ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　オーナーズブックから、新しい案件が登場しました。
　今回は杉並区の住居案件とのことです。


　・渋谷区レジデンス第1号ファンド第1回

　　募集開始：8/16　18:00〜
　　予定利率：4.5%
　　期間：19ヶ月
　　貸付総額：1億円（主部分のみ）
　　担保：物件に対する第一順位の抵当権　評価額1億3,600万円
　　LTV：74%

　　


　今回の案件で特徴的なのは、稼働率単位0%であってもリスクグレードが最低になっていることでしょう。
　通常、稼働率はリスクと逆比例するはずですので、この案件は何か異なる事情があることになります。
　その部分を見ていくことにします。

　


　案件説明には、以下のように書いてあります。

1． 建物状況

1982年12月に建築された地上2階建の建物2棟（以下「対象建物」という。）が対象となります。築年相応の物理的・機能的減価が認められ、維持・管理の状態は普通です。

なお、総合不動産会社Pによると、対象建物は新築当時の建築基準法第43条第1項ただし書（*1）の適用により建築確認を得た上で建築されております（但し、検査済証は確認できておりません。）が、現行法の下では再建築が不可である「既存不適格」とのことです。
（中略）

3． 賃貸借の状況

2018年8月10日現在、対象建物２棟共に空室となっております。なお、総合不動産会社Pによれば、テナントリーシング活動は行わず、接道条件を確保する等した上で不動産事業者に売却する事業計画とのことです。
（後略）

　まとめますと、本案件は以下のようになっています。

　　・建築基準法第43条第1項ただし書によって建築確認を受けている
　　・現状では再建築は不可
　　・テナントは募集せず、土地条件を改善して転売する計画


　「建築基準法第43条第1項ただし書（以下、ただし書）」については、以下の通りです。
　まず、建物の敷地は原則として、建築基準法で定める道路に2m以上接する必要があります。


　　
　　（引用：http://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000071764.html）


　ところが、全ての建物がこれを満たしているかというと、そうでもありません。
　従って一部の条件を満たし、建築審査会が許可を与えたものについては、特例として建築が可能です。
　これが、ただし書の部分です。

　例えば次のような土地の例が、ただし書にあたります。
　道路には接していないが、「道路と接する私道」に2m以上接していることから、建築が可能です。

　　
　　（引用：https://www.city.kofu.yamanashi.jp/kenchikushido/machi/kenchiku/kenchikukijun/43-1image.html）


　案件説明を見ると、この案件も「ただし書」であり、再建築は不可の「既存不適合」とのこと。
　ただし、既存不適合は違法ではありません。
　建築基準法の変更により基準に適合しなくなっただけで、そのままの状態なら合法。
　一定以上の増改築については、認められない場合もある、とのことです。

　こういった事情からテナント募集はせず、小規模の増改築で住宅として売り出すか、周りの土地の買収や
　交換でただし書に適合させるか、を検討するとのこと。
　今までの案件と比べ少し条件が異なりますが、Exitは明確なので投資を検討する価値はあると思います。
　私も、募集レースに参加したいと思います。


　オーナーズブックでの投資をお考えの方は、こちらから検討いただけると嬉しいです。
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