仁個人感想文

東京市場でオフィス不動産投資信託（REIT）の評価が低迷している。株式のPBR（株価純資産倍率）に相当する指標は1倍を割れ、東日本大震災後など市場の混乱時の水準に迫るほどだ。

深刻なのは時価総額が保有資産の価値すら下回っている点だ。保有資産を時価評価し、負債を引いて計算するNAV（ネット・アセット・バリュー）に対する時価総額の大きさは「NAV倍率」と呼ばれる。岡三証券によるとオフィスREIT銘柄平均のNAV倍率は6月末時点で0.89倍と1倍を下回る。

現物の不動産投資と比べた売買のしやすさから過去平均1.13倍と1割程度の「プレミアム」がつくことが普通だが、ここ9カ月ほど資産価値割れが続く。NAV倍率は東日本大震災後やコロナ拡大初期に迫る低さだ。

50年のオフィス需要、22年比19%減も
今後はどうか。高齢化で労働参加率は30年ごろに限界に達し、1人当たりのオフィス面積も実態に即して1割程度縮小するとの前提で、50年時点のオフィス需要は22年比で19%減るとみる。

物凄く要約すると、人口の減少に伴い東京のオフィス不動産の空室が増えだし、価格が下がりだしている。

2050年のオフィス需要は2022年比で19％減の予測もある。

日本不動産研究所が世界主要15都市のオフィス価格の推移をまとめている。東京は23年4月までの10年で65%上昇し、ニューヨーク（9%高）やロンドン（5%高）といった成熟都市だけでなく、ホーチミン（42%高）やバンコク（33%高）など新興成長都市もしのいだ。日本では超低金利環境が長期化し、海外マネーの流入が続いたためだ。

ここ10年の日本のオフィス価格65％上昇し、他の主要都市と比べて上がり過ぎている。



ここからは記事では無く個人的な見解と言うか疑問ですが、、、

人口が減ってる点に関してはマンションなど住宅需要も長い目で見たら同じはずです。

また、オフィス需要が減れば、新規の建設はオフィスが減り、マンションなど住宅が増え供給が過剰気味になり、価格が下がるはずだと思うんですよね。


海外から見て日本の住宅が割安で、特に中国は厳密には個人で土地が持てないし日本の住宅を買う方が多いですが、最終日本の人口が減り需要が減るのは目に見えているので、不動産投資は長い目で見た時にどうなんでしょうか？？

過去10年とかは大幅に上がっているけど。。。

長期で見た時にアメリカ市場や世界市場は伸びて行くと思うのでS&P500や全世界株とかは安心して投資できるのですが、個人的には日本の不動産投資は長期で見た時に余程良い物件以外下落しそうで投資対象に入れれないのですがどうなんでしょうね？？


結論出しきれませんでしたが、取り合えず、オフィスも入れた不動産商品や、運用会社への投資は短期的には慎重になった方が良いかもしれない記事でした。