ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　週明けの22日（火）、SBIソーシャルレンディング（SBI SL）から新しい案件が登場します。
　今回はバイヤーズローンファンドです。


　・SBISL不動産バイヤーズローンファンド30号

　　予定利率：8.0%
　　期間：24ヶ月
　　貸付総額：1億2,010万円
　　担保：対象となる抵当権付き貸付債権に質権を設定
　　LTV：77%（SBI SLの公表値と異なる理由は後述）

　　


　不動産バイヤーズLFは、「不動産転売を行う事業者向け」の貸付案件。
　その転売用不動産を担保としています。

　SBI SLのオーダーメイドローンファンドで過去唯一、延滞と元本損害が起きたのがこの種類のファンド。
　その延滞を起こした貸付先は今回の貸付先に入っていないはずですが（そもそもその事業者が夜逃げ同然で
　逃げ出したことが、延滞と元本損害につながったので）、悪いイメージはどうしてもつきまといます。

　投資である以上、延滞も元本損害も呑み込まなければならないのは当然ですが、延滞を起こした案件の
　貸付先は「ちょっと待て」と言いたいほどの、かなり黒い相手でした。
　貸付先の選定についてSBI SLは大いに反省すべきですし、実際にSBI SLが背負っている看板を考えると実際
　選定基準の見直しは行われているでしょう。
　（実際、問題が起きてしばらくはバイヤーズLFの募集はありませんでしたし）

　　・（参考記事）SBI SLの遅延案件と「かぼちゃの馬車」とのつながりについて


　何であれ、SBI SLの場合は他のどんなソーシャルレンディング事業者と比べても、背負っているSBIの看板
　の重さが違います。
　色々と動きが機敏でないこともあるでしょうが、その信頼性は折り紙付きと言っていいでしょう。


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　今回の案件説明です。

　まず、不動産バイヤーズローンファンドの場合担保は「転売用不動産」になります。
　少し注意しなければならないのは、転売用の不動産の一部（あくまでも一部）は「土地転がし」のために
　ある、という事実です。
　もちろんこの案件がそうだというような証拠はありませんが、物件が匿名化されている以上、土地転がしの
　物件ではない、ということも証明できません。

　もし土地転がし用物件だったとしたら、万が一があって担保が発動した場合、評価額に関わらずかなり安く
　買いたたかれる、つまりは元本の損害が起きる可能性があることは注意です。
　元本がゼロになることはないでしょうが、最悪で何割か削れるのは呑み込むべきことでしょう。
　このあたり、SBI SLには担保不動産の現状と用途について、さらに説明を加えてもらいたいところです。


　もう一つはLTV。
　案件説明ではLTVは74%となっていますが、実際は77%と言うべきでしょう。
　理由は次の通りです。

　

　本案件には、先順位として2,310万円の抵当権が付いています。
　万が一の場合、こちらの分が優先して返済されることになりますので、実際の計算は

　　（1億2,010万円＋先順位2,310万円）÷（評価額1億8,530万円）≒77%

　となるべきでしょう。
　先順位がある場合のLTVの解釈は複数あり、また説明を読んで計算すれば分かる事ではありますが、SBI SL
　にはもう少しリスク側に振った表記をお願いしたいと思います。

　と、色々と苦言は呈しましたが、24ヶ月という期間を気にしなければ8%の利率は魅力的。
　募集金額が1億2,010万円と少ない事を考えても、おそらく瞬間蒸発するでしょう。


　先にも話題にした通り、SBI SLはSBIの看板を背負う以上、めったな事はできません。
　ソーシャルレンディングの事業者の中では頭一つ抜けた信頼性だと思いますし、実際私もそのように考えて
　1,500万円を投資しています。
　ソーシャルレンディングに投資する上では、外せない事業者の筆頭だと思います。


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　Pocket Funding（ポケットファンディング）から、次のファンドが登場しました。
　今回は「沖縄南部ファンド２号」となります。


　・沖縄南部ファンド２号

　　募集開始：1/21　17:00〜
　　予定利率：6.6%
　　期間：11ヶ月
　　貸付総額：1,896万円（主部分）
　　担保：那覇市泉崎の15階建て14階部分に対する根抵当権（第一順位）
　　　　　評価額　約3,590万円　
　　LTV：53%

　　


　今回の案件は那覇市泉崎。
　沖縄県庁舎に警察本部、那覇市役所などもある、商業エリアの中心部です。

　　


　かなり希少性のあるエリアでしょう。
　案件紹介にも「売りに出る事が少なく、大変人気で希少性が高い物件である」と説明があります。
　沖縄の地価は上昇傾向。他の事業者ではなかなか募集されない沖縄案件に投資できるという意味で、この
　ポケットファンディングへの投資は検討価値があると思っています。


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　今回の案件の説明には、

　「根抵当権一部移転(1,520万円)
　　融資が実行され次第、根抵当権一部移転を速やかに解除」

　という一文があります。

　現状この土地には根抵当権がすでに設定されており、その金額が1,520万円。
　今回の募集により、これに相当する金額を集めてこの移転分を解除するということです。
　そのため、今回の案件は最低成立金額は1,520万円となっています。

　根抵当権を設定したのが誰かは分かりませんが、もし金融機関なら朗報です。
　なぜなら、この建物に価値があるというお墨付きをしているから。
　場所も良い案件ですし、金額もこのくらいなら瞬間蒸発することはないでしょう。
　私も資金の余裕があれば、投資を検討したいと思います。


　ところで、那覇市泉崎の15階建て案件で検索すると、以下のような案件が見つかりました。
　さて、これらの案件の中に今回の対象はあるのでしょうか？

　　・沖縄市泉崎の案件　（グーホーム）


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