ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　Pocket Fundingから、特徴的なファンドが登場しました。
　沖縄に特化したソーシャルレンディング事業者であるPocket Fundingならではの、軍用地ファンドです。
　10/26から募集開始となる予定です。


　・ＰＦ軍用地担保ファンド４号

　　予定利率：6%
　　期間：12ヶ月
　　貸付総額：500万円（主部分。うち750万円は募集完了）
　　担保：沖縄軍用地に対する第二順位抵当権
　　　　　評価額約4,370万円　先順位3,000万円
　　LTV：80%

　　


　このファンド、Pocket Fundingにおける本来の案件組成ルールに反しています。
　というのも、Pocket Fundingでは基本的にLTV 70%までしか貸付を行わないからです。
　対してこのファンドのLTVは80%。にも関わらず募集を行っているのは、軍用地という特殊性ゆえです。


　担保物件は沖縄本島中部の軍用地で、現在のところ返還対象外。
　軍用地はその用途のため、極めて保全性が高い（というか、これ以上ない）物件です。
　そのために流通性も高く、要は「買いたい人はいくらでもいる」という物件。ですから今回、特例として
　LTV 80%でも安全性は保たれると判断し、ファンドを組成することにしたようです。

　軍用地の価格は「借地料×倍率」で決まります。
　倍率は「その土地を倍率の年数だけ保持すれば、最初に買った金額が回収できる」というもの。
　つまり、高ければ価格が高い、人気の土地であることを示します。

　軍用地の価格は、下記のサイトもご覧下さい。
　だいたい倍率は50倍前後ということが分かると思います。
　今回の物件も倍率は50倍とのことですが、担保価値算出には45倍以下の余裕ある数値を使用しているとの
　ことですので、実質的なLTVは80%より低くなるでしょう。

　　・軍用地物件の一覧　（開南コーポレーション）


　以上のような理由で、案件の安全性はかなり高いと思われます。
　玉に瑕なのは、案件が小粒だということ。500万円では瞬間蒸発してしまうでしょう。

　最初にも書いた通り、Pocket Fundingは沖縄にほぼ特化したソーシャルレンディング事業者。
　沖縄は色々なしがらみもありますが、経済はかなり好調の様子です。
　担保案件の所在を分散する意味で資金の一部を投資する価値はあると思いますし、私もそうしています。


　Pocket Fundingでの投資をお考えの方は、こちらからどうぞ。
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　何回か紹介していますが、下記のリンクはほとんど唯一の軍用地投資に関する本です。
　沖縄防衛局の中の人が無断で発行し、防衛局が回収を指示したという本。
　新品はもうないようですが、Amazon中古品なら手に入りそうですので、リンクを付けておきます。

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　最近の見直し報道から、何かと話題になっているふるさと納税についてです。

　総務省が打ち出しているふるさと納税の見直しは、高額な返礼品や、地場品でないものを返礼品にしている
　自治体について、ふるさと納税の節税対象から外すというもの。
　一部の地方自治体からの反対はありますが、おそらくはこのまま決まっていくでしょう。

　既に一部の自治体では、総務省の決定に先駆けて返礼品の見直しを行っています。
　この自治体もその一つなのでしょうか。
　総務省の言うNG返礼品の条件、「高額」「地場品ではない」「換金率が高い」を全て満たしているという
　ある意味貴重な自治体の返礼品です。


　　
　　・ぜひ「熊取」にお越しください！ツーリスト旅行券　（大阪府熊取町）
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　1万円の納税で5千円のツーリスト旅行券ですから、返礼率は50%。
　さらにここに、ふるなびからAmazonギフト券1%で、合計51%という破格の返礼率を誇ります。
　おそらく総務省にガン詰めくらったのでしょう。10月末で掲載終了とのことです。

　少なくとも掲載終了までは、何のためらいも罪悪感もなく納税の申し込みを行うことができます。
　もし枠が残っている方がいましたら、検討されてはどうでしょうか。


　もう一つありました。
　こちらは日本旅行のギフトカードですが、使い勝手はツーリストと遜色ないでしょう。

　
　　・吉野ヶ里遺跡へ行こう！日本旅行ギフトカード　（佐賀県吉野ヶ里町）
　　　ふるなび　（アフィリエイトリンク）


　こちらは2万円の納税に対し、旅行券が1万円分。
　さらに1%のAmazonギフト券がありますので、返礼率は51%。
　こちらも、10月末までの期間限定となります。


　総務省が各自治体の意見をどれほど取り入れるかはまだ分かりませんが、おそらくは予定通り、来年からは

　　・返礼率3割
　　・返礼品は地場物のみ
　　・換金性が低いものにすること

　というあたりを軸にして、ふるさと納税の見直しが行われていくものと思います。
　総務省の指導に従わない自治体が寄付金を多く集める「勝ち組」になっている現状があるだけに、こういう
　見直しはやむを得ないところがあると思います。
　（各自治体間の公平性の確保もあり、総務省自体のメンツもあり、といったところです）


　それはそうと、返礼率を3割に落とされても、ふるさと納税が依然お得な制度であることは変わりません。
　異論はあるでしょうが、それが制度として認められている以上、私は来年以降も限度枠いっぱいの納税を
　続けていこうと思います。
　

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　ラッキーバンクから、遅延案件に関する情報がありました。
　前回の情報は10/2でしたので、約1ヶ月ぶりということになります。

　なお、私の現状は下記の通り。290万円ほどが遅延しています。

　


　前回から少し時間が経ったので、何か進捗があるかと思っていました。
　しかし残念ながら、進捗は進捗でもマイナス方向の進捗となってしまったようです。
　以下、私の場合を紹介します。まだまだ長期戦になりそうです。


　　


　以下、引用はラッキーバンクからのお知らせによるものです。

■現在の状況
担保物件は東京都世田谷区に所在する土地であり、プラン付または建築後の売却へ向け取り組みを行っております。
本件土地は、建物を建築するうえで、擁壁の補強が必要な状況ですが、現状、擁壁工事には着手しておりません。従って、売却価格に補強コストが影響する可能性がございます。
区役所との協議の結果、ファミリータイプと1Kタイプが混合する計11戸の建築プランが決定しており、擁壁との隙間を埋めて建築する事となっておりますが、工事の着手はされておらず、プラン付で販売する可能性が高い状況となります。

借入人は、上記に記載の建築プラン付での販売を中心に販売活動に取り組んでおりますが、擁壁工事が未着手の現況では購入希望者が集まり辛い状況となっており、現状では、問合せを受けるなどの反響は得られておりません。

　建物建築には擁壁の補強が必要（ちなみに擁壁についてはこちらを参照下さい）。
　建築プランは決まっているが、擁壁工事は未着手。おそらく資金面の問題でしょう。
　そのため、土地＋建築プランで売却を考えているが、擁壁未着手の状態では引き合いが無いとのこと。

　まあ、擁壁工事もしていない土地を渡されて後はよろしく、と言われても仕方ありませんので、引き合いが
　無いのは仕方のないところです。
　これは長期戦になりそうです。

■現在の状況
担保物件は、借入人が保有している東京都港区三田に所在する、一棟商業ビルです。
以前から入居していた1・2階のテナントで賃料の滞納が発生したため、こちらのテナントは本年9月に退去いたしました。空室となった1・2階は、現在借入人にてテナント誘致に取り組んでおります。
また、借入人は本件担保不動産の販売活動を行っており、月に1〜2件ペースで問い合わせがあるものの、具体的な売却に向けた交渉には至っておりません。

引き続き弊社は、担保物件の販売活動を注視してまいります。

　賃料滞納のあたりでかなりツッコミどころがあります。
　まさかと思いますが、身内じゃないですよね。滞納したテナント。
　販売活動は行われ、問い合わせはあるようですが、こちらもまだまだ長期戦の様相です。

■現在の状況
本件担保物件は神奈川県藤沢市に所在する区分ホテルで、現在、宿泊施設の運営が行われております。本件担保不動産は、賃借人からサブリース契約で委託された業者が宿泊施設事業の事務を行う形で運用されておりましたが、賃料の滞納が発生したことから、旧賃借人は退去し、別企業と新たに賃貸借契約を締結しております。
現在は、新賃借人である企業と、宿泊施設事業の事務を行う委託会社間でサブリース契約を調整している段階で、契約締結後、引き続き、宿泊施設として運用を行っていく予定です。

また、上記の事業と並行して、借入人は本件担保不動産の売却活動を行っておりますが、現在のところ、物件に対する問合せはございません。

引き続き弊社は、担保不動産の販売活動を注視してまいります。

　ここも賃料滞納が発生している模様。
　サブリース契約の調整中ということで、宿泊施設としての運用は行われるようですが、Exitはあくまでも
　売却によるものと考えた方が良いでしょう。

　正直、宿泊施設の運営が順調になれば、利息くらいは払えるのではないかとも思いますが、借入人自身の
　資金繰り状況が改善しない限り、一部の案件だけ利息を支払うのも難しいかもしれません。
　ということで、これも長期戦。

■現在の状況
本件担保物件は、借入人が保有している東京都千代田区神田エリアの一棟オフィスビルとなります。
本件担保物件は、物件の利用にあたりインフラ設備の改修工事が必要であり、開発会社からインフラ工事の見積もりを取得しました。今後は、借入人が改修工事を実施した後に売却を行うか、または、現況のまま見積もりを加味したプラン付での売却を予定しております。
現状、インフラ設備の改修工事には着手できておりません。
販売活動では、現況プラン付で購入検討者から本年8月に買付証明書（買付の申込書にあたるものであり、売買契約の締結には至っていません。）の提出を受けておりましたが、購入検討者の融資審査が承認されなかったため、売買契約は不成立となりました。

上記のほか、販売活動に具体的な進捗はありません。

引き続き弊社は、プロジェクトの進捗と担保不動産の販売活動を注視してまいります。

　こちらは残念ながら、購入検討者の融資審査が否認されたとのこと。
　ということは、振り出しに戻っているということですね。
　販売活動は最初からやり直しで、購入希望者を捜すところから始めることになりました。

■現在の状況
本件担保物件は東京都台東区に所在する一棟ビルで、当初、借入人が自社によるリノベーションを施すことを視野に入れつつ、空ビルとして販売活動を行っておりましたが、借入人が過去に手掛けた他物件の経験やマーケット調査、用途変更に関わる事前調査などの結果、宿泊施設として用途変更を施すプランへと変更するに至った物件となります。

借入人は本年2月に、改修工事完了後の引渡しを条件とする賃貸借契約を運営会社との間で締結していますが、改修工事には着手できていないため、以前より計画していた宿泊施設への用途変更を中止する可能性がございます。
また、現況での販売活動も並行しており、購入検討者から買付証明書（買付の申込書にあたるものであり、売買契約の締結には至っていません。）の提出を受けておりましたが、購入検討者の融資審査が承認されませんでした。
その後、販売活動を継続しておりますが、具体的な売却の交渉までには至っておりません。

引き続き弊社は、プロジェクトの進捗と担保不動産の販売活動を注視してまいります。

　ここは一番ぐだぐだです。
　改修工事完了後の引き渡し契約は締結しているのですが、その前提となる改修工事が未着手。
　（おそらくは資金の問題）

　また、現況での販売活動も行ったものの、融資審査が否認。
　つまり、色々話は進んでいたものの、全て振り出しに戻ってしまったということのようです。



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