ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　オーナーズブックから募集されている初の米国案件に投資しました。
　内容の紹介と合わせて記事にしたいと思います。


　・US非上場eREIT第1号ファンド【エクイティ型】　50万円

　　想定利率：4.6%（米ドル建て・年2回の利払い）
　　募集総額：4億9,750万円
　　投資単位：50万円以上、450万円まで（50万円単位）
　　担保：無し（エクイティ型のため）

　　


　とりあえずは投資の最小単位である50万円で投資。
　最初は100万円くらい・・・と思ったのですが、思っていたよりも条件が微妙だったので、まずは50万円で
　投資することにしました。
　今月は償還月にあたりますので、償還が間に合えばあと50万円くらい追加するかもしれません。

　どの辺の条件が微妙だったのかについては、この下の案件紹介で。

　オーナーズブック（広告リンク）
　


　今回の案件は以下のような仕組みになっています。

　　�@匿名組合による出資金を合同会社に束ねる
　　�Aこの合同会社が投資対象である米国Fundrise社の発行するIncome eREITを購入する
　　�BIncome eREIT運用、償還請求を行って利益を分配する

　　


　eREITの中身は複数の不動産からなります。
　（分譲マンション、アパート、学生向け住居など）
　Fundrise社が2018年末の時点で運用している資産は約9,000万ドルあり、そこからの売上高は810万ドル、
　純利益は730万ドルほどあります。

　eREITに組み込まれているポートフォリオはインカムゲイン重視であり、価格変動幅が少なく安定した現金
　配当を生むことを目的としています。
　不動産の分散もされていますし、かなり魅力的な案件のはずですが、大きな問題があります。


　その問題点とは、税負担です。

（合同会社）FR1社から投資家の皆様への利益配当時には、分配金額から国内源泉徴収税額（20.42％相当）を控除した後の金額を、振込手数料受取人負担にて投資家の指定銀行口座へお振り込み致します。なお、米国内において、本LLCからFR1社への利益配当時には30%の源泉所得税が徴収されます。また、米国内で源泉徴収された税額につき、外国税額控除を受けることはできません。

　アメリカ国内で30%、日本で20%少し（＋住民税10%）の税金が控除されます。
　つまり合計で約51%、ほぼ半分が税金という計算です。

　仕組みですのでしかたないところもありますが、いずれは何らかの方法で回避（もしくは、そこまでいかな
　くても税負担を軽減）できる方法が見つかればと思います。
　（＊ただし、4.6%という利率からはすでに米国の税金が控除されていますので、投資家が受け取ることの
　　　できる最終金利は、4.6%から源泉徴収＋住民税を引いた約3.2%となります）

　それ以外にも50万円単位での投資になることや、米ドル建てでヘッジがないことも今ひとつ資金の集まりが
　悪い原因でしょうか。
　個人的にはそのあたりは呑み込んで、投資対象の分散を心がけて投資を行うことにしました。


　今回の案件は大きな魅力があるとは残念ながら言えませんが、それでも投資する価値はあると思います。
　オーナーズブックが今後、さらに改善した魅力的な案件を募集してくれることを期待します（もちろん、こ
　れまで通り安全第一・信頼第一で）


　オーナーズブックへの投資は、こちらからどうぞ（広告リンク）
　


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　FANTAS Funding（FANTAS）から、新しい案件募集のお知らせがありました。

　サービス開始から長い間投資できなかったFANTASですが、ここ2案件は連続で投資成功。
　今回ももちろん参戦したいと思います。

　募集開始はいずれも、10/11（金）　18:00〜。
　FANTASのこれまでの実績、今回の募集数・金額から考えて、おそらく投資できるのは一つの案件に限られ
　ると考えるべきでしょう。


　・FANTAS check （中古不動産流通）PJ 第４１号（キャピタル型）

　　予定利率：4%
　　期間：約4ヶ月
　　貸付金額：2,744万円
　　物件所在：東京都中央区東日本橋

　　


　・FANTAS check （中古不動産流通）PJ 第４２号（キャピタル型）

　　予定利率：4%
　　期間：約4ヶ月
　　貸付金額：2,728万円
　　物件所在：東京都新宿区原町

　　


　・FANTAS repro（空き家再生）PJ 第２０号

　　予定利率：8%
　　期間：約7ヶ月
　　貸付金額：600万円
　　物件所在：千葉県佐倉市臼井台

　　


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　今回の案件は、キャピタル型の中古不動産が2件、空き家再生案件が1件。
　このうちどれに人気が集中するかは簡単で、まちがいなく空き家再生案件と思われます。
　クラウドファンディングの投資は利率と人気が比例しやすいからです。

　ということで、私は空き家再生以外のどちらかの案件を狙って投資をしたいと思います。
　これは別に高利率狙いに異論を唱えるとか、高利率案件が危険だとか言うつもりはありません。（空き家の
　再生案件は、すでに居住している不動産よりリスクが大きいことはまちがいないですが）
　単に空き家案件に突撃して投資失敗したら、他の案件でバックアップできないと思うからです。


　どれだけの人数が募集に殺到し、どれだけの人数が600万円の空き家案件を選択するか分かりません。
　もし空き家案件がうまく防波堤になってくれれば、残るどちらかの案件には投資できるのではないかと考え
　ています。
　残る二つのどちらに投資するかはこれから考えるとして、まずは準備を万全にしていきたいと思います。


　FANTAS Fundingでの投資に興味のある方は、こちらの記事も参考にしてください。

　　・FANTAS Funding 会員登録方法の紹介


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　SBIソーシャルレンディング（SBI SL）から、久々のオーダーメイド案件が登場しました。
　今回はかなり高利率、ということで激戦が予想されそうです。


　・SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド17号

　　募集時期：10/10　10:00〜
　　予定利率：8%
　　期間：24ヶ月
　　貸付総額：11億1,600万円（合計15億3,000万円）
　　担保：取得予定の事業用地　担保価値3,300万円（土地のみの価値）

　　


　ディベロッパー案件は「不動産の開発事業者向け」の貸付。
　ということは不動産はまだ開発されておらず、貸付資金を使って開発を行い、ある程度形になったところで
　金融機関からの借り換えにより返済が行われるというものになります。

　なので、未開発土地の担保価値はわずかに3,300万円。
　あえてLTVを計算すると4600%以上というとんでもない値になります。

　ただ、この案件ですが私は少額を投資してみようと思います。
　理由は、この開発案件の場所。

　　

　宮古島は伊良部大橋の開通や空港ターミナルの開業があり、現在リゾート開発のまっただ中。
　これから大規模な好景気に沸く可能性が高いと思います。
　ということで今回は、宮古島の今後の発展に投資してみようと思っています。


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　プロジェクトの仕組みとしては、通常のディベロッパーズローンファンドとほぼ同じ。
　プロジェクト資金に対して貸付を行い、売却もしくは借り換えで返済されるというものです。
　不動産開発がうまくいかなければ、案件が遅延したり損害を受けたりする可能性があります。

　　


　また、本案件では11億1,600万円を募集しますが、この後2回の募集が予定されています。
　不動産の開発フェーズにあわせ、来年、再来年に追加の資金を募集する計画とのことです。
　（その際は、今回よりは利率が低くなるなどの条件変更があるのでしょう）

　　


　リゾート開発が進む島での不動産案件というのは、なかなか面白いと思います。
　リスクは通常の不動産担保案件よりも相応に高い（万が一の場合は、不動産を満額で売却できても貸付金の
　1割も戻ってこないわけですから）ことを理解した上で、投資を行いたいと思います。


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