見学したマンションは
ダイレクトタワー池袋要町
という住友不動産の新築マンションです。
モデルルームは住友不動産総合マンションギャラリー池袋館にあります。
私は、住友不動産＝周辺相場より必ず高い！というイメージでした。
でも必ずという言葉はやはりないのですね。
こちらの物件、むしろ割安なんです・・・汗
ダイレクトタワー池袋要町のことは以前からもちろん知っていました。
池袋駅まで一駅の要町駅徒歩１分ですから当然高くて買えんだろう！
ということで見学していなかったのですが、知り合いから「あそこまもなく完売しちゃうよ」と聞き、耳を疑いました。
だって完成は平成２７年の１月。
普通のデベロッパーなら完売してておかしくないのですが、あの住友不動産ですよ！
竣工前に完売してしまったら担当者が怒られるという噂があるくらい、完成在庫どんとこいやぁ！の住友さんが、竣工前完売？！！！！
これは自分の目で確認せねばということでモデルルームへ行ったわけです。
［物件概要］
売主：住友不動産株式会社
価格：5,880万円～6,580万円 58.05m2～67.58m2 先着順
総戸数：91戸
階数：地上19階建
交通：東京メトロ有楽町・副都心線「要町」駅から徒歩1分 JR「池袋」駅から徒歩13分
所在地：東京都豊島区 池袋三丁目13番2他（地番）
建物竣工：平成27年1月上旬予定
※画像はクリックすると大きくなります
画像出典：ダイレクトタワー池袋要町公式ＨＰ
立地・周辺環境
地下鉄要町駅から徒歩１分表記ですが、マンション敷地から地下鉄入口まではダッシュで３秒くらいで行けます！
びっくりするくらい近いです。
また、ＪＲ池袋駅までは徒歩１３分表記ですが、駅ナカの入り口までは５分くらいで行けますからこれまた近く感じました。
大通り沿いに面していますから音、騒音は諦めるしかないですが、駅徒歩１分というのはものすごい強みですね。
眺望
こちらのマンションは南向き住戸と東向き住戸があります。
南向き
南側は目の前が大通りですから下階でも採光は良好です。
眺望に関しては１０階くらいになると抜け感が出てきます。
東向き
東側バルコニーの目の前は自分のマンションの敷地となりますから思ったより窮屈な感じはありません。
ただ、４階までは地上４段の機械式駐車場が少し気になるでしょう。
１５階くらいになると完全に抜けてきます。
構造・内装
同時期に販売しているグランドミレーニアより少し劣る部分はありますが、十分満足できる構造、内装ではないでしょうか。
・天井高 １０階まで２６００ｍｍ １１階から２５００ｍｍ
・二重床・二重天井
・電動シャッターゲート
・手洗いカウンター付トイレ
・タンクレストイレ
・床暖房
・ディスポーザー
・ダイナミックパノラマウィンドウ(一部住戸)
やはりパノラマウィンドウは感動・・・。
家具の配置は難しいですが、あの窓は感動しますよ！
価格
さて、冒頭で申し上げたとおり、住友さんとしては割安な価格設定です。
竣工前だというのに残り１０戸程度しかありません。
竣工前に完売してはまずいので一部売り止めしている状況だそうです。
私が見学時点で購入可能な部屋は
・１０階 ７０Ａ ６７．５８㎡ ６５３０万円 坪単価＠３２１万円
７０Ａに関しては南向きでダイレクトウィンドウ住戸、広めの部屋のため表面価格が高くなりますからまだ残っています。
というより残りのほとんどがこのプランです。
お買い得であった１ＬＤＫ、２ＬＤＫの部屋がほとんど完売状態なのです。
すでに契約済みもしくは未販売ではありますが、参考までに価格をどうぞ
・４階 ４０Ｄ ４２．８３㎡ ４３８０万円 坪単価＠３４０万円 契約済み
・１９階 同上 ５４８０万円 坪単価＠４２６万円 未販売
・６階 ６０Ｂ ５８．０５㎡ ５６８０万円 坪単価＠３２５万円 契約済み
住友不動産としては良心的な価格設定です。
もっと早くこの物件の販売価格の安さに気づいていれば４０Ｄのお部屋欲しかったです。。。
駅徒歩１分でこの価格にしたのはグランドミレーニアの価格より安くしなければという考えがあったからでしょうか。
あちらは山手線内側で池袋駅徒歩６分ですから、こちらより高くてもうなずけますが、私のようにシングル
ディンクスの方は要町駅徒歩１分のほうが安いのであれば後者を選ぶ理由がよくわかります。
ちなみにグランドミレーニアのシングル、ディンクス向けの価格はこんな感じです。
・１０階 ４５Ｌ ４３．０８㎡ ４９８０万円 坪単価＠３８５万円
・１１階 ５５Ｋ ５４．８４㎡ ６２８０万円 坪単価＠３８１万円
グランドミレーニアは間取りがいいので私はおすすめですが、残念ながら買える部屋がありません。
やはり住友価格です。
要町のほうは４３００万円台の部屋があったとは・・・。
住友不動産のマンションでも住友価格でないマンションがあるのですね。勉強になりました。
維持費
管理費 １㎡あたり 月額約＠２３８円
修繕積立金 １㎡あたり 月額約＠１０７円
駐輪場 ９１台 ２００円～３００円
ミニバイク置き場 ２台 １５００円
駐車場 ２２台 ２６０００円～３００００円
共用施設
とくにありません。
総評
買ってもいいマンションなのですが、もう残りの部屋がほとんどありません。
予算があるかたは最上階住戸のほとんどがまだ未販売ですので、ぜひ購入していただければと思います。
駅徒歩１分ということでこのようなマンションを買えば将来売るときに困らないですよね～。
契約済みの部屋での試算になりますが、
・４階 ４０Ｄ ４２．８３㎡ ４３８０万円 坪単価＠３４０万円
を１５年後に売却したらどうなるでしょうか？
フルローンの場合残債はおおよそ２６００万円～２７００万円です。
築１５年のこのお部屋、いくらで売れるでしょうか？？
厳しく見積もっても３３００万円～３５００万円なら売れるでしょう。
間をとって３４００万円で売却できた場合
３４００万円ー２６５０万円＝７５０万円
７５０万円ー１１０万円(仲介手数料)＝６４０万円
手元に戻ってくる額は６４０万円です！！
年間で４２万円、月で３万５千円貯金していたことになります。
このように資産性の高い物件を買っておくことで住みながらにして貯金することができるのです。
ただ、いくら立地がよくても購入価格が高いとこのようにはいきません。
駅徒歩１分であの住友がこの値段で売りに出したことは本当に奇跡。
住友さん！できるならすべての物件このような価格設定にしてぇ！！！！
マンションマニアはTwitterもしています！！フォローお願いします！！
https://twitter.com/mansionmania
『アーバンガール』もご覧ください☆https://fanblogs.jp/urbangirl/
【このカテゴリーの最新記事】
