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2014年11月13日

住友不動産のマンションなのに竣工前完売?!お買い得すぎるよ〜ダイレクトタワー池袋要町 価格あり

今回は「モデルルーム訪問」なのですが、まもなく完売ということで題名のモデルルーム訪問は省略させていただいています。

見学したマンションは

ダイレクトタワー池袋要町

という住友不動産の新築マンションです。

モデルルームは住友不動産総合マンションギャラリー池袋館にあります。


私は、住友不動産=周辺相場より必ず高い!というイメージでした。

でも必ずという言葉はやはりないのですね。

こちらの物件、むしろ割安なんです・・・汗

ダイレクトタワー池袋要町のことは以前からもちろん知っていました。

池袋駅まで一駅の要町駅徒歩1分ですから当然高くて買えんだろう!
ということで見学していなかったのですが、知り合いから「あそこまもなく完売しちゃうよ」と聞き、耳を疑いました。

だって完成は平成27年の1月。
普通のデベロッパーなら完売してておかしくないのですが、あの住友不動産ですよ!

竣工前に完売してしまったら担当者が怒られるという噂があるくらい、完成在庫どんとこいやぁ!の住友さんが、竣工前完売?!!!!

これは自分の目で確認せねばということでモデルルームへ行ったわけです。


[物件概要]

売主:住友不動産株式会社
価格:5,880万円〜6,580万円 58.05m2〜67.58m2 先着順
総戸数:91戸  
階数:地上19階建
交通:東京メトロ有楽町・副都心線「要町」駅から徒歩1分 JR「池袋」駅から徒歩13分  
所在地:東京都豊島区 池袋三丁目13番2他(地番)  
建物竣工:平成27年1月上旬予定


※画像はクリックすると大きくなります
ダイレクトタワー池袋要町
画像出典:ダイレクトタワー池袋要町公式HP


立地・周辺環境


地下鉄要町駅から徒歩1分表記ですが、マンション敷地から地下鉄入口まではダッシュで3秒くらいで行けます!

びっくりするくらい近いです。

また、JR池袋駅までは徒歩13分表記ですが、駅ナカの入り口までは5分くらいで行けますからこれまた近く感じました。

大通り沿いに面していますから音、騒音は諦めるしかないですが、駅徒歩1分というのはものすごい強みですね。


眺望

こちらのマンションは南向き住戸と東向き住戸があります。

南向き

南側は目の前が大通りですから下階でも採光は良好です。

眺望に関しては10階くらいになると抜け感が出てきます。


東向き

東側バルコニーの目の前は自分のマンションの敷地となりますから思ったより窮屈な感じはありません。

ただ、4階までは地上4段の機械式駐車場が少し気になるでしょう。

15階くらいになると完全に抜けてきます。


構造・内装

同時期に販売しているグランドミレーニアより少し劣る部分はありますが、十分満足できる構造、内装ではないでしょうか。

・天井高 10階まで2600mm 11階から2500mm

・二重床・二重天井

・電動シャッターゲート

・手洗いカウンター付トイレ

・タンクレストイレ

・床暖房

・ディスポーザー

・ダイナミックパノラマウィンドウ(一部住戸)

やはりパノラマウィンドウは感動・・・。
家具の配置は難しいですが、あの窓は感動しますよ!


価格

さて、冒頭で申し上げたとおり、住友さんとしては割安な価格設定です。

竣工前だというのに残り10戸程度しかありません。

竣工前に完売してはまずいので一部売り止めしている状況だそうです。

私が見学時点で購入可能な部屋は

・10階 70A 67.58u 6530万円 坪単価@321万円

70Aに関しては南向きでダイレクトウィンドウ住戸、広めの部屋のため表面価格が高くなりますからまだ残っています。
というより残りのほとんどがこのプランです。

お買い得であった1LDK、2LDKの部屋がほとんど完売状態なのです。

すでに契約済みもしくは未販売ではありますが、参考までに価格をどうぞ

・4階 40D 42.83u 4380万円 坪単価@340万円 契約済み

・19階     同上    5480万円 坪単価@426万円 未販売

・6階 60B 58.05u 5680万円 坪単価@325万円 契約済み


住友不動産としては良心的な価格設定です。

もっと早くこの物件の販売価格の安さに気づいていれば40Dのお部屋欲しかったです。。。

駅徒歩1分でこの価格にしたのはグランドミレーニアの価格より安くしなければという考えがあったからでしょうか。

あちらは山手線内側で池袋駅徒歩6分ですから、こちらより高くてもうなずけますが、私のようにシングル
ディンクスの方は要町駅徒歩1分のほうが安いのであれば後者を選ぶ理由がよくわかります。

ちなみにグランドミレーニアのシングル、ディンクス向けの価格はこんな感じです。

・10階 45L 43.08u 4980万円 坪単価@385万円

・11階 55K 54.84u 6280万円 坪単価@381万円

グランドミレーニアは間取りがいいので私はおすすめですが、残念ながら買える部屋がありません。
やはり住友価格です。

要町のほうは4300万円台の部屋があったとは・・・。

住友不動産のマンションでも住友価格でないマンションがあるのですね。勉強になりました。


維持費


管理費 1uあたり 月額約@238円

修繕積立金 1uあたり 月額約@107円

駐輪場 91台 200円〜300円

ミニバイク置き場 2台 1500円

駐車場 22台 26000円〜30000円


共用施設


とくにありません。


総評

買ってもいいマンションなのですが、もう残りの部屋がほとんどありません。

予算があるかたは最上階住戸のほとんどがまだ未販売ですので、ぜひ購入していただければと思います。

駅徒歩1分ということでこのようなマンションを買えば将来売るときに困らないですよね〜。

契約済みの部屋での試算になりますが、

・4階 40D 42.83u 4380万円 坪単価@340万円 

を15年後に売却したらどうなるでしょうか?

フルローンの場合残債はおおよそ2600万円〜2700万円です。

築15年のこのお部屋、いくらで売れるでしょうか??

厳しく見積もっても3300万円〜3500万円なら売れるでしょう。

間をとって3400万円で売却できた場合

3400万円ー2650万円=750万円

750万円ー110万円(仲介手数料)=640万円

手元に戻ってくる額は640万円です!!

年間で42万円、月で3万5千円貯金していたことになります。

このように資産性の高い物件を買っておくことで住みながらにして貯金することができるのです。

ただ、いくら立地がよくても購入価格が高いとこのようにはいきません。

駅徒歩1分であの住友がこの値段で売りに出したことは本当に奇跡。
住友さん!できるならすべての物件このような価格設定にしてぇ!!!!


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