仁個人感想文

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東京市場でオフィス不動産投資信託（REIT）の評価が低迷している。株式のPBR（株価純資産倍率）に相当する指標は1倍を割れ、東日本大震災後など市場の混乱時の水準に迫るほどだ。

深刻なのは時価総額が保有資産の価値すら下回っている点だ。保有資産を時価評価し、負債を引いて計算するNAV（ネット・アセット・バリュー）に対する時価総額の大きさは「NAV倍率」と呼ばれる。岡三証券によるとオフィスREIT銘柄平均のNAV倍率は6月末時点で0.89倍と1倍を下回る。

現物の不動産投資と比べた売買のしやすさから過去平均1.13倍と1割程度の「プレミアム」がつくことが普通だが、ここ9カ月ほど資産価値割れが続く。NAV倍率は東日本大震災後やコロナ拡大初期に迫る低さだ。

50年のオフィス需要、22年比19%減も
今後はどうか。高齢化で労働参加率は30年ごろに限界に達し、1人当たりのオフィス面積も実態に即して1割程度縮小するとの前提で、50年時点のオフィス需要は22年比で19%減るとみる。

物凄く要約すると、人口の減少に伴い東京のオフィス不動産の空室が増えだし、価格が下がりだしている。

2050年のオフィス需要は2022年比で19％減の予測もある。

日本不動産研究所が世界主要15都市のオフィス価格の推移をまとめている。東京は23年4月までの10年で65%上昇し、ニューヨーク（9%高）やロンドン（5%高）といった成熟都市だけでなく、ホーチミン（42%高）やバンコク（33%高）など新興成長都市もしのいだ。日本では超低金利環境が長期化し、海外マネーの流入が続いたためだ。

ここ10年の日本のオフィス価格65％上昇し、他の主要都市と比べて上がり過ぎている。



ここからは記事では無く個人的な見解と言うか疑問ですが、、、

人口が減ってる点に関してはマンションなど住宅需要も長い目で見たら同じはずです。

また、オフィス需要が減れば、新規の建設はオフィスが減り、マンションなど住宅が増え供給が過剰気味になり、価格が下がるはずだと思うんですよね。


海外から見て日本の住宅が割安で、特に中国は厳密には個人で土地が持てないし日本の住宅を買う方が多いですが、最終日本の人口が減り需要が減るのは目に見えているので、不動産投資は長い目で見た時にどうなんでしょうか？？

過去10年とかは大幅に上がっているけど。。。

長期で見た時にアメリカ市場や世界市場は伸びて行くと思うのでS&P500や全世界株とかは安心して投資できるのですが、個人的には日本の不動産投資は長期で見た時に余程良い物件以外下落しそうで投資対象に入れれないのですがどうなんでしょうね？？


結論出しきれませんでしたが、取り合えず、オフィスも入れた不動産商品や、運用会社への投資は短期的には慎重になった方が良いかもしれない記事でした。

今回は過去の予測と結果を手短に検証。

7月日経平均下落か？？

7/2に掲載した内容で、７月の日経平均は下落と予想。

詳しくはこちら
https://fanblogs.jp/jinn009/archive/151/0

今の所、予想通りのチャートになっています。


ここ最近好調だった割に７月に入って下落が続いています。

好調で上がり過ぎたから下げ続けているという面もありますが、、



また、７日と１０日の終了間際に下落すると言う予想も当たっています。
https://fanblogs.jp/jinn009/archive/170/0

週明け自動車株警戒

週明けの輸出企業下落を予想
https://fanblogs.jp/jinn009/archive/170/0

特に自動車の下落を予想
https://fanblogs.jp/jinn009/archive/171/0

結果、

日経平均　▲0.61%に対して

輸送用機器械　▲1.47%


今の所予想が当たっています。




このまま好調で日本株が上がると言っていた人もいますが、

年金のリバランス等で７月は下落を予想していた人も多いので特に特別な予想でも無ければ、はずれる時も多いのであれですが、、、

自分の検証用に見直してみたので投稿してみました。

3397　丸亀製麺（トリドールホールディングス）

丸亀製麺（東京・渋谷）はこのほど、同社として初めてとなるドライブスルー店舗を群馬県渋川市に開いた。

車内のドリンクホルダーに収まるサイズのカップ入りの「丸亀シェイクうどん」などを充実させた。シェイクうどんは透明カップ入りで振るとタレや具材がほどよく混ざりそのまま食べられる。

ドライブスルー窓口専用の商品も提供することで来店動機につなげる考えだ。家族で遠出するシーンが増えると見越し、ドライブスルー専用に子どもも楽しめる味付けの「冷製コンポタうどん」（490円）やサイドメニューの「ひと口唐揚げ」（280円）や「ひと口ちくわ磯辺天」（200円）などを展開。車内で箸を使わずに手軽に食べられるよう、ひと口サイズでの提供にした。

丸亀製麺のドライブスルー店舗の１号店がオープンしました。

最近話題になったドリンクホルダーに入るタイプの「丸亀シェイクうどん」はドライブスルーを見越した布石です。

国内では、店舗内の食事以外にドライブや、コロナ明けの外出増加・遠出の際の車移動中の需要を狙い開発しています。


丸亀シェイクうどんとドライブスルーが成功すれば、国内でも持ち帰り需要を取り込め業績が伸びます。

海外需要・進出

また、元の情報源（記事）を見失いましたが、１〜２ヵ月前に呼んだ記事では、海外店舗からのドライブスルー対応への要望が多かったため、シェイクうどんの開発とドライブスルー店舗を作ったとの事でした。

ちなみに、トリドールの海外店舗の情報です。

【売上】

２０２３年３月期実績：国内丸亀製麺　1,021億円　海外事業　614億円　

２０２４年３月期計画：国内丸亀製麺　1,100億円　海外事業　750億円

２４年の２３年比計画：国内丸亀製麺　✙7.7%　海外事業　✙22.0%　


【店舗数】

２０２３年３月末　国内直営：８３３店／海外直営：３１６店／海外FC：３９１店

２０２４年３月末　国内直営：８８０店／海外直営：４１９店／海外FC：４５０店

海外事業は利益こそ国内と比べるおまだ少ない結果ですが、売上、店舗数は国内に迫りつつあります。


海外から要望のあったドライブスルーが成功すれば、さらなるFC店舗の出店や、業績回復も期待できます。


既にここ１年ほど大幅に株価を上げていますが、長期投資先としては今後も可能性を感じる銘柄になります。

日本株は好調だが、先週下落し、それでも行き過ぎ感がありつつ、もっと上がるのではと言う予想もありつつという状態です。

週末のアメリカ株下落、金利の上昇見通し、、、、、

意外に強いアメリカ指標、、、

アメリカ株も底堅い指標とその為金利上昇の予測もされ、リセッションが起こるのではとか言う予想もあったりなかったり、、、

と言う所で気になるS&P500の今後の予測に対する記事が出ていたので紹介します。

ブルームバーグの記事では向こう１年でS&P500が１６％上昇を示唆していると記載されていますが、アナリストはおおむね弱気だとも書いています。




同じくブルームバーグの記事で米国株先物に対する強気ポジションは行き過ぎが見受けられ、揺り戻しリスクが高まっていると記載されています。

「相場が既にどれほど動いたかを考えると、この利益を確保するために今後１週間には巻き戻しが見られる可能性がある」

とも記載があり、今週は下落を警戒する必要があります。




まあ、元々S&P500とかインデックスとか投資信託はリスク分散した長期投資向きの商品だから長い目で見たらいいのでしょうが、今週S&P500の下落可能性が高ければ、NYダウも下落の可能性が高まり、日経平均にも影響がある可能性がありそうですね。


後、長期ではアナリストは弱気、記事は強気ってプロが予測しても真逆。

私の様な素人の予測は当たるも八卦当たらぬも八卦で、ニュースとか見て皆が動きそうな方に乗っかるしかないですね

建設業の２０２４年問題

建設業の２０２４年問題についての記事が出ていたので紹介します。

運送業の２０２４年問題についてはだいぶ以前に記事になっていたので、別のブログで取り上げています。

２０２５年には荷物の約２８％が届かず
https://tousi-jin.com/2023/01/20/%ef%bc%92%ef%bc%90%ef%bc%92%ef%bc%95%e5%b9%b4%e3%81%ab%e3%81%af%e8%8d%b7%e7%89%a9%e3%81%ae%e7%b4%84%ef%bc%92%ef%bc%98%ef%bc%85%e3%81%8c%e5%b1%8a%e3%81%8b%e3%81%9a/

しかし、建設業に関してはあまり騒がれていなかったので（私が気づいてないだけか）今回取り上げてみます。

内容

週休2日に相当する建設現場の「4週8閉所」に対応した結果、工期延長が必要に――。時間外労働の上限規制を2024年4月に適用する、いわゆる「2024年問題」を控えた建設業界で、公共工事の完成時期が遅れ、事業費が増大するケースが相次いでいる。

要は、運送業界の様に時間外労働の上限が適用猶予になっていたのが、適用されるために人手不足、工期の遅れ、建設費の増加が見込まれると言う記事です。

運送業界の２０２４年問題程ではないにしても、建設業界の業績や不動産価格などいろんなものに回り回って影響が出てきそうですね。


ちょっと気になったので

他の２０２４年問題について調べてみた

2024年に発生する深刻な影響が起きる社会問題の総称。

●ISDN終了
2024年1月から地域ごとに段階的にISDN（INSネット）終了よる企業間決済、受発注システムなどで発生する諸問題。

回線系の新規契約とか需要が増えるんでしょうかね？？



●時間外労働に関する問題
建設、運輸、医療に対して例外的に認められていた時間外労働の上限規制の猶予が終了することから発生する諸問題。



適用猶予されていた事業・業務

・工作物の建設の事業

・自動車運転の業務

・医業に従事する医師

・鹿児島県及び沖縄県における砂糖を製造する事業




上記事業の業績・株価がどうなるのかに注目と。


逆に自動化・効率化・遠隔操作などの需要が増えそうです。

それらの技術を持っている企業や、合同出資の新会社や提携なども増えそうですし、株価の影響に注目したいですね。

既にそこら辺見込んで投資したり、売却したりしている人も多そうですが、それでもニュースが出た後に大幅に株価が動くので今後２０２４年問題による業績や、対策に対するニュースにも注目していきたいところです。