目指せ!!アッパーマス層

手持ち有価証券評価額

ダイワ　日本国債ファンド
2250000口（＠10395）･･･2,338,875円

国際投信ワールドリートオープン
400000口（＠4039）･･･161,560円

国際投信エマージングソブリンオープン
100000口（＠6863）･･･68,630円

国際投信エマージングソブリンオープン（為替ヘッジ有り）
340000口（＠11815）・・・401,710円

MHAM株式インデックスファンド
330000口（＠1634）･･･53,922円

1305ダイワ上場投信トピックス
100口（＠794）･･･79,400円

1343東証REAT指数連動型上場投信
10口（＠1015）･･･1,0150円

合計　3,114,247円（+2,074円）


今週も買い増し及び分配金はありません。

為替は安定しませんでしたが日本株は上がりましたね。
相も変わらずヨーロッパの動きに左右されていますな〜。
しかし原油価格は落ちてきたみたいなので
円高で喘いでいる日本株への追い風になれば良いですね。

来週も特に動く気はあまりありませんが、日本株の動きが良くなって来たので
インデックスファンド辺りでもボチボチ買い増ししましょうかねぇ。

15年位前からでしょうか。
盛んに日本の借金がスゴイ、このままでは財政破綻は免れない、
増税して財政立直しを測りましょう、等と言われ始めたのは。

自分も日本国債の投資信託を買っているので破綻などしたら大損ですな。
大損程度で済めば良いですが。

破綻しない為今回の消費増税も借金があるんじゃ仕方が無い、と
ある程度容認している国民の方もいらっしゃるかと思います。
でも何で国民への借金を国民が返さねばならんのでしょうね？
まず身銭を切れ、政府よ！

しかし破綻するのは来年だとか2015年だとか日本国の借金が
国民の家計金融資産1500兆を超えた時であるとか
色々言われていますが実際はどうなんでしょうね？

それなりに興味があって調べたりもするのですが結局良くわからんです。

破綻する派の人の意見は
借金大きい、金利分の支払いデカイ、お金刷ったらハイパーインフレ。
もう駄目だ。

破綻しない派の人の意見は
お金刷れば無問題、今のデフレならインフレ起こってちょうど良い、
インフレ起これば借金激減、
日本安泰。

どちらもエライ先生方が言ってるからどちらが正しいかはわかりませんけどね。
でも破綻派の方の破綻した時の為の備えをしよう、と言うのが一番良く分かりません。
外貨を買っておけとか外国株式を買っておけとか。

日本が破綻したら円は紙クズに等しくなるわけですよね。
そういった意味では外貨や外国株式を薦める理由は分からなくも無いのですが
破綻した後の混乱した状態の日本国内で外貨や外国株式はキチンと
換金（？）したり取引出来る物なのですかね？
それ以前に政府が徴発しそうな気がするのですが・・・
一番安全なのは純金を現物で持っているのが一番安全そうです。

あとは海外へ脱出も言われていますが、それもねぇ・・・
日本国と言う信用があるから移住や旅行が出切る訳ですし。
難民になる位なら日本に留まっている人の方が多そうです。
外国語苦手な人も多そうだし。


まーどちらにしても自分は日本から出る気が無い以上
日本と運命を共にするしか無い訳で。
そういう訳で個人的には日本財政破綻論があろうが無かろうが関わらず
信用して日本の株や債券は買い続けます。
あと純金もネ・・・

有り難い事に相変わらずアクセスが多いのですが
リンク元を見るとやはり

「高橋清美　迷惑」

これの検索ページからのご訪問が多くを占めます。

まあ皆様、こうストーリー仕立てで手が込んでいると
本当に迷惑メールなのかを確かめたいのでしょうね。

ブログに載せる事で

「あぁ皆来てるんだ」「やっぱり迷惑メールか」

と確認して安心して頂いているのであれば
多少はこのブログも皆様の役に立っている様で嬉しい限りです。

そんな訳であれからも地味に続いていた迷惑メールを紹介します。
前回の続きであるので読んでいない方は良かったらこちらから。


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法務顧問に委任し既にお振込みを行う準備は整えていますが、
先に5500万を振込予約する事も可能です。
お忙しいゲストさんにとっても振込予約ならば
お時間の都合をつけやすく安心してお受取して頂けますよね?

現時刻から行えば【振込予約】扱いとなり、
通常なら翌金融機関営業開始時刻に着金、指定口座への振込金額の反映となります。

特に問題が無ければ
記入例）『13:00』※振込予約をお願いします。
上記記入例の様にご希望の時間を指定してご返信ください。

［**：**］※振込予約をお願いします。
(※**にはご希望の時刻をご記入ください)


※社用アドレスから連絡しています。
常にメールの確認は取れるようにしてありますので何時でもご連絡ください。

/────────────────────
役職：代表取締役社長;
名前：高橋清美;
………………………………
部署：総務本部社長室;
内線：社長室(1199) 直通(2011);
────────────────────/

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で後は本文がほとんどありませんが２通来てまして
（太字は題名です）



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詐欺行為として通報する!!
赤の他人に5500万円を無償で渡すなんてありえない!!

from：高橋清美

Title：詐欺行為として通報する!!赤の他人に5500万円を無償で渡すなんてありえない!!

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「人でなし!!いい加減にしろ!!」

from：高橋清美

Title：「人でなし!!いい加減にしろ!!」

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でこの後に出会い系らしき怪しげなリンクが貼ってあります。
何か完全無料でメールとか何とか。

流れ的にはまず振り込みますといって引っかかった人には
後からそんな上手い話あるわけ無いだろ！と詐欺で訴えるから
イヤなら返事を頂戴という事なんでしょうかね。

ちなみにこの後に来たのはまた5500万振り込みますのメールが来ました。
くれるのかくれないのかどっちだよ・・・

皆さん騙されない様にね！
（まあ騙されるわけ無いでしょうが＾＾）

今回は出口戦略です。
これも飽くまで自分なり、という事で正解かどうかは別問題ですのでご了承下さい。

不動産投資も投資である以上何処かで利益確定して次の投資という流れになるべきだと思います。

でまず何を持って出口とするか、利益確定とするかなのですが
それは投資する人によって違うと思いますが自分の中では売却した時と考えています。

投資では無く経営を主に考えるなら長期保有、更に建替え等も考えますが
今の自分には飽くまで投資なので利益が出た時点から売却を考慮すべきという考えです。


ただどの時点で利確をするかが難しいのは株や為替以上です。

売るにしても不動産ですのでいくらで売れるかがあやふやですし
単純に買った金額より高い金額で売れれば儲かる、という訳にはいきません。
というか買った金額より高く売れる物件などそう滅多に無いです。
所有していれば築年数が古くなる以上どんどん価値は目減りしていきます。


なので利確を考える際はまず物件の価値、売却出来そうな金額をまず調べます。

肝心の調べ方ですが収益物件の場合利回りで金額が付く事が多いです。
要は物件金額に対して年間家賃がどの程度あるか、ですね。

中古物件はまず利回りが最低10％は超えないと見向きされません。
例えば300万の年間家賃なら最低3000万円以下の値付けをしなければ
売れにくいという事です。

ただ10％の利回りを下回る場合でも路線価が高く土地の価値が高かったり
築年数が浅く建物価値が高い場合は充分テーブルに乗ります。
両方を兼ね揃えていればもちろん更に良いです。
（利回り10％以上で土地価値、建物価値が高い）


上記である程度売却金額を弾いた後自分は至極簡単に単純に
購入金額+経費と比べて売却金額+賃貸収入が
購入時の物件金額の10％を超えたら売却を考える始める時期としています。

例えば自分の物件ならば

物件金額　　　　　　　　2680万円
購入経費　　　　　　　約220万円
ローン金利（累計）　　約400万円
税金　　　　　　　　　　　約80万円
管理手数料（累計）　　約65万円
その他経費　　　　　　　約30万円

合計　　　3475万円

で次に賃貸収入（累計）が約1300万円、売却金額の目安を弾くと
今の年間家賃が約300万なので3000万円以下の値付けになります。
自分の物件は土地値は2000万近くありますが築年数が20年近いので
大体2400〜2600万円位が妥当という所でしょうか。


売却金額　　約2500万円
賃貸収入　　約1300万円　

合計　　　　　　3800万円

3800万円−3475万円=325万円　　　　　　　

実際には売却時には手数料がかかりますから
手数料100万円を引くと225万円が今の予想利益ですね。
う〜ん、そろそろ手放す時期が来たのかもしれません。


そんな感じで自分は投資を進めていますが
他の人はもっと長期保有で腰を据えて徐々に利益を挙げていくという人もいますし
また別の人は購入した物件をリノベーションして直ぐに売却して利益を挙げる人もいます。

人によって物件によって千差万別ではありますが購入する時には
ある程度こういった自分なりの出口を考えた上での購入をお勧めします。

日によって記事の温度差が激しいこのブログですが
今日は時事的な話題で消費税増税法案です。
ま、愚痴です。

無事（？）可決されて野田総理も喜んでいらっしゃるでしょう。

しかし前回もたしか上げる際に福祉の拡充を詠ってましたが
消費税を上げる為には必ず福祉を詠わなければならないのですかね。
あれから介護保険料などの負担増はありましたが効果出てます？
ていうか消費税以外の負担を強いるなら前回の消費税アップは何だったのだろう・・・

実際には大してやらなくても一般庶民には実感の沸きにくい福祉を詠っておけば
増税の大義名分が出来るからそう言っているんでは無いかと捻くれている自分には思えてしまいます。
本当に困っている人に本当に福祉にしっかり使われるなら別に反対はしないんですがね。
あ、その前に公務員叩きと言われようとも公務員の人件費カットはしてもらった上でね。

国の借金が多いから仕方が無いという声もありますが
国債の買い手は日本国民が大半ですよ。
やってる事は

国民に返すお金を国民から奪って返す

う〜ん何か面白い。
実際にはどうあれ、返してないやん！て気分になりますな。

ともかく消費が落ち込むのは確定ですね。
上がる寸前には特需があるでしょうがその後は酷いと思います。


今の民主党は口だけは国家100年の計と言い
実際には自分のいる時だけ税収上がれば良い、下がった後は任せた！という
姿勢が見えているから支持も上がらず、尊敬もされないんですよ。
あぁ麻生総理が懐かしい・・・

まあ自民には願ったりな状況ですな。
自分の手を汚さず支持の下がりそうな事は今の民主党にやらせたわけですから。
次の選挙では民主はほぼ負け決定ですから与党返り咲きでしょうし。

しかしこのまま行けば再来年の春に8％ですか。
更にその翌年には10％ですね〜。
高いなぁ

引き続きペルソナ4Gにハマッています。
オモロイっす。

このゲームは連続殺人事件の謎を仲間と一緒に追っていくRPGです。
いかんせんRPGなので戦闘がもちろんあるのですが
周りの人とのコミュを深めると更に強い力が手に入る為
勉強、部活、バイトにとコミュニケーションを取る為、奔走しなくてはなりません。
（主人公は高校2年生）

ま〜
男同士の友情やら甘酸っぱい男女関係やら
自分と向き合う葛藤やら家庭環境の悩みやら
高校生、若者らしい悩みを一緒に悩んだりする・・・
う〜ん青春だねえ。（爺）

自分にもそんな青春時代があったなあ・・・
・・・って無い！
そんないい思い出なんぞ無い！
全く思い出せん！
部活ば〜っかしててそんな甘酸っぱい人間関係など皆無！
おぉぉぉぉぉぉ・・・（嗚咽）
カムバック！青春！

まあ、本当の高校生活が明るいか暗いかは別として
再び青春時代を味わえるペルソナ4は楽しいです

今ペルソナ4ゴールデンにハマってます。

ペルソナ3ポータブルもプレイしましたが
正直PS2の方が画像が綺麗でプレイしやすかったです。

ところがP4Gは新型PSVitaの底力！
とっても綺麗。
PS2より綺麗なんじゃないだろうか!?

更にイベントも大幅に増えて以前に遊んだ物にも関わらず
とっても楽しめています。

PSVITAはディスクでは無いのでロードも早くてサクサクプレイできます。
しかし自分はその割には既に30時間近いのにまだ8月頭とあまり進んでいません。
久方ぶりのRPGでレベル上げが楽しい、楽しい。

ペルソナ4 ザ・ゴールデン 新品価格 ￥5,425から (2012/6/24 01:03時点)

今年はメガテンファンには

PSPでペルソナ2罰、

PSVでペルソナ4ゴールデン、

PS3とXBOX360で7月にペルソナ4　ジ・アルティメット　イン　マヨナカアリーナ、

3DSで8月にソウルハッカーズ

と歓喜の年ですね。
更に発売はいつか分かりませんが真女神転生4と。

うん、罰以外は全部買う。
頑張れアトラス！
（罰は後味悪いエンディングだった気がしたので買わない）

しかし書き並べると見事にハードが違いますな。
全部持ってるからいいですが。

多くのメガテンファンやリメイクを買ってやろうと思う層っていうのは
多分社会人以上でしょうから欲しければ別にハードごと買えるので
問題無いのでしょうが新しい若いファンの発掘には繋がりにくい様な。

リメイクでお金稼いで本命は3DSの真女神転生4で勝負するつもりですかね。
う〜ん、本道のメガテンは新規には敷居が高くなかろうか？

まあ自分が心配する事でも無いですね。
さあP4G、P4G。

手持ち有価証券評価額

ダイワ　日本国債ファンド
2250000口（＠10398）･･･2,339,550円

国際投信ワールドリートオープン
400000口（＠4033）･･･161,320円

国際投信エマージングソブリンオープン
100000口（＠6939）･･･69,390円

国際投信エマージングソブリンオープン
340000口（＠11827）・・・402,118円

MHAM株式インデックスファンド
330000口（＠1595）･･･52,635円

1305ダイワ上場投信トピックス
100口（＠772）･･･77,200円

1343東証REAT指数連動型上場投信
10口（＠996）･･･9,960円

合計　3,112,173円（+13,943円）


先週より買い増しもせず、分配金も出ていないので特筆する事は無いですねぇ。

今週はギリシャのおかげ（？）でユーロが少し安定して為替も円安に振れたので
外国債関係は軒並みプラス。
日本の株式も堅調に推移してこれまたプラス。
日本国債は相変わらず安定の値動きでわずかにプラス。

何もしてなくても少しづつ増えていってくれるのが理想なのでこんな週が続くといいのですが。
来週もよろしくたのんます＾＾

自分のメインで使っているP-oneカードが30周年記念で
9月までの毎月7日のお買い物はポイント5倍のキャンペーンを始めました。


いや〜懐かしい。
P-oneカードは3年前位までは毎月7日の日にポイント10倍をやっていまして
この日に合わせて買い物をしたりしていましたねぇ

P-oneはご存知の方も多いと思いますが請求額が1％オフで来る
面白いカードです。
ポイントは1000円に付き1ポイント付くのですが1ポイントは3円ですので
還元率は通常1.3％です。

これだけでもそれなりにお得なのですが10倍の日はポイントが
1000円に付き10ポイントですので還元率4％と破格なパーセンテージになります。

100万の買い物をすれば4万円が還ってくるってスゴイですよね。
余計な値段交渉や安い所を探して買い回りをする位なら
この日にこのクレジットカードで支払った方がずっと効率的です。
（高い物の場合は更に値段交渉はもちろんしますが）



今回はポイント5倍なので還元率は2.5％になりますので
昔に比べたら低いですがそれでも高還元率に変わりはありません。
惜しむべきは9月までの限定な所ですな〜。

ま、でもこれがあると7日に余計な物まで買ってしまうので
期間限定の方が散財が抑えられて良いのかもしれませんね。

さ〜てボーナス終わったのにこの日のおかげでまた少し散財しそうな気がします。

めでたく今年もボーナスが出ました。
ありがたい、ありがたい
サラリーマンのいい所はボーナスが出る所ですな〜。

支給額は約40万円！

きっかり2ヶ月分で面白みは無いですが給料以外の収入は嬉しい物です＾＾
・・・でも今年は例年より0.1ヶ月分減らされて支給ですorz
会社全体の売り上げは前年より上げたけど利益は前年より少ないからだってさ
ボーナスに影響有るほどじゃないでしょ〜が。
いい理由見つけたな！

ま、仕方が無いですね。
頂けるだけ有り難いと思いましょう。

しかしボーナスは出るまでが楽しいですね。
これを機会に何を買おう、これを買おうと考えるのが良いのです。
買い物とおんなじ。

支給されればそれまでのお祭り精神状態が無くなりますので
先月からの散財してしまう様な事は控えられる・・・と思う。