ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　ケネディクスと野村総合研究所が組んでサービスを開始した事業者、bitREALTY（ビットリアルティ）。
　投資商品としては、不動産投資型クラウドファンディングになります。

　不動産の独立系最大手と金融IT部門の大手が組んでおり、両者とも上場企業で大会社。事業者のリスクは
　極低と言えるのではないでしょうか。

　ただ高信頼性の裏返しか、bitREALTYの案件は「最低投資金額が100万円〜」「利率が税引き前3%以下」と
　二の足を踏んでしまうものでしたが、今回は少し変化がありました。
　今回の案件は「最低投資額50万円から：一口10万円」、利率は3%以上ある保育園案件です。
　これならいいだろうと、滑り込みになりましたが100万円を投資しました。


　・グローバルキッズ上池台園・沼袋園：ローンファンド　100万円

　　予定利率：3.5%
　　期間：24ヶ月
　　貸付総額：25,100万円（上限額）
　　担保：保育園2棟の信託受益権に対する第2位抵当権の設定
　　　　　鑑定価格　合計11億700万円、先順位6億5,100万円、第2順位合計2億8,000万円
　　LTV：84%

　　

　　


　LTVの求め方は少し複雑です。
　対象となる保育園の鑑定価格は、2棟で11億700万円。
　シニアローンが金融機関から6億5,100万円あり、ケネディクスが所有するメザニンローンが2億8,000万円。

　この2億8,000万円中、最大で2億5,000万円の債権を合同会社へ移し、これに対して匿名組合を組んだ投資
　家が投資を行う、というのが今回の仕組みになります。
　つまり最低でも3,000万円の債権はケネディクスに残り、投資家との利害は一致します。

　　


　この条件でのLTVは（6億5,100万円＋2億8,000万円）÷11億700万円＝84%。
　通常の不動産投資型クラウドファンディングとは少し状況が異なりますが、実質的には「15%の劣後出資」
　が行われていると見なしていいと思います。
　（実際は投資家の出資と同順位にケネディクスの債権がありますが、それは無視して）


　個人的に今後、不動産投資型クラウドファンディング（CF）には注目しています。
　その理由の一つは、不動産投資というカテゴリにおいて最新の投資商品ということがあります。

　不動産投資型CFは2017年から始まった投資商品で、機関投資家向けの非上場REITをさらに小口にし、運用
　期間を無期から有期に変更したもの、と表現されます。
　価格の変動が少なく、コストも（クラウドファンディングを利用するため）低いのが特徴です。

　　
　　（https://www.bit-realty.com/lab/crowdfunding_1.html　より引用）


　不動産投資はその性質上、どうしても大口になってしまうもの。
　しかし一方で投資においては、大きな損害を防ぐために投資対象を分散させることも重要です。
　「大口×分散」は資金力に乏しい個人には難しいもの。そのジレンマに対する一つの答えが、不動産投資型
　CFではないかと考えています。


　こちらも上場会社が運営する不動産投資型CFです（広告リンク）
　


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　久しぶりに、Pocket Funding（ポケットファンディング）から本日案件が募集されます。
　ポケットファンディングは沖縄に重心を置くソーシャルレンディングの事業者で、今回の案件も沖縄の物件
　を担保とするものです。


　・沖縄中部ファンド１４号【一部不動産担保付】

　　募集開始：10/23　17:00〜
　　予定利率：5.7%
　　期間：18ヶ月
　　貸付総額：1,100万円
　　担保：沖縄市の土地建物に対する第1順位抵当権　評価額約2,070万円
　　LTV：53%

　　


　前回の案件から2週間弱空いて、新しい案件が登場しました。
　今回は沖縄市の土地建物が担保で、LTVは53%とそこそこ低め。その代わりに貸付期間は18ヶ月と長めの
　案件となっています。

　また今回の案件で特徴的なのは、資金需要の目的が「根抵当権全部移転の解除」であること。
　根抵当権が残っている状態では売買手続きも面倒ですし、そもそも根抵当権は全ての債権を返し終えても
　消滅する類いのものではないので、抹消手続きに手間取ることもあります。
　そのあたりのトラブルを未然に防ぐために資金を必要としている、ということでしょうか。


　と、土地売買の上ではわずかに懸念がある案件だと思いますが、貸付を行う担保としてなら話は別。
　沖縄市の閑静な住宅街にある戸建て物件で生活の利便性も良く、周辺の地価公示価格は前年比で10%以上
　伸びているなど、万が一の場合の担保処分は心配なさそうです。

　貸付先の法人は匿名化されていますが、記号では区別されています。
　私の投資先に同じ法人名がないこと、及び現状で滞留資金があることから、参戦したいと思います。
　そこそこ熾烈な競争になりそうですので、時間合わせ他準備はしっかりやって臨みます。


　ポケットファンディングと言えば、沖縄ならではの軍用地投資案件が特徴。
　他の事業者ではまず出てこない案件であり、ポケットファンディングに投資する最大の魅力だと思います。

　　・（参考）久々登場、「担保付き国債」とまで言われるイチオシ商品です。

　今度募集が開始される時のために、会員登録をしておいてはどうでしょうか。
　その際には、下記のリンクを利用いただければ幸いです。


　ポケットファンディングへの投資は、こちらからどうぞ（広告リンク）
　


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　以前に出版した書籍について、情報をいただきました。
　売れ行きについては私のところに情報はあまりないのですが、どうやらそこそこ売れているようです。
　ありがたいことです。

　　

　ちなみに、これも質問をいただいたことがあるのですが、表紙について。
　この表紙には私の趣味は入っていませんので、その点はご承知おき下さい。
　私はデザインやレイアウト、絵などのセンスが壊滅的ですので、そのあたりは本職にお任せしました。
　私が作ったのは中身と図表のみとなります。

　出版してからしばらく時間が経ち、ソーシャルレンディングの世界も変わってきました。
　書籍の中で取り上げているmaneo関連は募集を取りやめ、今はNLHDが筆頭株主となり再建中。
　とばっちりでLCレンディングも募集をやめており、ソーシャルレンディングからは撤退の流れです。
　その他にも遅延が相次いでいる事業者があり、個別事業者の説明については最新の情報を得るようにして
　いただきたいと思います。



　書籍の出版によって心持ちに変化があったかと言われれば、それは否定できません。
　人生初の出版ですから、多少は浮かれたこともあったと思います。
　当ブログは収益化を行っていますが、書籍を利用してその収益を向上させようとしているのも確かです。

　情報を提供してその価値が認められ、結果として収益に繋がるのはビジネスの一環であり、当然の行為だと
　いうのが私の考えです。
　モノにしろ情報にしろ、両者の自由意志の上でやりとりされるなら、それは公正な取引でしょう。
　（その結果として、例え不平等や不公平がもたらされたとしても、です）


　ただ、一つだけ変えないスタンスがあります。
　それは、自分自身がソーシャルレンディング（クラウドファンディング）の市場に立ち続けること。
　余人は鉄火場と揶揄するかもしれませんが、なに、投資とは多かれ少なかれそういうものでしょう。
　利益も損失も、等しく投資の醍醐味です。

　この投資商品は、私のために作られたんじゃないかと錯覚するほど私に合っています。
　万人受けはしないかもしれません。ですが匿名化の解除を始めとして新規事業者の参入、不動産投資型クラ
　ウドファンディングの隆盛、maneoの再建など将来は明るい分野だと考えています。
　将来を悲観していたら、8ケタ後半の資金を投入したりはしません。

　今後状況や考えが変わることで、今と同様の資金を投入し続けるかどうかは憶測ありません。
　それでもクラウドファンディングを続ける限りこういったブログでの情報発信は続けたいと思いますし、逆
　にクラウドファンディングから手を引くときがあれば、それは当ブログを閉鎖する時だと心得ています。
　安全圏から記事を書いて利益を得ることは、私のポリシーに反します。

　そんな感じでスタンスは変わらず運営していきますので、引き続きご愛読いただければ幸いです。

電子書籍を出版しました。Kindle Unlimitedにも対応しています。 　世界中のモノを「3割引き」で買う技：一生使える知恵袋　お金の勉強 　（Amazon広告リンク）

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