ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　プレリートファンドでは先日、新しいファンドとして社長ブログでも取り上げられ、ある意味鳴り物入りで
　登場しかけた久留米南案件が、突然キャンセルということになりました。
　ソーシャルレンディングでキャンセルが起きるのは珍しくないのですが、あまり良い印象ではないですね。

　特にプレリートファンドは、オープニング案件で後出し上乗せ利率をするという禁じ手を使った過去が
　ありますので、案件をもう少し丁寧に扱って欲しいと思います。


　・ヘルスケア・プレリートファンド113号「イリーゼ西宮の沢」　41万円

　　予定利率：5%（最大期待利回り：10%）
　　期間：21ヶ月
　　貸付総額：3億3,500万円（ファンドA,B,C合計額）
　　担保：物件に対する第二順位抵当権　評価額8億7,000万円
　　LTV：90%

　　


　札幌市にある介護付き老人ホーム「イリーゼ西宮の沢」が対象案件です。
　プレリートファンドから事業者B、事業者Zと二つの事業者を経由して投資する形となっています。
　事業者B、Zはそれぞれ

　　・事業者B　→　プレリートファンドの関連会社
　　・事業者Z　→　プレリートファンドの共同事業先

　であり、事業者Bが行っている投資のバックファイナンスという形を取っているようです。

　

　居室数は77、稼働率は100％。
　エクイティ部分がなく、評価額のほとんど全額をシニア＆メザニンローンで賄っている案件です。
　そのため、ファンドCは少しリスクが高いかな、と考え、利率を犠牲にしてもファンドAに投資しました。

　この案件の経営者であるHITOWAケアサービスは、以前に景品表示法違反で措置命令を受けています。
　とは言え、その内容はほとんど粗探しのようなもので、投資判断には影響しないと考えています。
　同業他社からのツッコミでもあったのでしょうか。

　　・（参考記事）プレリートファンド案件「イリーゼ」が景品表示法違反・・・とは言え・・・


　もう一件はガイアファンディングです。
　今月に償還された元利を、そのまま再投資に回しています。


　・テキサスファミリーホームファンド4号　52万円

　　予定利率：10%
　　期間：18ヶ月
　　貸付総額：4億9,320万円
　　担保：物件に対する第一順位担保
　　　　　現在価値　4億5,000万円、完成価値（工事後）13億700万円　
　　LTV：110％（現在）、38%（工事後）

　　


　テキサス州、グレイプバインの案件に対する貸付となります。
　新築の一軒家、13戸を建てるプロジェクトとのこと。
　下記の通り、グライプバインはダラス空港も近く、交通の便も良さそうな場所です。

　

　異論はあるかもしれませんが、私は豪華な一軒家を建てるプロジェクトよりも、普通の一軒家を多く建てる
　プロジェクトの方が、リスクは低いと思っています。
　特にこのプロジェクトの場合、完成後のLTVは38%と低いため、13戸のうち多少売れ残ったとしても元本の
　安全性は保たれる、と判断しました。

　また、完成前でもLTVは110%ありますので、最悪の場合でも土地を手放せば元本が少し損害を受ける程度で
　済みます。そういった内容から、投資を行うことにしました。


　プレリートファンドは私のメイン投資先の一つ、ガイアファンディングはサブ投資先の一つです。
　その他、私が実際に投資を行いお勧めする事業者については、下記の記事も併せてご覧下さい。

　　・（2018年6月版）SL初心者にお勧めの事業者



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