ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　maneoで新たな延滞が発生しました。

　maneoの事業者としてのリスクはそれほど高くないと考えていますが、リファイナンスを一気に締め付けた
　ことによる影響は大きく、結果として事業者にも大きなダメージとなっています。
　現在募集している案件については、改善した基準により審査が行われていると信じたいのですが、残念なが
　ら信じるだけの材料がないのが現状です。

　4月末において、私の場合延滞が発生したのは2件。内容を紹介します。


　　


　一つめの延滞案件は、沖縄の不動産です。

　　・ローンファンドの例：不動産担保付きローンファンド1208号

２．経過

2018年4月に事業者C社が不動産事業者Oに対して6億円の仕入資金融資を行うため、「ｍａｎｅｏ」では599,995,292円のファンド募集をし、そのファンド募集資金を事業者C社に融資いたしました。
不動産事業者Oは不動産事業、ならびに不動産コンサルタント業務を行っております。
不動産事業者Oは大手建設業者との事業推進を前提として、同社が取得した土地（以下、「対象地」という）でのホテル建設を目的とする開発許可申請に向けた対応をしてきました。
当初は2018年12月末を目途に申請書の提出を行うこと、それをもって大手建設業者が対象地を購入することで事業を完了させるという計画でした。
しかしながら、対象地でのホテル運営事業者（オペレーター）の選定に時間を要したことから開発許可申請に必要となる建築プランの作成に影響を及ぼし、結果として資金繰りにも支障をきたし、今回の延滞に至りました。


３．回収の見込み

不動産事業者Oは、引き続き開発許可申請に向けて、ホテル運営事業者の決定に向けた協議を行っております。
そのうえで、当初計画通りに申請業務を遂行し、大手建設業者への売却により返済を図ることとなります。
また、事業者C社としても、不動産事業者Oの了解のもと、自社主導で別ルートでの売却活動を行っていきます。
競売による回収は上述する売却活動と比較して回収に至る期間が長期化し、また回収金額においても減額が見込まれるものですが、進行状況を見定めつつ申請を行う予定です。
また、公正証書による融資契約ですので、強制執行も財産特定を進めつつ、可能な限りの対応に向けて検討いたします。

　　

　2018年末目処で許可申請を出す予定だったが、ホテルのオペレータ選定に手間取ったため計画が遅延。
　結果として資金繰りに影響が及び、案件の遅延に繋がったとのことです。
　現状においてもプロジェクトは頓挫していませんが、オペレータ選定はまだ完了していない様子。
　
　しかしこの説明によると、去年の年末にはオペレータ選定が計画通り進まずリスクがあったはず。
　にも関わらずその時点で何らの説明もないというのは、貸付後の定期モニタリングを怠っていたのか、それ
　ともリスクが適切に報告されないような体制だったかのどちらかでしょう（両方かもしれませんが）。

　延滞が起こること自体は、投資している限りは当然呑み込むべきです。
　ただし、モニタリングやリスク報告が行われないのは別の話。こういうことが続く限り、maneoにおける投
　資を継続するつもりはありませんし、もちろん勧めることもしません。
　まだ少しは応援する気持ちもありますので、猛省と体制の見直しをお願いしたいところです。

　プロジェクト自体はまだ継続していますので、元本が丸々毀損することはないでしょう。
　時間はかかると思いますが、首尾良くオペレータを見つけ開発許可を得て売却にこぎつけられることを願い
　たいと思います。


　もう一つは兵庫県の案件です。

２．経過

2018年1月に事業者C社が事業者EHに対して2億5,000万円の仕入資金融資を行うため、「ｍａｎｅｏ」では249,999,841円のファンド募集をし、そのファンド募集資金を事業者C社に融資いたしました。
この融資の保全策として、事業者C社は、事業者EHが取得した兵庫県宝塚市の土地（以下、「対象不動産」という）に対して根抵当権を設定し、当社は当該根抵当権に質権を設定いたしました。
事業者EHは対象不動産を取得後、介護施設の建築計画を立案し、事業者に売却する予定でしたが、購入希望者の借入の不調などの理由から当初の計画通りの売却に至りませんでした。
期日内に返済すべく方針を変更し販売窓口を広げた結果、4月上旬に一般的な建売業者との間で売買契約の締結に至りましたが、代金の決済が5月中旬を予定しているため、返済期日内での取引とならず、延滞となりました。


３．回収の見込み

上記「２．経過」にございますとおり、事業者EHが締結した売買契約の決済予定が5月中旬であるため、対象不動産の売却による融資金の回収まで、本件ファンドの償還期限を延長させていただくものでございます。
事業者EHからの利息は事業者C社に入金されており、事業者C社から当社にも利息は入金されております。
元金は期日到来による未回収の状態ではありますが、約定利息の未払いによる延滞が発生している状態ではございません。
今後、事業者C社は事業者EHの物件引き渡しに至るまでの業務の進捗状況を確認していくこととなります。

　　

　こちらはその１とは違い、先が見えない話ではありません。
　代金の決済が5月中旬に行われるという前提ですが、すでに建売業者との間で売買契約は締結されていると
　のことですので、まだ見通りは明るいでしょう。
　利息の支払いも停止はしておらず、元本の返済が少し伸びたと言う状況です。

　しかし、この状況でもリファイナンスが使えないというのはどういう基準なのでしょうか。
　売買契約が締結されず、売り先が宙に浮いている状態でならリファイナンスできないというのは分かるので
　すが、この案件についてはExitがもう見えています。

　考えたくはないですが何か裏があるのか、それともmaneoが当局からの再度の処分を恐れるあまり、「あつ
　ものに懲りてなますを吹く」状態になっているのかもしれません。


　とりあえず私の場合、LCレンディング・プレリートファンドを除くmaneo系列からは順次撤退。
　（スマートレンドをどうするか少し悩んでいますが）
　その分は、以下のような事業者への投資を増やしていく予定にしています。


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