2012年05月08日
不動産投資その1
不動産投資って株や投資信託に比べるとマイナーな投資だと思います。
少なくとも自分の周りでしている人はほとんどいないです。
しかし不動産投資は敷居は少し高く感じますが
成功すればリターンも大きく、投資というより経営ですので
工夫すれば自分で収益を上げることも出来る所が
他の投資に無い魅力ですね。
そんな不動産投資をお考えの方がいらっしゃれれば
自分の投資スタンスと物件選びの基準、
また自分が購入した時の経費を書いていきますので
参考程度にして頂ければ幸いです。
（「自分」なりなので飽くまで参考位で(*´ω｀)）
で不動産投資とは以前も書きましたが大家業をする事です。
不動産投資の基本は
家賃で頂いたお金から経費を引いた物が利益です。
基本的にはローンを組むので家賃収入からローン返済を引いたものが
利益になります。
ローン返済後は売却して換金してしまえば更に利益が上がります。
（もちろんそのまま貸して更に家賃収入を得てもいいですが）
一番の利点はローンを借りて大きな金額の投資を行なうので
出した金額に対しての収益が大きい、
また賃貸客が付いている限りローンを返しているのはオーナーの自分ではなく、
実質は借りて住んでいる賃貸客の人が払ってくれているという事ですね。
それによって上手くすれば毎月の収益の他に
実質ゼロで土地、建物が手に入るという事になります。
それで物件選びですが購入を検討する際には大きく分けて2種類物件がありまして
区分所有と1棟買いです。
区分所有とはマンションの一室などの一部を購入することです。
１棟買いは書いて字の如く建物全部を購入することです。
自分がしているのは1棟買いです。
理由として下記が自分が思うそれぞれのメリット、デメリットです。
ここで言う利回りとは購入金額に対して年間の賃貸料を割ったものです。
（例・1000万円物件で年100万円の賃貸料なら10％）
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
－区分所有－
メリット
購入金額が安い（地方で安いのだと50万位から）
利回りが高い物が多い。（利回り40％を超える物も有り）
東京などの駅近1等地の物件も多い。
デメリット
修繕積立金と管理料がかかる。（物件にもよりますが大体合わせて２万位）
当然１物件で１世帯しか入れないので入居率が0％か100％。
土地権利がほぼ無い。
新築以外はローンが組みにくい。
－１棟アパート（マンション）－
メリット
全て自分所有なので賃貸以外の活用が出来る。
（自販機設置、空きスペースの駐車場貸しなど）
数世帯～数十世帯が入居するのでまず全室空室になる事は無い。
（常に家賃収入が入る）
壊した後も土地が残るので売却も再び活用もし易い。
ローンが組みやすい。
デメリット
購入金額が高い。
利回りが区分に比べると低め。
建物の修繕は全て自分で賄わなければいけない。
立地がいい物件が売られることはあまり無い。
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
要は区分所有だと賃貸状況が100か0になるのが嫌なんです。
あと空いてるのにかかる修繕積立と管理のお金が嫌。
対して１棟買いは購入金額は高いですが
あとは自分の好きに出来るので身動きがとり易いのと
戸数がおおいので空室が出ても気分が少し楽です。
その上で１棟買いの一番の魅力は区分所有に比べてローンが組みやすい事、
金額も大きいのでＦＸでいう所のレバレッジが大きく効かせられる事です。
ローンを使えば同じ自己資金、同じ利回りの建物でも規模が大きいので
大きな収益を上げられますからね。
例えばですが300万円の自己資金で
300万円利回り20％の区分所有を現金購入と
3000万円利回り10％の１棟買いを20年金利2％でローン購入を
同じく10年間保有で比べると…
（とりあえず諸経費は抜かして）
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
区分所有
収益
300万×20％＝60万円（１年）
約５年で自己資金を回収
更に５年間所有してその後200万にて売却
60万×5年間＋200万=500万の利益
１棟買い
収益
3000万×10％＝300万円（1年）
頭金300万円でローン2700万円にて年160万を返済し
300万－160万＝140万
約2.5年で自己資金を回収
更に7.5年間所有してその後2000万円にて売却
140万×7.5年+2000万－ローン残債1500万=1550万円の利益
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
この様になります。（大雑把な計算ですが）
実際には税金等の経費や空室が出るのでもう少しシビアな数字になります。
1棟買いは投資金額が大きい分利益が大きく
年数が経つと更に区分よりも差が広がっていきます。
空室が出たとしても最低限ローンが支払えるだけ入居してもらえれば
ローンを返し終わった後は売却して利益になります。
元々の金額が大きい分売却金額も大きいので
例え購入金額より安く売っても数千万の利益になります。
そんな訳で自分は１棟買いをしています。
自己資金を回収しやすく且つ早めに売却しても利益になる可能性が高いからです。
区分所有も嫌いな訳ではないのですが
もし自分が買うとすれば
1、修繕積立及び管理費を引いても利回りが20％以上
2、人口の減っていない都市で駅に近い物件
3、現状既に入居している（賃貸客がついている）物件
4、購入金額が400万円以下（複数購入を継続していく為）
ですかね。
まあローンが組みにくい時点であまり乗り気にはなりませんが。
（金融資産ががくっと減るし）
次は自分の物件選びの基準を書いていきます。
少なくとも自分の周りでしている人はほとんどいないです。
しかし不動産投資は敷居は少し高く感じますが
成功すればリターンも大きく、投資というより経営ですので
工夫すれば自分で収益を上げることも出来る所が
他の投資に無い魅力ですね。
そんな不動産投資をお考えの方がいらっしゃれれば
自分の投資スタンスと物件選びの基準、
また自分が購入した時の経費を書いていきますので
参考程度にして頂ければ幸いです。
（「自分」なりなので飽くまで参考位で(*´ω｀)）
で不動産投資とは以前も書きましたが大家業をする事です。
不動産投資の基本は
家賃で頂いたお金から経費を引いた物が利益です。
基本的にはローンを組むので家賃収入からローン返済を引いたものが
利益になります。
ローン返済後は売却して換金してしまえば更に利益が上がります。
（もちろんそのまま貸して更に家賃収入を得てもいいですが）
一番の利点はローンを借りて大きな金額の投資を行なうので
出した金額に対しての収益が大きい、
また賃貸客が付いている限りローンを返しているのはオーナーの自分ではなく、
実質は借りて住んでいる賃貸客の人が払ってくれているという事ですね。
それによって上手くすれば毎月の収益の他に
実質ゼロで土地、建物が手に入るという事になります。
それで物件選びですが購入を検討する際には大きく分けて2種類物件がありまして
区分所有と1棟買いです。
区分所有とはマンションの一室などの一部を購入することです。
１棟買いは書いて字の如く建物全部を購入することです。
自分がしているのは1棟買いです。
理由として下記が自分が思うそれぞれのメリット、デメリットです。
ここで言う利回りとは購入金額に対して年間の賃貸料を割ったものです。
（例・1000万円物件で年100万円の賃貸料なら10％）
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
－区分所有－
メリット
購入金額が安い（地方で安いのだと50万位から）
利回りが高い物が多い。（利回り40％を超える物も有り）
東京などの駅近1等地の物件も多い。
デメリット
修繕積立金と管理料がかかる。（物件にもよりますが大体合わせて２万位）
当然１物件で１世帯しか入れないので入居率が0％か100％。
土地権利がほぼ無い。
新築以外はローンが組みにくい。
－１棟アパート（マンション）－
メリット
全て自分所有なので賃貸以外の活用が出来る。
（自販機設置、空きスペースの駐車場貸しなど）
数世帯～数十世帯が入居するのでまず全室空室になる事は無い。
（常に家賃収入が入る）
壊した後も土地が残るので売却も再び活用もし易い。
ローンが組みやすい。
デメリット
購入金額が高い。
利回りが区分に比べると低め。
建物の修繕は全て自分で賄わなければいけない。
立地がいい物件が売られることはあまり無い。
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要は区分所有だと賃貸状況が100か0になるのが嫌なんです。
あと空いてるのにかかる修繕積立と管理のお金が嫌。
対して１棟買いは購入金額は高いですが
あとは自分の好きに出来るので身動きがとり易いのと
戸数がおおいので空室が出ても気分が少し楽です。
その上で１棟買いの一番の魅力は区分所有に比べてローンが組みやすい事、
金額も大きいのでＦＸでいう所のレバレッジが大きく効かせられる事です。
ローンを使えば同じ自己資金、同じ利回りの建物でも規模が大きいので
大きな収益を上げられますからね。
例えばですが300万円の自己資金で
300万円利回り20％の区分所有を現金購入と
3000万円利回り10％の１棟買いを20年金利2％でローン購入を
同じく10年間保有で比べると…
（とりあえず諸経費は抜かして）
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
区分所有
収益
300万×20％＝60万円（１年）
約５年で自己資金を回収
更に５年間所有してその後200万にて売却
60万×5年間＋200万=500万の利益
１棟買い
収益
3000万×10％＝300万円（1年）
頭金300万円でローン2700万円にて年160万を返済し
300万－160万＝140万
約2.5年で自己資金を回収
更に7.5年間所有してその後2000万円にて売却
140万×7.5年+2000万－ローン残債1500万=1550万円の利益
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この様になります。（大雑把な計算ですが）
実際には税金等の経費や空室が出るのでもう少しシビアな数字になります。
1棟買いは投資金額が大きい分利益が大きく
年数が経つと更に区分よりも差が広がっていきます。
空室が出たとしても最低限ローンが支払えるだけ入居してもらえれば
ローンを返し終わった後は売却して利益になります。
元々の金額が大きい分売却金額も大きいので
例え購入金額より安く売っても数千万の利益になります。
そんな訳で自分は１棟買いをしています。
自己資金を回収しやすく且つ早めに売却しても利益になる可能性が高いからです。
区分所有も嫌いな訳ではないのですが
もし自分が買うとすれば
1、修繕積立及び管理費を引いても利回りが20％以上
2、人口の減っていない都市で駅に近い物件
3、現状既に入居している（賃貸客がついている）物件
4、購入金額が400万円以下（複数購入を継続していく為）
ですかね。
まあローンが組みにくい時点であまり乗り気にはなりませんが。
（金融資産ががくっと減るし）
次は自分の物件選びの基準を書いていきます。
