目指せ!!アッパーマス層

今回は実際の購入経費と維持費についてです。


まず購入経費です。
大分前なので多少間違えがあるかもです。

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購入経費総額
2,131,582円

仲介手数料　　　　　　　　907,200円

登記費用　　　　　　　　　　546,800円

火災保険料（25年分）　　　510,730円

地震保険料（1年分）　　　　27,500円

印紙代　　　　　　　　　　　　20,000円

固定資産税清算　　　　　　119,352円

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物件自体の金額は2,680万円でしたので
大体物件金額の8％位でしょうか。
ちなみに自分はフルローンなので
自己資金を使ったのは上記の手数料位ですね。



次に維持費です。
といっても月々で見れば家賃の5％を管理費として不動産屋さんに
納めている位ですね。
自分の物件は全室で月24万円位の家賃なので12,000円がかかります。
（5％なので空室が出た場合は安くなります）
この管理料で賃貸されている方のご意見を聞いて頂いたり、
場合によっては修繕（実費手数料は別料金）から家賃の催促、
滞納時は立替をしてくれます。
あとは清掃料として月5,000円を支払っています。

ですので月の維持費は17,000円、年で約20万円位ですね。

また固定資産税として毎年10万円位がかかってます。
一括で支払っても安くならないので意地でも分割で支払っていますが。

合計すると年間約30万円の経費です。


どうでしょうか？
思ったよりも高いですか？安いですか？

実際には清掃も自分でしたり管理も自分ですれば
もっと経費も抑えられるのでしょうが面倒臭い
サラリーマンとしての本職がありますので任せています。



どちらにしても多少抑えたところで家賃収入が入ってきてる以上は
毎年確定申告をしなくてはなりませんので税金を抑えるためにも
多少は払っておいて楽をした方が良いです。

で確定申告の際には例えば上記の計算ですと年300万弱の賃貸収入に
30万円の経費ですので270万円に税金がかかります。
サラリーマン年収と合算されるので普通に計算したら50万円近く収めなければ
なりません。
高っ！

実際には経費を増やして赤字扱いにするのがベストですね。
そうすることで逆にサラリーマンは給料から支払っている所得税も還ってきます。


違法な経費の水増しじゃないですよ。
まずローンの金利分はまるまる経費になります。
次に保険は年毎に経費に出来ます。
一括で支払った火災保険も同様です。
一番のキモは不動産には減価償却がありまして
購入金額の合計を減価償却年数で割り経費にする事が出来ます。

木造22年
鉄筋47年
軽量鉄骨19年〜27年

前回で築年数で利回りを変えたのは中古で物件を買う場合は上記の年数が
まるまる減価償却出来ないからです。（古いともちろん減る）
ただ中古で購入する場合は単純に引き算では無くて特殊な計算になります。
なので例を出すと

（例）木造アパート　築10年を購入

これだと

22年−10年＝12年

では無く経過年数の0.2掛けを足して良い事となっています。
なので同じ例ですと

22年−10年＋10年×0.2=14年

となります。
ただ減価償却出来るのは建物部分だけです。
ですので上記の例で購入したのが経費合わせて2,800万円だとしたら
例えば半々にして1400万円を14年で割り毎年100万円が経費です。

購入する時建物がいくら、土地がいくらとはしない事が多いので
自分で勝手に2800万を半々とかでは無く土地3：建物7とかにして
申告してもＯＫだそうです。
ただあまり酷いと税務署から突っ込まれるそうですが。
理由がキチンと説明できれば土地1：建物9でもいいかもしれませんね。

減価償却は実際にはお金のかからない経費なので
それを含め経費をしっかり出して上手く赤字に出来れば手元にはお金が残り
更に源泉徴収された所得税も戻ってきますのでお得です。


次は実際利用させて頂いているサイトをご紹介します。

今回は自分の物件選びの基準を書いていきます。

前回の区分所有を選ぶなら、というのと少し被るのですが

1、人口が多くまた減っていない都市
2、利回りが築年数15年以下は12％以上、15年以上は18％以上
3、駅近及び駐車場が付いている物件
4、購入金額に対して土地の財産価値が高い物件。
5、私道で無く広い公道に面している土地

ざっと挙げるとこの様な形になります。
説明していくと

1はまずその土地の将来性を占う為です。
人口が多いなら商業施設も多いのでこれからも発展の可能性が高く、
増減も減っていなければこれからも賃貸客を見込める為ですね。

2は当然利回りは高いに越したことは無いからです(≧▽≦)
ただなぜ築年数で利回りを変えているかというと税金対策です。
後述しますが不動産投資のキモの一つとして税金を払う時に
減価償却が出来るので築年数がそれに関わってくる為です。

3、これは言わずもがなですね。
交通の便がいい所の方が入居率が高いからです。
また地方都市の場合は駅からの距離より駐車場の有無の方が
強い武器になる場合もありますので出来れば両方、無理でも片方は
欲しいですね。

4、土地値はまず購入時のローンの組み易さにも関係してきます。
もちろん高い方がローンは組み易いです。
更に建物の価値は年々下がっていきますが土地はさほど大きくは
下がりません。（場合によっては上がる）
その為売却の際に有利になる為です。

5、これは私道だと道路関係の整備等の余計な出費が増えるからと
私道は狭い道が多い為、公道の方が便利です。
「広い」と付けているのは賃貸以外にも駐車場や自販機を置く際は
広い公道の方が活用が効く為です。

上記の上で今度は更に建物の方も
外壁塗り替えまで5年以上猶予があるかどうか
バストイレは別になっているか
近隣の物件の同じ間取りに比べて狭くないか
とこれらも更にプラスして見ていく形をとっています。



まあ全部を満たす物件なんか滅多に無いので
何かしらを妥協していく事となります。
例えば駐車場は無いけど隣に月極駐車場がある、とか
間取り狭いけど今も地域最安値の家賃でそれでも利回りが高い、とか
利回りは少し低めだけど土地値が高いのでＯＫとかですね。

それなりに厳しい条件を付けて探せばある程度妥協しても
賃貸競争力が高く、収益が上がり易い物件を選ぶ形になるので
購入した後の入居率が安定します。(と思います)
あと失敗しても自分で選んだ以上納得できますし(*´ω｀)

ちなみに今自分が持っている物件は
1、3、4の条件は満たしていますが2、4は駄目ですね。
2の条件は下回り利回りは11％程です。
土地値が購入金額の7割位だったので妥協しました(´Д⊂）
5の条件は狭いですが一応公道です。

今の所自分の物件は競争率が高めなのか、賃貸客を付けてくれる
不動産屋さんが優秀なのか購入して5年目に入りましたが
入居率は95％を超えているので有りがたいです。


次は実際にかかった購入経費と毎年の経費について書いていきます。

純金積立をしている訳ですが
前回書いた様に今は三菱マテリアルで積立をしています。
積み立てた金をネット上で金貨に等価交換出来たり、
毎年利息の様に積み立てた分に0.01％ほどプラスで純金を頂けたりと
それなりに便利なのですが問題は年会費です。
年840円だけとはいっても正直毎年付く利息より手数料の方が高く付くので
田中貴金属の無料の方が得なのですね。

そこで田中で新たに口座を作り乗り換えようとしたのですが
口座を作るのは簡単です。
問題は解約です。
三菱マテリアルの場合は解約は郵送で解約申込み書を書かねばならないと
いけないらしく作成時はネットで気楽に解約はコールセンターに電話して
郵送で、と非常に面倒です。

もう何か面倒だからこのままでもいいかなっと。

http://www.cmsite.co.jp/tanaka/?3713971664Yk79V2gsm33638

不動産投資って株や投資信託に比べるとマイナーな投資だと思います。
少なくとも自分の周りでしている人はほとんどいないです。

しかし不動産投資は敷居は少し高く感じますが
成功すればリターンも大きく、投資というより経営ですので
工夫すれば自分で収益を上げることも出来る所が
他の投資に無い魅力ですね。

そんな不動産投資をお考えの方がいらっしゃれれば
自分の投資スタンスと物件選びの基準、
また自分が購入した時の経費を書いていきますので
参考程度にして頂ければ幸いです。
（「自分」なりなので飽くまで参考位で(*´ω｀)）


で不動産投資とは以前も書きましたが大家業をする事です。

不動産投資の基本は
家賃で頂いたお金から経費を引いた物が利益です。
基本的にはローンを組むので家賃収入からローン返済を引いたものが
利益になります。
ローン返済後は売却して換金してしまえば更に利益が上がります。
（もちろんそのまま貸して更に家賃収入を得てもいいですが）

一番の利点はローンを借りて大きな金額の投資を行なうので
出した金額に対しての収益が大きい、
また賃貸客が付いている限りローンを返しているのはオーナーの自分ではなく、
実質は借りて住んでいる賃貸客の人が払ってくれているという事ですね。

それによって上手くすれば毎月の収益の他に
実質ゼロで土地、建物が手に入るという事になります。

それで物件選びですが購入を検討する際には大きく分けて2種類物件がありまして
区分所有と1棟買いです。

区分所有とはマンションの一室などの一部を購入することです。
１棟買いは書いて字の如く建物全部を購入することです。

自分がしているのは1棟買いです。
理由として下記が自分が思うそれぞれのメリット、デメリットです。
ここで言う利回りとは購入金額に対して年間の賃貸料を割ったものです。
（例・1000万円物件で年100万円の賃貸料なら10％）

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−区分所有−

メリット
購入金額が安い（地方で安いのだと50万位から）
利回りが高い物が多い。（利回り40％を超える物も有り）
東京などの駅近1等地の物件も多い。

デメリット
修繕積立金と管理料がかかる。（物件にもよりますが大体合わせて２万位）
当然１物件で１世帯しか入れないので入居率が0％か100％。
土地権利がほぼ無い。
新築以外はローンが組みにくい。

−１棟アパート（マンション）−

メリット
全て自分所有なので賃貸以外の活用が出来る。
（自販機設置、空きスペースの駐車場貸しなど）
数世帯〜数十世帯が入居するのでまず全室空室になる事は無い。
（常に家賃収入が入る）
壊した後も土地が残るので売却も再び活用もし易い。
ローンが組みやすい。

デメリット
購入金額が高い。
利回りが区分に比べると低め。
建物の修繕は全て自分で賄わなければいけない。
立地がいい物件が売られることはあまり無い。

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要は区分所有だと賃貸状況が100か0になるのが嫌なんです。
あと空いてるのにかかる修繕積立と管理のお金が嫌。
対して１棟買いは購入金額は高いですが
あとは自分の好きに出来るので身動きがとり易いのと
戸数がおおいので空室が出ても気分が少し楽です。

その上で１棟買いの一番の魅力は区分所有に比べてローンが組みやすい事、
金額も大きいのでＦＸでいう所のレバレッジが大きく効かせられる事です。
ローンを使えば同じ自己資金、同じ利回りの建物でも規模が大きいので
大きな収益を上げられますからね。

例えばですが300万円の自己資金で
300万円利回り20％の区分所有を現金購入と
3000万円利回り10％の１棟買いを20年金利2％でローン購入を
同じく10年間保有で比べると…
（とりあえず諸経費は抜かして）

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区分所有
収益
300万×20％＝60万円（１年）

約５年で自己資金を回収
更に５年間所有してその後200万にて売却

60万×5年間＋200万=500万の利益

１棟買い
収益
3000万×10％＝300万円（1年）
頭金300万円でローン2700万円にて年160万を返済し
300万−160万＝140万

約2.5年で自己資金を回収
更に7.5年間所有してその後2000万円にて売却

140万×7.5年+2000万−ローン残債1500万=1550万円の利益

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この様になります。（大雑把な計算ですが）
実際には税金等の経費や空室が出るのでもう少しシビアな数字になります。

1棟買いは投資金額が大きい分利益が大きく
年数が経つと更に区分よりも差が広がっていきます。

空室が出たとしても最低限ローンが支払えるだけ入居してもらえれば
ローンを返し終わった後は売却して利益になります。
元々の金額が大きい分売却金額も大きいので
例え購入金額より安く売っても数千万の利益になります。

そんな訳で自分は１棟買いをしています。
自己資金を回収しやすく且つ早めに売却しても利益になる可能性が高いからです。

区分所有も嫌いな訳ではないのですが
もし自分が買うとすれば
1、修繕積立及び管理費を引いても利回りが20％以上
2、人口の減っていない都市で駅に近い物件
3、現状既に入居している（賃貸客がついている）物件
4、購入金額が400万円以下（複数購入を継続していく為）
ですかね。
まあローンが組みにくい時点であまり乗り気にはなりませんが。
（金融資産ががくっと減るし）

次は自分の物件選びの基準を書いていきます。

ゴールデンウィークが終わりましたね。
まあ自分はほとんど仕事でしたけれど。

世の中にはサザエさん症候群というのがあるそうで。
サザエさんのエンディングテーマを聞いた後に翌日の仕事を思い
憂鬱になり体調不良を起こしたりする軽度のうつ病だそうです。

自分はかかる事の無い病気なので憧れます(ﾉω･､)
健康体をありがとう、会社。

でも土曜、日曜がお休みの方には本当につらい事なんでしょうね。
月曜から５日出ないと休みが来ないわけですから。
今回のゴールデンウィークはラストが日曜という事で次の休みまでが
長いのでかかる人も多いでしょうね。

皆さん頑張って下さい。
日本経済は我々現役世代にかかってます。

ですので気持ちを切り替えて。

そんな些細な事は宇宙の広さに比べたら何てことはない！
ちっぽけな事さぁ、ちぃせえ、ちぃせえ！
休みの事なんて忘れちまえ！


そんな訳で金環日食が２１日にせまってます。
遠い宇宙に思いをはせて日常を少し忘れては如何でしょうか？
日本全国で見られるのは100年以上ぶりとの事。
朝の７時半前後との事ですので出勤前に見れますよ。
見る場合は目を傷めますから減光フィルターは用意して下さいね。

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本日はドラクエ（特に�V）を知らない方には全く意味不明な内容ですのであしからず。

国民的RPGのドラクエが遂に10の予約を始めましたね。
自分は今回はパスです。
オンラインて・・・



以前に子供の頃はドラクエ派だったと書きましたが
実際ドラクエは�U以降はほぼ発売日に購入しています。
９もDS買ってこの年齢にもなってやってましたよ。
（意外と会社の同僚も買ってましたが）
まあ年齢以前にゲーオタなのでDSの他のゲームもしてますけど。

子供の頃はファミコン全盛期なので
話題についていく為にはプレイは必須でした。
必須と言っても別に嫌々していた訳では無いですけどね。

あの頃はジャンプがドラクエの最新情報を載せていたりしたので
ジャンプ黄金期の一端を担ってもいた気がします。
ネットが無い時代だったので情報には常に飢えてました。

思い出補正もあってかドラクエは�Vが一番好きです。
�Xも好きですけどね。
最近では2年位前にも�Vを再プレイしてました(*´ω｀)

�Vは当時ニュースに取り上げられる事が多く、
ビッグカメラの行列やら学校休んで買いに行くやら
カツアゲの標的になるやら抱き合わせ商法が問題になるとか
ゲーム内容以外の話題が多かったですね。
ゲーム内容だと「週刊誌で発売直後のドラクエ�Vのラダトームの写真が流出！」
と夕方のTVニュースになるなんてドラクエ�V位なものだと思います。

近頃のゲームはつまらない、昔のゲームは面白いなんて事を聞いたりもしますが
昔からゲームをしている自分としてはそんなに変わっていない気がします。
昔も今もつまらない物はたくさんありますし。
単純にFC時代と違ってグラフィックで誤魔化してるのが増えただけで。
FC時代はグラフィックどころかパッケージに騙されたものですが。

ただドラクエに関してはシリーズが進むたび自分に合わなくなって来ています。
ドラクエの�Vが一番好きな理由は自由度が高いからです。
シリーズが進むたびに自由度が無くなってお使い度が高まっていませんかね？
もちろんイベントが終わった場所には自由にいけるのですが
基本的に

新しい地域→イベント発生→クリア→新しい次の地域

これの繰り返しです。
RPGだからそれが当たり前だと言われればその通りなのですが
それを察しさせない様に工夫をしてくれないと飽きるのですよ。

対して�Vは最初のアリアハンは別ですが
ロマリアについてからは王様の頼みを聞くか無視するか
いきなり砂漠に行くかセオリー通りカザーフに向かうか、
カンダタを倒そうか無視するか自分で判断出来ます。
船を手に入れてからはラーミアというゴールは同じですが
その過程は自分で好きに決められるので冒険している感がするのですよ。
　　　　　　　
　　　　　　　→新しい地域1→イベント→クリア（新しい地域2のイベントフラグ）
　　　　　　　　　　　　↑↓　　　　　　↓←←←
イベント終了→新しい地域2→イベント→クリア→次の地域
　　　　　　　　　　　　↑↓　　　　　　↑↓　
　　　　　　　→新しい地域3→イベント→クリア→次の地域へ

こんな感じですかね。
ストーリーやキャラクターの心情も語られる部分は少ない（ほとんど皆無）ですが
勇者や仲間達の心情や感情を自分なりに想像できる位は表現してありますので
今ほど説明臭く無いのも好きです。
いわゆる本で言う所の行間を読むという事と同じですね。
昔のゲームの場合は製作者もユーザー側の好きに想像していい隙間を
残してくれているのでそこが小説とかと違う魅力ですね。

あとはグラフィックもしょぼい分（失礼）本を買ったりとかパッケージから
想像して自分なりのドラクエが出来ていたのでより思い入れが強くなるのでしょうね。

まあ今のドラクエは今のドラクエでそれなりに楽しんでプレイしていますが
昔のドラクエがいいという人は上記の様な理由が多いのでは無いでしょうか。

さ〜てまた�Vでもやりますかね。

手持ち有価証券評価額

ダイワ　日本国債ファンド　　　　　　
2500000口（＠10377）･･･2,594,250円

国際投信ワールドリートオープン
350000口（＠4293）･･･150,255円

国際投信エマージングソブリンオープン20000口購入
320000口（＠7012）･･･224,384円

MHAM株式インデックスファンド
200000口（＠1701）･･･34,020円

1305ダイワ上場投信トピックス
100口（＠815）･･･81,500円

1343東証REAT指数連動型上場投信
10口（＠1028）･･･10,280円

合計　3,099,748円（+15,603円）


今週はほとんど市場が動かなくてつまりませんね。
まあ下手に下がるくらいなら動かない方が
有りがたい時もありますが。

日本株は相変わらずの低迷ぶりです。
円高が進んだので国際のエマージングソブリンオープンを
買い増ししました。
証券会社はＳＢＩなので手数料もかかりませんからね。

もう買付余力もほとんどありませんが来週は分配金の週なので
多少は余力が回復しますので今度は何を買い増ししましょうかねぇ。
やっぱり割安なエマソブか日本株で1305辺りかな？

皆様は家計簿つけてますか？

家計簿をつけると支出を意識するようになるので
貯蓄をする為には必須だと思います。
どの位今月頑張ったかが見れるので励みにもなりますし。

自分も８年前からつけています。
最初はエクセルで管理していたのですが
何かいいソフトが無いかと探していた所
マイクロソフトマネーがいいと、
とあるＨＰで拝見いたしまして使い続けてもう６年です。
月末の収支もマネーを見て書いてます。

株価や投資信託の評価額は起動のたびに自動更新、
日本だけでなく外国株式も自動更新されます。
銀行やクレジットカード会社にもよりますが
口座明細をダウンロードして反映出来るのでつけ間違えが無いです。

入出金の予定も組めて月々の予算を組み計画がたて易く
また月々はレポートの形でどこに穴があるか見つけ易くなっています。

それ以外にクレジットカードの管理、その他現物資産の管理や
不動産と住宅ローンの関連付けも出来て自分にとっては
使い勝手がとっても良かったのですが
2009年にまさかの開発中止Σ(°Д°；

その後無料版がマイクロソフトからリリースされました。

が！機能制限されていて株価の自動更新が無い(ﾉω･､)
（手動で更新は可能）
まあ別に以前に買った物を使い続ければ
今の所は更新はされるので構わないといえば構わないのですが。

もし家計簿つけていない、つけているけどいいソフトが無いと
お悩みの方、迷っている方がいたらマイクロソフトマネーはいかがですか？
上記の制限はありますがそれ以外は同じで使い勝手はいいですよ。
無料ですしお試ししてみてはどうでしょうか？

Microsoft Money Plus Sunset バージョン

自分がしている小銭儲けパート2です。
今回は本当に小銭です。

紹介するのはトラフィックエクスチェンジです。

トラフィックエクスチェンジとは登録されたサイトを見るとポイントが貯まり
その貯まったポイントを使い自分のHP等を登録して会員の人に見てもらったり
自分のサイトが無い人は換金も出来るサービスです。

でここのいい所はまずサーフが自動です。
（ページを開いて放置でもOK勝手に変わっていきます）

又、リードメールも配信しているので更にポイントが貯まり易い事です。
（サイト内のメールボックスに入ったメールをクリック、一定時間閲覧するとポイントがもらえる）

ネットしながら片手間で出来るので便利です。

で問題の換金率なのですが10,000ポイントで15円です。
獲得出来るポイントはサーフで10秒1.5ポイント
リードメールなら30秒100ポイント、60秒300ポイントです。
リードメールは1日2〜4通平均ですね。

自分だと大体1ヶ月で4〜50,000ポイント位ですかね。
月60円〜75円の収入･･･
まあ、ちりつも、ちりつも。

今のホームセンターは大きいですね。
日曜大工品はもちろん
ガソリン、食料、お酒、日用品、家電品、ガス水道関連なんでも揃います。
ファーストフードから簡単なレストランまで揃っていて正に万能。
コンビニよりも全然コンビニエンスだよ！（コンビニエンスの意味は便利な、です）
自分が住んでいるのが田舎だから広くて万能なのかもしれませんけど。
・・・まあ、大変疲れます。
見てて楽しいですけどね。

つい先日、ホームセンターのジョイフル本田に買い物に行きまして。
買い物自体は大した物では無かったのですぐに終わったのですが
ちょうど時計の詰めが必要だったのでサービスカウンターで
時計の調整も行なっているとの事で行ったのです。

通常はそういった調整は数百円〜数千円位の作業料がかかります。
ま、当たり前ですね。

ところが！

ジョイフル本田さんは！
無料であると！
そう仰ったのです。

耳を疑いましたね。
この時計はお宅で買ったのでは無いですよと言ったのですが
関係無いですと無料ですと仰るのです。

ジョイフル本田様〜！!
どこまでも着いて行きますぞ！
\\ﾜｯｼｮｲ!//\\ﾜｯｼｮｲ!!//

などと喜んでいますが
本当は少し気持ち悪かったりします。
調整とはいえ時間を割いて作業してもらう訳ですからね。

正当な労働には正当な報酬を。

まあ店員さんの給料を払っているのはジョイフル本田さんですけどね。
よく飲食業やサービス業の方達に対してのクレームの決まり文句として

「誰のおかげで給料貰ってると思ってんだ！俺ら客のおかげだろ！」

みたいな事を言う人がいるみたいですけど、
正当なる労働の対価であり会社のおかげだと思います。
給料を払っているのは客じゃなくて会社ですもん。
別にお客がその店員の生活を保証してあげるわけでも無し。

クレームならしっかりと何がいけなかったのか
そして何をして欲しいのかをしっかり伝えるべきではないでしょうか。
相手に対する罵倒や自分の立場が上だと言うだけの不満は
ただの駄々っ子と同じじゃないですかね。

まあ得てして「お客様」とは我侭なものですが。（様がつくだけにね）

たまにファミレスとかで食べていて
上記の様な客がいると少し不愉快になります。
理由があるのかもしれませんが、そんなに横柄な態度は如何なものか？
ほぼ初対面の人間にそこまで言える精神が信じられない。
何があったか知りませんが同じ人間だもの。失敗もするだろうに。
そんなに怒る事かな？
たまたまバイキングのサラダを切らしているだけなのに。
そして自分みたいな無関係な客の不愉快さはどうしてくれる(｀Д´)



と話が逸れました。

要は自分は無料なのは大変有り難いのですが
仕事をしてくれたらお金はキチンと支払いたいのです。
法外に高いのは別ですけど。
前に仕事の愚痴で働いた分は金をくれと書きましたが
同様に働いて頂いた分はお金をキチンと請求して欲しいと思います。

とは言ってもせっかく好意で無料であるとしてくれてるので
感謝してせめて必要な日用品はここで買うよう心がけたいと思います。

そういう訳でこれからも付いていくよ、ジョイフル本田さん！