ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　ケネディクスと野村総合研究所が組んでサービスを開始した事業者、bitREALTY（ビットリアルティ）。
　投資商品としては、不動産投資型クラウドファンディングになります。

　不動産の独立系最大手と金融IT部門の大手が組んでおり、両者とも上場企業で大会社。事業者のリスクは
　極低と言えるのではないでしょうか。

　ただ高信頼性の裏返しか、bitREALTYの案件は「最低投資金額が100万円〜」「利率が税引き前3%以下」と
　二の足を踏んでしまうものでしたが、今回は少し変化がありました。
　今回の案件は「最低投資額50万円から：一口10万円」、利率は3%以上ある保育園案件です。
　これならいいだろうと、滑り込みになりましたが100万円を投資しました。


　・グローバルキッズ上池台園・沼袋園：ローンファンド　100万円

　　予定利率：3.5%
　　期間：24ヶ月
　　貸付総額：25,100万円（上限額）
　　担保：保育園2棟の信託受益権に対する第2位抵当権の設定
　　　　　鑑定価格　合計11億700万円、先順位6億5,100万円、第2順位合計2億8,000万円
　　LTV：84%

　　

　　


　LTVの求め方は少し複雑です。
　対象となる保育園の鑑定価格は、2棟で11億700万円。
　シニアローンが金融機関から6億5,100万円あり、ケネディクスが所有するメザニンローンが2億8,000万円。

　この2億8,000万円中、最大で2億5,000万円の債権を合同会社へ移し、これに対して匿名組合を組んだ投資
　家が投資を行う、というのが今回の仕組みになります。
　つまり最低でも3,000万円の債権はケネディクスに残り、投資家との利害は一致します。

　　


　この条件でのLTVは（6億5,100万円＋2億8,000万円）÷11億700万円＝84%。
　通常の不動産投資型クラウドファンディングとは少し状況が異なりますが、実質的には「15%の劣後出資」
　が行われていると見なしていいと思います。
　（実際は投資家の出資と同順位にケネディクスの債権がありますが、それは無視して）


　個人的に今後、不動産投資型クラウドファンディング（CF）には注目しています。
　その理由の一つは、不動産投資というカテゴリにおいて最新の投資商品ということがあります。

　不動産投資型CFは2017年から始まった投資商品で、機関投資家向けの非上場REITをさらに小口にし、運用
　期間を無期から有期に変更したもの、と表現されます。
　価格の変動が少なく、コストも（クラウドファンディングを利用するため）低いのが特徴です。

　　
　　（https://www.bit-realty.com/lab/crowdfunding_1.html　より引用）


　不動産投資はその性質上、どうしても大口になってしまうもの。
　しかし一方で投資においては、大きな損害を防ぐために投資対象を分散させることも重要です。
　「大口×分散」は資金力に乏しい個人には難しいもの。そのジレンマに対する一つの答えが、不動産投資型
　CFではないかと考えています。


　こちらも上場会社が運営する不動産投資型CFです（広告リンク）
　


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