高くないと言えそうです。

　

　今回の案件は、過去に募集した以下2案件の追加融資であり、同一担保です。
　追加担保の差し入れはありませんので、担保余力は追加融資分だけ落ちることになります。

　　・ＰＦ事業支援ファンド７号【一部不動産担保付】　350万円

　　・ＰＦ事業支援ファンド１１号【一部不動産担保付】　130万円

　また、担保土地には建物が建っていますが、「築年数が古く評価額に含まない」という説明があります。
　ということはかなり老朽化していると思われますので、実際に担保が発動した場合には、この建物を取り
　壊して更地にする分の費用がかかる、と見なした方がいいでしょう。


　ただ、それを差し引いても、この案件の担保余力は極めて大きいです。
　極度額基準でのLTVは20%、貸付額基準ではなんと13%。
　土地が相場の1/5で買いたたかれても、元本は全額戻ってくる計算です。
　今回の追加融資でLTVは3.2%上がっていますが、正直言って無視できるレベルだと思います。


　今回の募集額は150万円と小粒。おそらく一瞬で蒸発するでしょう。
　Pocket Fundingは最近景気の良い沖縄の案件を中心に取り扱う事業者であり、

　　・案件はほとんど、ソーシャルバンクZAIZENが貸し付けた案件の借り換え
　　　（ソーシャルバンクZAIZENによる事前審査が行われている）

　　・1万円以上1千円単位での投資が可能で、資金効率が良い

　　・経営母体の財全GROUPは沖縄で実績のある業者で、健全な黒字を出している

　などの良い点はあるのですが、いかんせん募集金額が少ないところがネックです。
　案件の安定供給が、今後のポイントになるでしょう。これからの発展に期待したいところです。


　Pocket Fundingでの投資をお考えの方は、下記リンクをご利用いただければ嬉しいです。
　（アフィリエイトリンク）
　



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　8/4　9:00追記：
　今回の件を関連して、TATERU Fundingよりアフィリエイト停止の連絡がありました。
　この連絡を受けて、サイドバーのアフィリエイトプログラムを外しています。
　TATERU Fundingからは、

　「万が一を考え、アフィリエイトサイトオーナーに不利益が発生しないよう、原因究明後、万全の状態で
　　配信再開を考えております」

　との連絡があり、案件配信の再開意図はくみ取れます。
　やらかしてしまったことは仕方ありません。それはそれで受けるべき罰は受け、その後で一部上場企業と
　して正しい態度を取り、毅然とした処分を行って案件募集を再開されることを期待したいと思います。


　下記の記事の追加となります。

　　・TATERUで資料改竄が発生。スルガ銀行に続いて、業界全体の問題でしょうか。


　アパート大家向けの融資が通りやすくするため、TATERU社内で大家から提出された通帳の残高を改竄して
　いた、というニュースが流れました。
　その続報で今度は、土地売却額が評価額より水増しされていたというものです。

　　・評価額の3倍で土地売却　投資者「不安で眠れない」　（テレ朝News）

東京・渋谷区の不動産会社「TATERU」は、融資の審査を通りやすくするため、借り入れを希望していた顧客の預金残高23万円を623万円に改ざんして銀行に提出していたことが発覚しました。その後のANNの取材で、TATERUは別の顧客に対して、評価額約1000万円の土地を3倍の3200万円で売っていたことが分かりました。

（上記ニュースより引用）

　


　この問題や、前回の問題がTATERU Fundingへどのような影響を与えるか、推定してみます。
　（あくまでも、TATERU Fundingの投資家目線であることは留意下さい）

　TATERUのサイトには、アパート経営のフローが説明されています。

　　・ご利用の流れ　（TATERU）


　これによると、銀行融資を行うタイミングは、土地購入タイミングと同じ。
　ということは、TATERU Fundingで資金を集める前の段階です。
　今回、預金が書き換えられて銀行融資が行えなくなったという案件は、TATERU Fundingでは募集をして
　いませんし、直接的な影響は無いと思われます。


　次に、今回の問題。
　土地を評価額の3倍以上で売っていたというのは、契約が全て終わってアパートが建築中であるか、または
　アパート経営がスタートしている段階で発覚したものと思われます。
　従って、対象の案件はTATERU Fundingで募集が行われている案件である可能性はあります。

　TATERU Fundingで募集が行われていない、あるいは案件が終了している場合、問題はありません。
　もしこの案件が募集されており、また現在運用中だと仮定しますと、この家主が訴えるかどうか、そして
　裁判所が契約の無効を認めるかどうかがポイントだと思います。

　万が一の場合は契約が無効となり、アパートはTATERUが引き取る可能性があります。
　ただ、2億5,000万円程度であれば、TATERU Fundingのビジネスモデルを崩壊させないためにTATERUが
　自腹を切る可能性は十分にあると思われます。


　以上のような推定から、私は直接的な問題はそれほど深刻ではないと考えます。
　一方で間接的には、この問題を受けて大家の募集が滞る、銀行が貸し渋るなどの影響が出てくることは
　十分に考えられる事でしょう。

　TATERUは今回、報道機関に取り上げられてから数時間で最初のお知らせを出してきました。
　起こってしまった事はともかく、その迅速さとはぐらかさない内容は評価されるべきです。
　今後のTATERUの調査結果をきっちりと注視、あるいは監視していくことが、投資家として必要でしょう。

　　・本日の一部報道について　（TATERU）


　なお、私は今のところ、投資している100万円×5案件についてはキャンセルは考えていません。


　ところで、土地の価格については路線価を調べるとか、不動産屋に聞くとかすればだいたい出てくると
　思うのですが、3倍ぼったくられて気付かないものなのでしょうか。

　これならおそらくは、建築金額も相当水増しされていることでしょう。
　そちらも明細表を提出させて比較すれば、おおよそ分かることだとは思います。


　TATERUと大家は、パートナーであっても運命共同体ではありません。
　従って無条件で信用するべきではありませんし、もし信用したのなら「裏切られた」と一方的な被害者面を
　するべきでもないでしょう。
　弱みを握られて契約したわけではなく、自由意志で契約したわけですから。
　（TATERUを擁護する意図はありません。契約者側が100%の被害者ではないという意味です）

　あともう一つ、銀行は何をやっていたのかと少し疑問です。
　評価額3倍の土地なら少し調べれば分かると思うのですが、それで契約に至ったということは某かぼちゃの
　銀行のように、内部審査が適切に働いていない可能性があります。
　ソーシャルレンディングならそれほど大きな影響はないかもしれませんが、不動産投資をする場合には
　銀行の融資についても気を付ける必要がありそうです。「借りやすい」のはそれなりの理由がある、と。





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