目指せ!!アッパーマス層

今回は出口戦略です。
これも飽くまで自分なり、という事で正解かどうかは別問題ですのでご了承下さい。

不動産投資も投資である以上何処かで利益確定して次の投資という流れになるべきだと思います。

でまず何を持って出口とするか、利益確定とするかなのですが
それは投資する人によって違うと思いますが自分の中では売却した時と考えています。

投資では無く経営を主に考えるなら長期保有、更に建替え等も考えますが
今の自分には飽くまで投資なので利益が出た時点から売却を考慮すべきという考えです。


ただどの時点で利確をするかが難しいのは株や為替以上です。

売るにしても不動産ですのでいくらで売れるかがあやふやですし
単純に買った金額より高い金額で売れれば儲かる、という訳にはいきません。
というか買った金額より高く売れる物件などそう滅多に無いです。
所有していれば築年数が古くなる以上どんどん価値は目減りしていきます。


なので利確を考える際はまず物件の価値、売却出来そうな金額をまず調べます。

肝心の調べ方ですが収益物件の場合利回りで金額が付く事が多いです。
要は物件金額に対して年間家賃がどの程度あるか、ですね。

中古物件はまず利回りが最低10％は超えないと見向きされません。
例えば300万の年間家賃なら最低3000万円以下の値付けをしなければ
売れにくいという事です。

ただ10％の利回りを下回る場合でも路線価が高く土地の価値が高かったり
築年数が浅く建物価値が高い場合は充分テーブルに乗ります。
両方を兼ね揃えていればもちろん更に良いです。
（利回り10％以上で土地価値、建物価値が高い）


上記である程度売却金額を弾いた後自分は至極簡単に単純に
購入金額+経費と比べて売却金額+賃貸収入が
購入時の物件金額の10％を超えたら売却を考える始める時期としています。

例えば自分の物件ならば

物件金額　　　　　　　　2680万円
購入経費　　　　　　　約220万円
ローン金利（累計）　　約400万円
税金　　　　　　　　　　　約80万円
管理手数料（累計）　　約65万円
その他経費　　　　　　　約30万円

合計　　　3475万円

で次に賃貸収入（累計）が約1300万円、売却金額の目安を弾くと
今の年間家賃が約300万なので3000万円以下の値付けになります。
自分の物件は土地値は2000万近くありますが築年数が20年近いので
大体2400〜2600万円位が妥当という所でしょうか。


売却金額　　約2500万円
賃貸収入　　約1300万円　

合計　　　　　　3800万円

3800万円−3475万円=325万円　　　　　　　

実際には売却時には手数料がかかりますから
手数料100万円を引くと225万円が今の予想利益ですね。
う〜ん、そろそろ手放す時期が来たのかもしれません。


そんな感じで自分は投資を進めていますが
他の人はもっと長期保有で腰を据えて徐々に利益を挙げていくという人もいますし
また別の人は購入した物件をリノベーションして直ぐに売却して利益を挙げる人もいます。

人によって物件によって千差万別ではありますが購入する時には
ある程度こういった自分なりの出口を考えた上での購入をお勧めします。