ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　4/10　19:20追記：
　本日オーナーズブックより連絡があり、エクイティ型の募集は延期となったようです。
　詳細が決まりましたら、また記事にします。


　オーナーズブックは千代田区オフィス案件に投資を行いました。
　25ヶ月4%という、あまりぱっとしない条件ですので十分に余裕はあるな、と思っていたのですが、案の定
　あっさりと投資することができました。
　（4/7　午前9時現在でも総額の1/4くらいは残っています）


　・千代田区オフィス第1号ファンド第1回 　60万円

　　予定利率：4%
　　期間：25ヶ月
　　貸付総額：3億円（主部分）
　　担保：不動産担保　評価額12億8,000万円　先順位7億2,000万円
　　LTV：80%

　　


　裏付けのない意見ですが、ソーシャルレンディングにおいては利率5%というのが一つの分岐点になっている
　気がします。いくら堅い案件でも、この利率を割ると集まりが悪いように感じています。


　さてそのオーナーズブック、経営母体がマザーズに上場しておりなかなかの好調なこともあって、事業者の
　リスクは低いと思われます。
　その代わり案件の利率も低く、これまで募集された利率範囲は4〜6%でした。
　ですが、次の案件は大きく異なります。


　・エクイティ第一号案件

　　募集開始：4/11
　　予定利率：未定
　　期間：未定
　　貸付総額：未定
　　担保：無し


　これまでのローンファンドとの最大の違いは、「エクイティには返済義務がない」というところです。
　下の図のシニアローンやメザニンローンは、これまでオーナーズブックが取り扱ってきた通常案件です。
　これらには返済義務があり、貸付型クラウドファンディング＝ソーシャルレンディングと呼ばれています。

　
　（https://www.ownersbook.jp/faq/detail/183/　から引用）

　一方で、エクイティへの投資はそもそも貸付金ではなく、株などと同種の性質を持ちます。
　貸付金ではありませんので、もちろん担保もありません。
　つまりこれはソーシャルレンディングではなく、投資型クラウドファンディングと呼ぶべきものです。

　では、投資家は出資をして何を得る事になるのか。
　エクイティ型の案件では、投資家は「不動産信託受益権（その不動産から入手する利益を受ける権利）」を
　得る事になります。
　要は、不動産に対する直接投資みたいなものです。


　不動産に対する直接投資ですから、その不動産が当初予定価格より高く売れた場合には、その分の利益は
　全て、エクイティ型に投資した投資家の元に入る事になります。
　下記が一例です。5,000万円高く売れたという利益は、エクイティ型の投資家の取り分になります。
　ローンファンドに投資していた投資家は、その利益を受ける事はできません。

　
　（https://www.ownersbook.jp/faq/detail/183/　から引用）

　当然、もし逆に動産が想定通りの価格で売れなければ、エクイティ型に投資された資金は真っ先にダメージ
　を受ける事になります。
　ローンファンドに投資した分については、LTVの分だけ損害のバッファがあります。

　ということで、エクイティ型のまとめです。

　　・エクイティ型は投資型クラウドファンディングであり、ソーシャルレンディングではない。

　　・ローンファンドは貸付金だが、エクイティ型は不動産に対する直接投資のようなもの。

　　・概して、ローンファンドよりハイリスクでハイリターン。


　エクイティ型はこれまでのローンファンドと比べ、資金の入金方法も異なります。

　オーナーズブックには預かり金口座がありますので、これまで投資資金は先に入金し、その入金した分から
　案件を選んで投資をする形でした。
　これに対してエクイティ型では、まず投資申し込みを行い、その後に入金することになります。

　
　（https://www.ownersbook.jp/faq/detail/188/　から引用）

　これは他の投資型クラウドファンディングと同じシステムです。
　SPC（特別目的会社）を組成すると書いてありますので、厳密にはローンファンド案件とは別の投資先に
　なることから、資金を混ぜないのは妥当でしょう。

　ローンファンドに投資するつもりで預かり金口座に入れておいたお金を、誤ってエクイティ型に投資して
　しまった、などという事が起きないとも限りませんし、分離しておくに越した事はありません。
　（＊監督官庁は預かり金口座を廃止する方向で指導しているという噂があり、それと関係しているのかも
　　　しれませんが）


　また、エクイティ型に投資するには、マイページ「アカウント設定」から余裕金融資産の額をあらかじめ
　入力しておく必要があります。

　

　エクイティ型はこれまでのローンファンドよりハイリスクですから、より慎重な判断を求められます。
　もともと投資は余裕資金で行うのが鉄則ですが、その中でもさらに余裕資金を考えるべきでしょう。


　以上が、オーナーズブックから登場のエクイティ型案件の紹介です。
　
　しつこいようですが繰り返します。ローンファンドとは根本的に異なる仕組みの案件です。
　元本の保全はありませんし、そもそも元本が削れて文句を言う筋合いのものでもありません。

　第一号案件がどういったものになるかはまだ不明ですが、予定通りの売却ができなければエクイティ部分は
　まっさきに損害を受けますので、案件評価はより一層慎重に行う必要があると思います。

　希望的観測をすれば、オーナーズブックはこれまで堅い実績を持つ事業者のイメージで人気を集めている
　ことから、そのイメージを覆すような「本当のハイリスク案件」は出してこないかもしれません。　

　おそらく現在のオーナーズブックの人気から考えて、第一号案件は盛況に終わるでしょう。
　タイミング良く案件の詳細が分かれば、また詳細記事を書きたいと思います。


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