ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　沖縄特化の事業者、Pocket Funding（ポケットファンディング）の話題です。

　本日、ポケットファンディングで新しい案件が募集開始します。
　今回は過去に募集した案件と同じ担保となっています。


　・沖縄北部ファンド３号

　　募集開始：4/16　17:00〜
　　予定利率：5.3%
　　期間：6ヶ月
　　貸付総額：1,000万円（主部分）
　　担保：沖縄本島北部の土地に対する第二順位根抵当権
　　　　　評価額　約3,360万円、先順位　1,100万円
　　　　　（公示価格・取引事例比較法）
　　LTV：63%
　　
　　

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　資金用途は、この担保物件の整地及び砂利引き費用。
　返済原資は事業収益となり、担保物件の転売により元本返済を見込んでいるとのことです。

　この案件は、過去のファンドと同じ担保を利用しています。
　その過去の案件は、第一順位（優先担保）にも関わらず利率が7.2%。
　貸付期間が12ヶ月と長いとは言え、担保順位と利率が逆転しています。


　担保順位と利率が逆転しているその理由は、案件説明にあるこの一文と思われます。

今回1坪あたりの担保評価を再評価しています。
当該物件の坪単価の周辺相場は20〜30万円/坪でが、初回の不動産評価時には未造成の山林状態だった為に評価を半減して10万円/坪にて評価が出されていました。
しかし今回造成されて更地となり住宅建築環境が整備されたこととと、既に20〜30万円/坪での買い取り希望者の申込みが複数あることを考慮し、15万円/坪にて再評価されるに至りました。

当該物件は国道沿いで美しいビーチが目の前にある土地でもあり、県内有数のリゾートエリアで大型ホテルが点在する当該エリアの中でも好立地物件となっています。
また希少性が高いことからも造成完了後すぐに売却先が見つかるような物件と判断しています。現に造成前から複数の購入申込みが殺到している状況です。

　以前と比べて造成が進んだため、土地の評価額が見直しで評価額アップ。
　また、すでに複数の購入申し込みが来ているため、短期間での売却が可能と思われること（今回の6ヶ月と
　いう短い貸付期間も、それを物語っています）。
　そういった事情からリスクは低くなったと推定し、利率がダウンしたのだろうと思います。

　利率5%台は少し寂しいとも思いますが、案件説明を見る限り短期での償還が見込めそうな案件です。
　ポケットファンディングの実績を考えるに、事業者リスクも限定的と思われます。
　（何かあれば、経営母体である財全GROUP全体の評判に関わることになるので）


　今回の担保所在ですが、説明には「沖縄北部」としかありません。
　ですが、情報をつなぎ合わせれば何とか推定はできそうです。

　　・那覇空港から車で１時間（30km程度？）
　　・県内人気の道の駅から車で５分
　　・西海岸ビーチ沿い
　　・リゾートホテルが集中している

　という条件から、道の駅「許田」近くではないかと推定されます。
　那覇空港からほどほどの距離で、「トリップアドバイザー」で日本第5位になった道の駅。
　さらに西海岸ビーチ沿いで周りにはリゾートホテルが集中しています。

　　


　確かにこの場所なら、流動性は高そうな物件だと思います。
　すでに引き合いも入っているというのなら、数ヶ月で転売も可能ではないでしょうか。


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