ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　maneoでアーリーサマーキャンペーンの案件が募集されていますので、内容を見ていきます。


　・アーリーサマーキャンペーンローンファンド

　　予定利率：8.8%
　　期間：4ヶ月
　　貸付総額：5億円（総額、主案件部分）
　　担保：公正証書で保全

　　


　建設工事へのつなぎ資金をソーシャルレンディングで融資する、という仕組みのようです。
　太陽光発電用地と開発権を購入し、転売するまでの一時費用を融資する形になります。

　
　（maneoの該当案件ページより転載）

　短期間かつ数億円単位のつなぎ資金であることから、一般の金融機関では対応の難しい案件であり、
　ソーシャルレンディングを利用する妥当性はあります。
　また、返済原資は用地と開発権の売却代金であり、明確です。
　maneoの説明を丸呑みすれば、既に売却活動も行われており、売却先の目処も立っていそうです。

　案件ページでは担保・保証とも無しになっていますが、実際は公正証書で最低減の保全は取られています。
　貸付先の規模は不明ですが、17.2億円の案件に対して5億円をソーシャルレンディングで調達することから
　それ以外の12.2億円は自己資金もしくは他借入でまかなうものと見られ、相応の体力はありそうです。

　以上の事を総合して考えます。
　担保がないという不安感はつきまといますが、短期間かつ出口の目処がついている（と思われる）案件で
　あることから、リスクはそれほど高くないと思われます。
　とは言え、全力を突っ込む案件でもありませんので、一部資金を投入するのがよいのではないでしょうか。

　この記事を書いている現在、残り募集額は2億円くらいです。
　私は月末に円建債券の償還がありますので、その時まで残っていたら投資を検討します。


　第１弾を紹介しましたので、第２弾も一緒に紹介することにします。


　・アーリーサマーキャンペーンローンファンド第２弾

　　予定利率：7%
　　期間：13ヶ月
　　貸付総額：4億2,000万円（総額、主案件部分）
　　担保：世田谷区の３件の土地について担保設定（第１順位及び第３順位）
　　　　　合計担保余力　6億8,590万円
　　LTV：69%（今回の貸付総額＋先順位金額を、担保総額で割ったもの）

　　


　ホテル用地の購入代金をソーシャルレンディングで調達する、という形です。
　現物不動産を担保としていますので、銀行からの借入もできそうな案件です。
　もしかしたら期限前返済で一部を銀行からのローンで借り換える、という形を取るかもしれません。

　

　前述の通り、ソーシャルレンディングを利用する妥当性は若干弱い気がしますが、返済原資は明確です。
　また、取得予定という沖縄のホテルが本当に売れるかどうかについては、実はあまり関係がありません。
　予定通り売れようが売れなかろうが、返済不能となれば担保が発動するからです。
　（しかも公正証書による強制執行付き）

　これより、投資を決定するのに重要な事項は、担保価値の妥当性となります。
　第１順位の担保だけで合計3億2,410万円（貸出総額の77%）あり、全体のLTVも69%と低いので
　案件の安全性はそこそこ高いと言えそうです。

　利率が違うのであたりまえですが、上のアーリーサマーキャンペーン第１弾より安全性は高く、
　より大きな金額を投資するなら、第２弾の方が良さそうです。
　私自身も上と同じく、債券償還まで残っていれば投資を検討したいと思います。


　オーナーズブックで港区オフィスビルを担保とする案件が募集予定です。


　・港区オフィスビル第1号ファンド第1回

　　募集開始：7/24（月）18:00〜　予定
　　予定利率：4.5%
　　期間：15ヶ月
　　貸付総額：3億4,000万円（総額、主案件部分）
　　担保：港区芝大門の商業ビル（区分所有）に対する担保（第一順位）　評価額4億2,800万円
　　LTV：79%

　　


　最近は非常に人気で、案件募集開始時にサーバレースになることさえあるオーナーズブックです。
　夕方の情報番組だったかなにかで放映されたという話を聞きましたので、それが理由でしょうか。

　芝大門の商業ビル（区分所有）を担保とする、一般的な不動産担保ローンファンドです。
　芝大門、1994年開発、地上9階地下1階という条件から調べてみると、こんなビルが見つかりました。

　　・ 芝公園リッジビル　（賃貸事務所ドットコム）

　もちろん同じような条件のビルは多くあるでしょうから、このビルであると決めつける証拠はありません。
　あくまでも参考程度にご覧下さい。

　一つ気になったのは、芝大門の商業ビル全体を見回した時です。
　税込み、管理費込みの賃料は坪あたり1万円台後半が多く、この案件のように坪単価23,000円というのは
　見つかりませんでした。
　大勢には影響なさそうですが、唯一の懸念点と言えば懸念点です。

　　・芝大門の商業ビル　（賃貸事務所ドットコム）

　芝大門の地価は上昇傾向にあり、貸し付け期間15ヶ月の間に担保価値が毀損する可能性は低いです。
　（天災は除きます）
　LTVも79%と低く安定しているため、利率の低さに目をつぶれば堅い案件と言えるのではないでしょうか。

　　・芝大門の地価　（土地価格相場が分かる土地代データ ）


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