ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　ここ数日、当ブログのPV数が従前の数倍になっているようです。訪問いただきありがとうございます。

　開設2ヶ月足らずの新人ブログが多くの方に閲覧いただけているのは嬉しいのですが、日毎PV数を見るに
　PV数が跳ね上がった理由がみんなのクレジットの一件だというのが、なかなか複雑です。

　ソーシャルレンディングへの投資額は今月末で6,300万円程度になる予定で、当ブログにおいてはこれからも
　「ソーシャルレンディング投資記録」のスタンスを崩さず、あくまでも自分が投資する当事者である事を
　前提として、その投資記録や案件紹介などについて、可能な限り客観的に記事を書いていくつもりです。

　何かご意見、ご要望などありましたら、各記事のコメントよりお願いします。


　本題です。
　オーナーズブックから新規案件が登場しました。


　・品川区オフィス第3号ファンド第2回

　　募集開始：3/30（木）18:00〜
　　予定利率：4.5%
　　期間：15ヶ月
　　募集額：4,000万円（主案件部分のみ、総額は9,000万円）
　　担保：不動産担保（評価額13億、先順位9億3,827.2万円）
　　LTV：79%
　　特記事項：売却価格がターゲットを上回った場合、差額の3%を投資家へ追加配当


　　


　予定利率こそ低いですが、LTVは低く、さらに追加配当可能性のある物件です。
　正直、私の前回の投資は少し待つべきでした。

　では、少し中身を見ていきます。


　最近の件で、SL事業者自体のリスクというのが大きく取り上げられています。
　オーナーズブックの親会社であるロードスターキャピタルは、

　・資本金　約5億5,000万円
　・従業員　22名
　・売上高（直近）　約30億円
　・純資産額（直近）　約16億円
　・経常利益（直近）　約6.8億円
　　出典：ロードスターキャピタル情報

　とかなりの規模を持つ不動産会社であり、また経常利益率は約23%と、不動産業の平均である4.1%を
　大きく引き離す、優良な基盤を持つ会社であることが分かります。
　（不動産業の計上利益率平均　出典：EDIUNET）

　こういった会社が事業母体の場合、SL事業に旨味が無くなって撤退することはあるかもしれませんが
　投資元本がいきなり毀損するようなハードランディングの可能性は低いと考えられます。

　事業者の安全性も高く、物件の担保もしっかりしていることから、投資しても良いと思われます。
　（もし私が前回の案件に投資していなければ、こちらに投資していました）
　あくまでも投資は自己責任にはなりますが、検討材料になれば幸いです。


　最後にお遊びで、物件詳細が絞り込めるかどうかを調査してみます。
　手がかりとなる情報は、オーナーズブックの案件ページに掲載されている以下の通りです。

　　１．ビルは1988年開発（築28〜29年）
　　２．9階建て
　　３．品川区西五反田にある
　　４．評価額13億円
　　５．新規賃料は坪12,000円

　最初は周辺地価から攻めていこうかと思っていたのですが、これだけ大きな不動産の価格となると
　一般的なネットの情報では、定量比較できそうなデータが集まりそうもなかったので諦めました。

　代わりに、西五反田の商業ビルを、１と２の情報でローラー作戦してみることにしました。

　結果、調べた限りでは3カ所見つかりました。

　　�@Ｕ’ｓ−1ビル
　　�A住友五反田ビル
　　�B五反田TGビル

　ここからは推測に推測を重ねる話になりますが、�Bの延床面積が4,400平方メートル、取得価格が26.22億円
　となっていることから、�Bは評価額13億円よりもっと高いのではないかと思います。
　となると、�Aも延床面積4,800平方メートルなので、こちらも高いでしょう。

　というわけで、消去法でこの３つの中から選ぶなら、�@の物件かな、と推測します。

　物件�@の面積と賃料は、先ほどのページから190.46平方メートル・65万円ですので、
　坪あたり賃料も650,000÷（190.46÷3.3）＝11,262円／坪　となり、12,000円／坪に近い値となります。


　＊もちろんお遊びですので、信憑性は爪の先ほどもない事はご承知おき下さい。
　　一般的なWebで手に入る情報の範囲で物件を探ると、これが一番マッチ率が高そう、という事です。


　オーナーズブックでの投資をお考えの方は、こちらから検討いただけると嬉しいです。
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