ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　SBIソーシャルレンディング（SBI SL）の話題です。

　4/12に募集開始された「SBISL不動産担保ローン事業者ファンドPlus 27号」では、準備を整えたものの、
　まさか10分で8億円が蒸発するとは思わず敗戦を喫しました。
　ちなみに敗因は、募集開始のタイミングで電波があまり良くない場所にいたことです。

　その敗戦から数日、SBI SLで新たなオーダーメイドファンドが登場します。


　・SBISL不動産バイヤーズローンファンド32号

　　募集開始：4/16　11:00〜
　　予定利率：6.5%
　　期間：12ヶ月
　　貸付総額：3億500万円
　　担保：転売用の不動産に抵当権を設定
　　LTV：後述

　　


　今回は「不動産バイヤーズローンファンド」。
　不動産バイヤー、つまり転売事業者への貸付案件となります。

　後で説明しますが、SBI SLの案件で是非とも知りたかったLTVに関連する情報が、やっと公開されました。
　これでさらにSBI SLの案件が透明化し、人気が高まることが期待されます。
　（それはつまり、また投資しにくくなることも意味するわけですが、しかたありません）


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　今回の案件のスキームは、通常の案件と変わるところはありません。
　不動産を仕入れ、転売する事業者が貸付先。
　その転売予定の不動産に担保を設定して貸付を行うという、シンプルなスキームです。

　　


　貸付総額は3億500万円。
　それに対して、担保総額は5億9,000万円です。
　これだけを聞けばLTVは3億500万円÷5億9,000万円で52%なのですが、問題になるのは次の一文。

複数の物件の総額です。また、担保不動産に先順位抵当権者がいる場合には、弊社不動産価値から先順位抵当権にかかる債権額を除いた金額を担保価値としています。
（案件説明より）

　これでは先順位の金額が分からなければ、適切なLTVは計算できません。
　SBI SLの案件ではこれがネックだったのですが、今回ついにこの点が改善されました。
　借手それぞれについて、担保価値の内訳、先順位が公開されています。

　　


　借り手�Aについては、先順位はないためLTVは計算通り約71%。
　借り手�@については不動産価値12億7,000万円に対し、先順位約7億100万円。
　今回の借入希望額が2億9,000万円であることから、LTVは78%となります。

　担保不動産の場所が不明のため、このLTVのリスクについては推測しきれないところがあります。
　次のSBI SLの課題はこのあたりでしょうか。
　ただ、転売用不動産として価値があるという前提に立つなら、LTVが78%程度ならある程度のリスクはある
　ものの、利率なりのリスクと言えるのではないでしょうか。

　結論としては、全力で突っ込むにはちょっと厳しいですが、一部資金を投入したいと思います。
　総額3億円あまりでは、また一瞬で蒸発するでしょう。準備をしっかり整えます。


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