ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　またもやGoogle砲が、それもそこそこ大口径のものが着弾しているようです。
　昨夜から特定記事へのアクセスが集中していました。下記の記事です。

　　・利率はついに10%へ。そして、売れ残りそうなファンドは先に投資するのがお得という話。


　なんとなくGoogle砲の着弾しやすい記事が分かってきたような気もしますが、それを狙って書くというのは
　本末転倒ですので、これまで通り書きたいものを書いていくようにします。

　今回は、本日募集開始のオーナーズブックの案件。
　オーナーズブックは預かり金口座がありますので、投資前には預かり金の入金が必要です。
　入金→投資、の流れとなりますのでご注意下さい。


　・練馬区マンション素地第1号ファンド第1回

　　予定利率：4.2%
　　期間：30ヶ月
　　貸付総額：8,600万円（主部分）
　　担保：練馬区のマンション素地に対する第一順位抵当権　評価額1億2,000万円
　　LTV：72%

　　


　今回は、練馬区のマンション素地が対象物件です。
　「素地」というのはマンション開発を行う土地のことで、その価格は土地自体の価値もともかくですが
　マンションの収益性の観点から、建ぺい率・容積率なども加味されて決定されるとのこと。
　（＊建ぺい率・容積率が高ければ、同じ土地でも高層マンションが建てられ、収益性が高い）

　ちなみに、物件のある練馬区北町の建ぺい率・容積率は、場所によっても異なりますが、おおまか言って
　60%/200%〜80%/400%といったところのようです。


　オーナーズブック　（アフィリエイトエリンク）
　


　次に、案件紹介です。

　上記の通り、練馬区北町の物件が担保。LTVが72%というのは、オーナーズブックとしては標準的、一般
　にはかなり堅めの案件ではないでしょうか。
　その引き替えに、利率は4.2%と大人しく、貸付期間も31ヶ月とかなり長いです。
　（貸付期間については何となく、期限前返済を見込んでいるような気もしますが）

　

　貸付先の不動産事業者は直近3期連続で純利益を計上。特に問題はないと思います。
　物件所在も、練馬区北町は東武東上線・東武練馬が最寄り駅の住宅エリアで、都心へのアクセスも良く、
　沿線上には学校が並ぶことから、住宅需要は高いものと見込まれます。

　この貸付先とこの案件なら、銀行などの優先ローンが入っていてもおかしくはないと思います。
　それでもソーシャルレンディングで資金調達をする理由は、想像ですがやはり期限前償還の可能性が十分に
　あるためではないでしょうか。
　MAXで31ヶ月借りておく余裕は残しつつ、資金の都合が付いたらすぐに返したいという場合、銀行などで
　借りていると期限前償還の違約金が発生し、条件的に不利になる場合があるわけです。


　もう一つ着目は、担保価値の算出方法。
　物件はマンション素地ですが、その上には現時点で建物が建っています。

　この建物は使用しない予定なので、万が一この建物まで物件査定額に入っているようなことがあれば問題が
　あるのですが、その点は大丈夫。
　建物は担保額に含まないどころか、解体費用は担保価値から差し引いている、という説明があります。
　このあたりはさすがというか、不動産のプロの仕事だと思いました。


　一連のmaneoファミリーの問題をうけ、ソーシャルレンディングの勢力地図に変化の兆しがあります。
　個人的には、maneo本体やLCはまだ大丈夫だと思っていますが、事業者の安定性がより重要になってきた
　ことについては、論を待たないでしょう。

　そういった事情もあり、最近私は経営母体が上場している事業者への投資を増やしています。
　オーナーズブックの経営母体はマザーズ上場。そういったこともあり、私のオーナーズブックへの投資額は
　ここ半年で、600万円→900万円に増えました。これからも増額を検討していきます。


　オーナーズブック　（アフィリエイトリンク）
　



　ランキングに参加しています。
　リンク先には同じ話題を取り扱うブログが沢山あります。こちらもいかがでしょうか。