ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　オーナーズブックから新規案件の登場です。
　昨年は東京23区を飛び出して近隣県や京都の町家案件まで募集をしていましたが、今回は23区案件です。


　・板橋区新築マンション第1号ファンド第1回

　　募集開始：12/10　18:00〜
　　予定利率：4.5%
　　期間：13ヶ月
　　貸付総額：1億300万円（総計）
　　担保：対象建物への抵当権設定　評価額1億3,000万円
　　LTV：79%

　　


　対象は新築マンション（ワンルームタイプ）です。
　資金用途は「土地の仕入れ及び建物の建築代金として借り入れた資金の借り換え」となっています。
　本案件の貸付期間は13ヶ月となっていますので、つなぎ資金でしょう。
　マンションに住人を募集した上でどこかに転売を行うのか、それとも金融機関からより低利で借換を行う
　のだろうと推測されます。

　

　まだ募集は行われていませんので、稼働率0%は当たり前。
　貸付先は直近3期にわたり黒字計上しているとのことで、それなりの安定性は見込めると思います。

　一方で、財務構造はオーナーズブックのシニアローン（第一順位抵当）。
　LTVは79%とまずまずの値です。

　


　さて、では中身を少し見ていきます。

　まず板橋区の地価から。
　地価が大幅に減少傾向にあるような土地ですと、貸付期間13ヶ月の間に、担保価値が減少してしまうような
　恐れがあるため、チェックは必須です。

　　・板橋区の地価
　　　（土地価格相場が分かる土地代データ）

　いつもお世話になっている上記のサイトによりますと、板橋区全体の地価は微増傾向。
　今回の物件のある前野町も同様に微増傾向です。
　ということで、天変地異でもなければ担保価値には問題はないと思われます。


　次に物件の妥当性です。
　本案件では、賃貸予定のマンションは15平方メートルのワンルームが9室、平均賃料は14,100円／月と
　紹介されています。
　これから、マンション1室あたりの賃料は月額64,000円（15÷3.3×14,100）程度であることが分かります。

　前野町には似たような物件はなかったので、対象を板橋区全体に広げてみたところ、新築ワンルーム13m2で
　管理費込み6.5万円前後の案件が引っかかってきました。
　あくまでも参考程度ではありますが、上記の賃料はそこそこ妥当ではないでしょうか。

　　・板橋区賃貸物件の調査　（LIFULL HOME）
　

　最後に収益性です。
　1室の賃料が6.4万円、9室ということは満室時の賃料収入は年間691.2万円（6.4×9×12）。
　評価額1.3億円に対する表面利回りは5.3%となり、若干厳しいところです。
　（実際はここに更新料などが乗りますが、表面利回りに大きな影響はないでしょう）

　もっとも、この不動産を購入して運用するのは投資家ではなく不動産事業者です。
　乱暴な言い方をしてしまえば、収益性がイマイチでもあまり関係ありません。
　貸付期間の間に不動産担保価値が大幅に減少することはないと思いますし、仮に不動産事業者の経営が
　おかしくなったとしても、担保を売却すれば済む話です（売れるまで資金は拘束されますが）。


　以上のような理由より、本案件は投資検討に値すると考えています。
　利率4.5%はちょっと寂しいですが、オーナーズブックのこれまでの実績から安定性はそこそこあると
　思いますので、安定重視の方は検討されても良いのではないでしょうか。

　ちなみに私は、今月オーナーズブックから償還される予定の金額が間に合えば、再投資する予定です。


　オーナーズブックでの投資をお考えの方は、こちらから検討いただけると嬉しいです。
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