ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　米国不動産案件のソーシャルレンディングを扱う、ガイアファンディングとアメリカンファンディング。

　この2つの事業者で、取り扱っている不動産の所在や種類などは似通っており、事業者が違うという以外に
　あまり区別をしている投資家もいないのではないでしょうか。
　（強いて言えば、ガイアファンディングの方が大きめの物件を取り扱っているイメージです）

　正直なところ、私もあまり違いが分かっていませんでした。
　ところが今回、ふとしたきっかけから大きな違いがあることが分かりましたので、紹介したいと思います。


　
　

　きっかけはmaneoやクラウドリース案件の後に、ガイアファンディングなどの案件を見たことです。
　maneo案件のほとんど（全部？）には、案件に以下のような但し書きが付いています。


　「maneo社と（貸付先）の融資契約は「責任財産限定特約付」融資 （ノンリコースローン）の取扱いとして
　　対応します。
　　（貸付先）の返済原資は本件貸付債権に限定され、（貸付先）がmaneo社に返済できなくなった場合でも
　　（貸付先）の保有する他の財産に対する強制執行はできません」


　「ノンリコースローン」とは、不動産担保案件の例で言えば
　「返済不能になっても、貸付先には担保不動産を売って手に入れた金額以上の請求はできない」案件です。
　（正確には国によって条件が色々異なるようですが、おおざっぱに言います）

　ノンリコースローンの対義語がリコースローン。
　リコースローンは言わば日本の住宅ローンと同じシステムで、担保不動産を手放しても、残債が残っている
　限り返済を迫られる、というものです。


　maneoの場合、貸付先がC社やAN社になっており、そこから別の会社に貸し付ける案件が多くあります。
　こういった場合にリコースローンにしたら、自分が投資していない案件での焦げ付きが、自分自身の投資に
　影響を与えてしまう、という理不尽な事が起こり得ます。
　これを防ぐために、ノンリコースローンにするのは筋が通っていると思います。

　では、リコースともノンリコースとも書かれていないこの2事業者はどうなのでしょうか。
　質問してみました。

質問：

貸付先が同一事業者で、担保不動産が別という貸付案件がある場合、これら案件は担保不動産ごとに独立しているノンリコースローンか、あるいは担保をまたぐリコースローンか？

　まずはガイアファンディングからの回答です。

ガイアファンディング回答：

リコースローンとして募集させていただいております。
なお、ノンリコースにて募集させていただく際には、
ローンファンド詳細に記載をして募集させていただきます。

　これはちょっとびっくり。ノンリコースだと思っていたら、リコースローンでした。

　万が一どこかの案件で返済の焦げ付きが発生し、担保不動産の競売によっても元本を取り戻しきれない場合
　同じ貸付先に対する別の案件にも波及する可能性がある、ということになります。
　（重大な影響を及ぼす決定となりますので、その選択肢を選ぶかどうかは別の話ですが）


　一方、アメリカンファンディング。

アメリカンファンディング回答：

物件は別、しかし事業者は同一という場合、特別の記載がない限りはノンリコース案件とお考えいただければと存じます。

弊社では、現地米国の州法によりますが、カリフォルニア州やテキサス州の募集案件では信託証書（Trust Deed ／Deed of Trust ）を登記し、当該物件に抵当権を設定しております。

これは、『万が一、債権者の私（Borrower）が住宅ローンを支払えなくなってしまった場合は、債権者（Lender）はこの物件を自由に売り飛ばしてもらって結構です。』という内容のもので、債務の不履行があった場合には、信託証書制度（Trust Deed System）を利用して物件の売却を行うことができます。

競売価格がローンの金額に満たない場合には、不足金判決（deficiency judgment）を求める権利もございますが、裁判にかかる費用や期間を要します。

　一方、こちらはノンリコースローンでした。


　予想としてはどちらもノンリコースだろうと思っていたので、ガイアファンディングの回答は驚きです。
　いずれにせよ案件の焦げ付きが起きなければ一緒ですし、もし起きたとしても実際に案件を越えて請求を
　行うと決まったわけでもありません。
　ただ、二つの似通った事業者の意外な違いということで、紹介させてもらいました。


　現在、ガイアファンディングへの投資額は約370万円、アメリカンファンディングへは約120万円です。
　その他、私が実際に投資を行い、お勧めする事業者については、下記の記事もご覧下さい。

　　・（2018年9月版）SL初心者にお勧めの事業者




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　「ソーシャルレンディング初心者にお勧めの事業者」久々の更新です。

　前回の更新から3ヶ月、ソーシャルレンディングの界隈には色々な事が起きた期間となりました。
　残念ながらそのうちの大半は良くないニュースでしたが、一部明るいニュースもあり、これからの業界の
　発展が期待されます。

　　・旧版の記事：（2018年6月版）SL初心者にお勧めの事業者


　この3ヶ月に起きた事と言えば、まず良くないニュースが以下の通り。

　　�@ラッキーバンクへの行政処分（業務改善命令）と、関連する遅延問題の継続
　　�Aグリーンインフラの不適切管理発覚、案件遅延
　　�B�Aに関係する、maneoマーケットへの行政処分（業務改善命令）
　　�CSBIソーシャルレンディングにおける遅延発生
　　�DTATERUにおける不適切融資の発生と、TATERU Fundingでの案件停止

　一方で良いニュースとしては、以下のようなものでしょうか。
　（抜けていたら申し訳ありません）

　　�@ソーシャルレンディング案件の匿名化が解除される見通し
　　�A新規の不動産投資型クラウドファンディング「Renosy」の参入
　　�B新規のソーシャルレンディング事業者「NEXT SHIFT FUND」の参入
　　�C新規案件の登場（オーナーズブックのエクイティ型、クラウドバンクのドル建てファンド）


　最近、ソーシャルレンディングの集金力が落ちてきたように思うのは、おそらく間違いではないでしょう。
　人はどうしても、良いニュースより悪いニュースに群がってしまうものです。
　ただ、むしろ私は以前の集金が過熱しすぎだったと考えています。

　ソーシャルレンディングはインカムゲイン投資。言ってしまえば、華のない投資です。
　ですからその人気も一過性の流行ではなく、徐々に、地味に広まっていけばいいと思います。


　


　もちろんソーシャルレンディングは投資ですし、債券投資などと比べればリスクは上です。
　誰かの投資失敗の責任を、私が取れるわけでもありません。
　ただ少なくとも、ここに紹介している事業者には、私自身が少なくない資金を投入しています。
　
　それでは、私が思うお勧め事業者（9月版）4選です。順番は私の投資額。
　6月版と中身は変わっていませんが、最新情報を元にコメントは変えています。



　　１．maneo　私の投資額　約1,610万円

　　　・開業10年目、貸付累計額は1,400億円超。日本のSL事業者中トップ。
　　　・GMOクリックホールディングスやSMBCベンチャーキャピタルなど、外部資本も参入。
　　　・これまでに、法人向け案件において貸し倒れ2件発生（うち1件は高リスクを明記していた）。
　　　　1件は元本回収完了。高リスクの1件は元本の回収処理中。
　　　・平成30年度純利益　約2.8億円の黒字経営。
　　　・maneoマーケットに対する行政処分は業務改善命令（改善計画提出済）。
　　　　グリーンインフラ以外の事業者に関しては、これまでのところ金融庁の指摘は無し。

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　　２．SBIソーシャルレンディング　私の投資額　約1,060万円

　　　・開業8年目、累計貸付額は650億円超。累計貸付額はmaneoに次いで第二位。
　　　・経営母体は総合金融ブループであるSBIホールディングスであり、基盤は堅いと推測。
　　　・直前期の単期で初めて黒字化を達成（黒字額は約1,000万円）。
　　　・不動産バイヤーズローンファンドの一部で遅延発生中。
　　　　その他の法人向けファンドに関しては、これまで遅延や貸し倒れはない。

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　　３．LCレンディング　私の投資額　約980万円

　　　・開業4年目、貸付額は230億円以上（SL事業者で第4位）。
　　　・経営母体は100%親会社のLCホールディングス（マザーズ上場）。
　　　・本体の業績は不明だが、LCHDの平成30年度売上高は約138億円。
　　　・遅延及び貸し倒れはこれまでのところゼロ。
　　　・LCホールディングスの連帯保証がある「LCギャランティーファンド」が特徴的。

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　　４．オーナーズブック　私の投資額　約690万円

　　　・開業5年目、累計貸付額は70億円超。
　　　・経営母体は親会社ロードスターキャピタル（マザーズ上場）。
　　　・本体の業績は不明。親会社ロードスターキャピタルの純利益は約7.9億円（前期比+70%）。
　　　　本業の不動産業で利益を出している。
　　　・全て不動産担保付き、これまでに遅延・デフォルトは無し。
　　　・よりハイリスクでハイリターンが見込める「エクイティ型」の募集を開始した（第1号は満額）。

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　以下のソーシャルレンディング会社は、初めての投資先としてお勧めしにくい理由が少しあります。
　ですが特徴のある事業者ですので、検討の価値は十分にあると思います。


　　５．クラウドバンク　私の投資額　約800万円
　　　・開業から5年、累計貸付額は360億円超（日本のSL業界で第3位）。
　　　・親会社は日本クラウド証券。
　　　・クラウドバンク本体の業績は不明だが、2018年3月期で日本クラウド証券は黒字転換。
　　　・これまでのところ、デフォルト無し（過去に延滞はあったが、満額返済されている）。
　　　・今のところ、SL事業者の中で唯一「米ドル建て・米ドル預かり」の案件がある。
　　　＊過去2回の行政処分はあったものの、現時点では状況は改善していると思われる。

　　　初心者にお勧めしきれない理由：
　　　非上場、かつ、バックに経営監視ができる大資本がないと思われるため。
　　　（クラウドバンクはお勧めに入れてもいいと思ったのですが、一応まだこちらで・・・）

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　　６．クラウドクレジット　私の投資額　約310万円
　　　・開業から5年目、貸付累計額は130億円超。
　　　・本体は大きな規模の会社ではないが、伊藤忠、マネックスベンチャーズなどが出資している。
　　　・現在時点ではまだ赤字決算であり、資本増強頼みの状態。
　　　・2018年にガイアの夜明けで取り上げられたことから貸付額は大幅に上昇。第7期の決算に注目。
　　　・ファンドの特徴のため、遅延及び元本損失は複数の案件で起きている。

　　　初心者にお勧めしきれない理由：
　　　現状では赤字であることと、ローンファンドのリスクはかなり高いため。
　　　日本円以外の貸付案件は、外貨口座がないため満期とともに為替リスクが確定してしまうため。

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　（注記）
　　プレリートファンドについては、最初の償還を迎えていないためリストには載せていません。
　　maneoと資本・業務提携を行っている状況を考えると、きちんと償還を迎えて実績を積むのであれば
　　「検討すべきソーシャルレンディング事業者」に入れても良いと考えています。




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