ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　DIAMOND Onlineの記事を読んでの所感です。

　　・「空室ばかり」と言われる賃貸住宅の家賃が上がり続ける理由


　日本が人口減少期にさしかかっている現状、住宅は余ってくるはず。
　ということは、これから住宅の価格は下がっていくはず。
　そんな状態で新築を作り続けても意味はないのではないか、という論調は良く見ることができます。

　私も以前に少し調べてみたところ、確かに日本全体の人口は減少に転じていますが、一様な現象ではなく
　まだら模様になっていること、例えば23区内だけに限れば、人口減少は2045年以降の事になるという事が
　分かりました。

　　・参考記事：各種データから見る、今後の不動産担保の考え方


　上記の記事では、「それでも新築マンションは作りすぎだろう」と書きました。
　しかしこの記事を読む限りは、それすら杞憂だったということになります。
　興味深い内容ですので、紹介したいと思います。


　


　記事の一部を引用します。

　独り歩きしている日本の空き家率は13.5％だが、これは住宅総数を分母にしている。しかし、同じ空き家でも持ち家と賃貸では意味合いが全く異なる。持ち家の空き家率は低い一方、賃貸だけを見ると23.3％にも及ぶのだ。これは非常に高い数字である。

　しかし、この数字は実感値とかなり異なる。管理会社の業界団体である日本賃貸住宅管理協会が半年ごとに発表している空室率は全国で5.6％、首都圏で4.5％である。所属している管理会社が自社で管理している全ての物件の空室率なので、信憑性は高い。

　また、J-REITの空室率も同様の数値で、5％前後で推移している。きちんと運営すれば空室率は5％程度で運用できるということを意味している。

　空き家率13.5%というのは、総務省統計局がH25年に発表した土地統計調査のデータによるもの。

　賃貸に限った場合の23.3%というのは一次情報が見つかりませんでしたが、価値総合研究所が発表している
　「賃貸住宅市場の実態について」によれば、H20年で賃貸空き家が18.8%とのことです。
　それからの数年でさらなる増加が見込まれますし、少なくとも全体空き家率に比べ、賃貸の空き家率が高い
　ということは疑う余地もないでしょう。

　一方、日本賃貸住宅管理協会のデータについては「賃貸住宅市場景況感調査」で示されていました。
　直近の入居率は首都圏で95.5%（空室率4.5%）、全国平均で94.4%（同5.6%）です。


　　（参考情報）

　　・平成25年住宅・土地統計調査（速報集計）結果の要約　（統計局）

　　・賃貸住宅市場の実態について（価値総合研究所）

　　・第１９回 賃貸住宅市場景況感調査　（日本賃貸住宅管理協会）


　重要なのは、二つの「空室率」の間にどんな乖離があるのか。
　この記事では、その違いは「デッドストック」であると指摘しています。

　老朽化が進み、賃貸に出したところで入居者が集まらないだろうという物件については、最初から賃貸の
　市場には登場しない。
　従って、国の統計にある「空き家率」には数えられても、賃貸業界における「空き家率」にはならない。
　結果として、「価値のある」賃貸物件の見た目の数は変わらず、賃料下降の圧力はかからない、というのが
　筆者の主張となっています。

　そうした物件を取り壊してリニューアルするのにも、かなりの費用を必要とします。
　単に取り壊しただけでは、小規模住宅用地の特例がなくなり、固定資産税は6倍に跳ね上がります。
　従って家主としては「放っておく」というのが最善手となる、ということです。


　私は不動産には疎いので、意見するのもおこがましいかもしれませんが、論理は正しいと思いました。
　「デッドストックを取り壊さない合理的理由」と、「結果としての空き家率の乖離」は事実であり、それを
　適切に説明していると思います。

　ただこの記事の筆者、沖 有人氏は不動産コンサルタント会社の代表取締役ですので、その点は若干の色眼鏡
　をかけて見るべきでしょう。

市場は経済合理性のある動きをしているだけで、物件を新規で建てたり取り壊したりする地主も、建設を促すハウスメーカーや工務店・建設会社も、不動産投資家も、全ての関係者は空き家を問題視していない。

　空き家問題を深刻に語るのは、実態を調べない人とメディアだけだろう。もうそろそろ無意味な議論は止めにしてもらいたいものだ。

　筆者は、記事をこのように結んでいます。
　確かにハウスメーカー、建設会社、投資家は、空き家を問題視してはいないでしょう。
　ですが、「高い空き家率のどこが問題なのだろうか」と言い切る事については、私は若干の異論があります。
　それは問題の先送りを行っているだけじゃないか、と思うからです。


　デッドストックの物件が取り壊されなければ、いずれは周囲の環境にも悪影響を及ぼします。
　筆者は、固定資産の減免が得られない「特定空き家」になる絶対数は少ないと言っていますが、それは
　今までのこと。今後デッドストックが増えればどうなるかは分かりません。

　さらに現行法では、持ち主が望んでも譲渡先がなければ価値がない土地を手放す事ができません。
　ですから、問題を先送りにした結果、その時が来ても「家主に経済力がない」という事も起こり得ます。
　最近はこんなケースもありました。

　　・「命の危険感じる」近隣住民襲う竹林　相続の８０代、資金が底…管理に限界　放棄は法で認められず
　

　こういった事が多く取り上げられれば、国もデッドストックへの規制を強める事が予想されます。
　不動産コンサルタントとしての筆者の立場は理解しますが、それでも
　「今は良くとも、空き家はいずれ問題になる」と言うべきではないでしょうか。


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