ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　ソーシャルレンディング投資初心者向け記事の第四弾です。
　今回は、日本のソーシャルレンディング投資においてもっともポピュラーな担保である不動産担保について
　担保の情報をどのように分析すればいいかをまとめます。

　いつもの通り、なるべく客観的かつ調査した上での記事とするつもりです。
　ただ、私は宅建免許を持っているわけではありませんので、間違いや不適切な点があるかもしれません。
　その場合はご指摘いただければ嬉しいです。

　なお、初心者向けの過去の記事はこちらです。併せてご覧下さい。


　　・なるべく客観的なまとめ：SL初心者にお勧めの事業者

　　・SL投資における分散投資のススメ

　　・ソーシャルレンディング案件の評価ポイント６つ（私の場合）


　ソーシャルレンディングを始めよう、と思う投資家にとって、不動産担保の情報は多岐に渡りすぎていて
　どこを見れば良いか分からない、という事が多いのではないかと思います（私もそうでした）。
　そういった方への一助となれば幸いです。
　＊逆に、プロの方は素人が何か言ってると笑い飛ばして下さい。


　私的に、不動産担保の切り口は以下の５点です。

　　・所在
　　・用地
　　・所有権
　　・抵当（根抵当）順位
　　・LTV（Loan To Value）

　それぞれについて見ていきます。

　


　読んで字のごとく、その不動産がどこにあるかという情報です。

　都市圏の物件であれば、不動産はあまり時間をかけずに売却できることが予想されます。
　もしド田舎の不動産であれば、いくら評価額があってもなかなか売れないでしょうし、売れたとしても
　足下を見られ、買いたたかれる恐れが高いと思います。

　日本であれば、東京23区内などはかなり堅い担保になるでしょう。
　ただし、いくら堅い担保とは言え、担保不動産が狭い地域に集中することは避けるべきです。
　23区直下でM8クラスの地震が来れば、不動産価値はまとめて吹き飛びます（おそらく貸し手も）。
　もちろん可能性は低いのですが、ゼロではない、ということは肝に銘じるべきです。

　ソーシャルレンディング投資に共通する原則は「徹底的な分散」だと思います。
　不動産一つを取ってみても、東京23区内、区外、首都圏、関東以外、日本以外など選択肢は数多くあり、
　それらをバランス良く組み合わせる事が大事だと考えられます。


　担保の不動産が何に使われているのか、という事についても調査をする必要があります。
　代表的なものは以下の通りでしょう。

　　・居住用不動産（一戸建てorマンションやアパート）
　　・ビジネス用不動産（オフィスビルや店舗）
　　・事業用地（太陽光発電など）

　用地を調査する理由は、所在を調査する理由と似通っています。
　都市部のビジネスビルと、郊外の太陽光用地とではどちらが売れやすいか、考えるまでもありません。
　後述するLTV（Loan To Value）は土地の評価額に対する貸付金額の割合であり、担保の強度の指標ですが
　その担保の換価性（お金に換えられるかどうか）については何も言っていないことに注意です。


　担保が発動してしまった時、投資した額の損失を最低限に控えるためには、

　　・LTVが低く
　　・換価性が高い

　という案件を選ぶ必要があります。
　そういった案件は、例を挙げれば首都圏近くのオフィスビルやアパートになります。しかし、これらの
　堅い案件だけに集中することは、また別のリスクを引き起こします。
　（例：気づいたら担保案件が23区内に集中していた、等）

　このジレンマに対する答えは人それぞれで、おそらく絶対的な解は存在しないと思います。
　あくまでも私の考えとしては、堅い案件へ集中するよりは、分散が重要だと思っています。


　担保となっている土地が、「今、誰の所有物なのか」を確認する必要があります。

　貸付先の所有物なら問題ないのですが、不動産購入用代金を貸し付ける案件で、担保がその購入予定の
　不動産の場合、担保としての価値は一段落ちます。
　最悪のケース（貸付の後、不動産を購入する前に貸付先が吹き飛ぶ）を想定した場合、担保の土地が
　貸付を行う時点で誰の持ち物であるのか、案件の文面などから読み取る必要があるでしょう。

　


　抵当（根抵当）順位も重要な要因です。

　抵当と根抵当の違いについては、重要な事項ではありますが本題から外れるため、詳しく説明はしません。
　あくまでも私の理解ですが、
　「借りる金額や日付が既に決まっている、単独の貸し借りの契約に使うのが抵当権。
　　限度額（極度額）までなら何度でも貸し借りできる包括の契約に使うのが根抵当権」
　という違いだと思っています。

　抵当順位が第一順位であれば、その担保を売却した際の金額を最初に受け取る事ができますが、
　第二順位、第三順位・・・と順位が下がるにつれ、前順位の支払が終わらない限り支払を受けられません。
　つまり、担保としての堅固さは落ちることになります。

　例として、第一順位に2億円、第二順位に1億円の抵当権がある土地がもし2.5億円でしか売れなければ、
　第一順位は2億円を受け取る事ができますが、第二順位は抵当権の半分、0.5億円しか受け取れません。
　土地に対して抵当権がある場合、その順位についてはきっちり確認しておくべきでしょう。


　LTVは、「土地の評価額に対する貸付額の割合」の事で、以下の式で求められます。

　　・LTV（%）＝（貸付額）÷（土地評価額）×100

　抵当が根抵当であり、追加の貸付が確実視される場合、貸付額は極度額に置き換えるべきです。
　もし抵当が第二順位であったような場合、安全性の点から、LTVは以下のように求められるべきでしょう。

　　・LTV（%）＝（貸付額＋先順位金額）÷（土地評価額）×100

　一般論として、LTVは低いほど強固な担保と呼べます。
　また、ざっくり言うと担保不動産の価値が（100−LTV）%以上落ちた場合、担保発動時に元本が損害を
　受ける可能性が出てくる事になります。

　実際のところ、担保の所在や用地による換価性も加味する必要があり、ここまで単純ではありません。
　所在や用地が同種（同等）である場合は、LTVによって担保の強度が比較できる、と言えるでしょう。

　また、LTVは固定ではなく、その土地の地価によって可変であることも重要です。
　担保土地の地価がどのように推移しているか、についても、土地の所在がある程度絞れる場合には
　地価データのサイトなどを利用して調査しておくべきだと思います。


　以上、私が不動産担保を評価する際の切り口、

　　・所在
　　・用地
　　・所有権
　　・抵当（根抵当）順位
　　・LTV（Loan To Value）

　について、簡単ながらまとめました。
　不動産以外の担保についてはもっと複雑（というか、言葉にしにくい）ので、記事にできるかどうかは
　現在のところ検討中です。

　最後に決まり文句で申し訳ありませんが、本内容については私なりの検討を行った上で記事としています。
　内容にはある程度の自信を持ってはいますが、最終的な投資判断はご自分でされるよう、お願いします。


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　ソーシャルレンディング投資初心者向け記事の第三弾です。
　今回は、ソーシャルレンディング案件を評価する際、私がどこを見ているかについてまとめます。

　本ブログのポリシー通り、なるべく客観的な内容を記事とするつもりです。
　間違いや不適切な点について気付かれた方は、ご指摘いただければ嬉しいです。

　なお、初心者向けの過去の記事はこちらです。併せてご覧下さい。


　　・なるべく客観的なまとめ：SL初心者にお勧めの事業者

　　・SL投資における分散投資のススメ


　ソーシャルレンディングの案件を評価する際、最大の問題点はその匿名性にあります。
　匿名性とは、貸し手の情報を投資家に細かく教える事が許されていないということ。
　この匿名性が、案件の評価をする際の大きな阻害要素となります。

　とは言え、案件の内容を見ていけばある程度の事は分かるもの。
　私がどのように案件を見ているか、そのポイントを記事にしましたので、良ければご覧下さい。


　私が案件を見る際、そのポイントは以下のようなものがあります。
　＊ソーシャルレンディング事業者自体については以前の記事に取り上げましたので、ここでは除外します。
　　また、担保については後の記事で書きますので、ここでは事業者と担保以外を取り上げます。

　　�@ソーシャルレンディング事業者と第一貸付先の関係性
　　�A最終貸付先の詳細
　　�Bソーシャルレンディングで資金調達を行う妥当性
　　�C資金用途
　　�D利払い原資
　　�E出口戦略（返済原資）

　それぞれ見ていくことにします。


　例があった方が分かりやすいと思いますので、maneoの案件を一つ取り上げます。


　・不動産担保付きローンファンド707号

　　（主案件部分のみ）
　　予定利率：4.6%
　　期間：11ヶ月
　　貸付総額：3億6,000万円
　　担保：東京都多摩市土地建物　評価額5億700万円（収益還元）

　　


　オーソドックスな不動産担保付き、かなり堅い案件です。


　　�@ソーシャルレンディング事業者と第一貸付先の関係性
　　　maneoの場合、多くがC社やAN社への貸付です。
　　　これらはmaneoの関連会社である、UBI株式会社やUBI Finance株式会社であると思われます。
　　　UBI / UBI Financeはいずれも事業者向けの融資業をやっていますので、整合性はあるでしょう。

　　　　・事業者向け融資　（UBI社）
　　　　・事業者向け融資　（UBI Finance社）
　
　　　つまり、C社やAN社の絡む案件は、maneoのグループ会社に対する資金調達案件でしょう。
　　　そんなものは銀行から調達できるのでは？　という意見はもっともですが、かつてUBI社は
　　　バブル崩壊の際に230億円の負債を負い、銀行が債権を整理回収機構に渡した経緯があるようです。
　　　この経緯から、UBI社は銀行からの資金調達が困難であると推定できます。

　　　（参考：日本相続対策研究所　Webサイト）

　　　グループ会社内の資金調達にソーシャルレンディングを使うこと自体は文句はありませんが、
　　　案件があまりにもC社やAN社に偏るのはリスクがある、と判断することができます。


　　�A最終貸付先の詳細
　　　最終貸付先は、不動産事業を営むF社で詳細が分かりません。
　　　売上高などの情報があれば、より詳しい評価を行う事ができるでしょう。
　　　（もちろん、社歴が長く規模が大きいほど、安定した案件と言う事ができます。
　　　　ただあまりにも安定しすぎていると、今度は金融機関から楽に資金調達ができてしまうため、
　　　　ソーシャルレンディングで資金調達する必要がなくなる、というジレンマが起きます）


　ソーシャルレンディングに否定的な記事において、ソーシャルレンディングが怪しいとする論拠には一つ
　共通した内容があります。
　そしてその内容は、案件を評価する場合、常に気を付けなければならない点でもあります。

　　「なぜ、その資金は金融機関から融資を受けられないのか？」

　ソーシャルレンディングを怪しいとする記事では、「怪しくないなら金融機関から融資を受けられるはず」
　ということを論拠に挙げていますが、これは半分正しく、半分誤っていると思います。
　なぜなら、怪しくなくとも金融機関が融資しにくい案件は間違いなく存在するからです。


　　（怪しくなくとも金融機関が融資しにくい案件例）
　　・不動産担保がない
　　・不動産担保があっても、その不動産が所有予定（まだ所有していない）である
　　・所有不動産があっても、その事業者が不動産事業を営んでいて、資金用途が営業資金である
　　・金融機関が貸し付けにくい業種（パチンコとか貸金業とか）
　　・金融機関の審査を待っていられない緊急の案件
　　・短期間融資（特に、短期間かつ融資金額が大きい）
　　・期限前返済の可能性がある（金融機関からの融資では、期限前返済は手数料を払う必要があります）
　　・つなぎ資金の融資


　ぱっと考えただけでも、このくらいは思いつきます。
　ただしこれらの案件は怪しくなくとも、金融機関が貸し出す案件に比べてリスクが高いのは事実です。
　そのため、半分正しく（リスクは高い）、半分誤っている（怪しくはない）という書き方をしました。


　今回の案件では、おそらく「高額」「あまり長期ではない」「期限前返済あり」という理由により、
　金融機関からの貸し出しを受けにくいのでは？　と推定されます。
　（3億6,000万円×4.6%×11ヶ月＝1,500万円という利息は、金融機関にとって多いものではありません。
　　しかも、期限前返済の可能性があるならなおさらです）
　結論として、ソーシャルレンディングで資金調達を行う妥当性はある、と言えるでしょう。


　また、資金用途については「F社の仕入れ資金」とあります。
　F社は不動産会社であり、その仕入れ資金のために借入を行うことには妥当性があります。
　従って、資金用途についても不審な点はないだろう、と判断できます。

　


　最後に、利金をどこから調達するのかと、貸付金の出口戦略を考える必要があります。
　最終的に返済が滞れば担保が発動するとは言え、発動しないに越したことはありません。
　従って、貸付先がどうやって利息を払うのか、元本を返すのか、についても確認が必要になります。

　この案件の場合、C社からの利息や元本の原資は最終貸付先であるF社の返済なので、F社を見ていきます。
　資金用途は「F社の仕入れ資金」とありますので、何らかの不動産を購入し、転売するための資金を
　借り入れているものと推定されます。

　となりますと、元本の返済原資は転売した不動産の売却代金となるでしょう。
　利息の返済原資は不明ですが、最大でも1,500万円程度であることから、F社の内部資金で賄えない額では
　ないように思えます。
　結果として、元本、利息の返済原資ともに、不審な点はないと言えそうです。


　以上の内容を総合しますと、次のようになります。


　　�@ソーシャルレンディング事業者と第一貸付先の関係性
　　　→maneoの関係会社。不審な点はないが、C/AN社への集中は避けるべき。

　　�A最終貸付先の詳細
　　　→詳細不明。C/AN社と同様、F社を最終貸付とする案件への集中は避けるべき。

　　�Bソーシャルレンディングで資金調達を行う妥当性
　　　→高額、あまり長期ではない、期限前返済ありという点から、金融機関からの融資は難しいと思われ
　　　　ソーシャルレンディングで資金調達を行う妥当性はある

　　�C資金用途
　　　→不審な点無し

　　�D利払い原資
　　　→不明だが、最大でも1,500万円程度のため大きな問題ではないと思われる

　　�E出口戦略（返済原資）
　　　→不審な点無し（仕入れた不動産の売却代金が原資）

　　結論：案件に不審な点は無い、もしくは、大きな問題ではない


　案件的に不審な点が無さそうであれば、次は不動産担保の評価に移ることになります。
　これについては、次の記事で取り上げます。

　と、以上が私的な案件の判断ポイントです。
　もちろん判断基準は他にも色々あると思いますし、これが正しいと言い張るつもりもありません。
　ただ、もし案件の判断基準に迷っている方がいましたら、一つの目安としていかがでしょうか。

　（＊繰り返しになりますが、本記事ではソーシャルレンディング事業者そのものの安定性や
　　　担保の安定性は取り上げていません。あくまでも貸付先周囲に限定した評価ポイントです）


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