ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　沖縄発のソーシャルレンディング事業者であるPocket Fundingは、会員登録をするとメールマガジンが
　送られて来ます。その内容がなかなか興味深いので、紹介したいと思います。
　ここ最近の話題は、「沖縄の高地価地域の紹介」でした。


　沖縄県における公示価格（平均）のトップ3とその地価は、以下のようになっています。

　　・那覇市（63.5万円/坪）
　　・北谷町（39.6万円/坪）
　　・浦添市（38.2万円/坪）

　トップが那覇市なのは何となく予想が付いていました。
　特に、下記の地図にある「那覇市久茂地３丁目」は、333.9万円/坪という高地価地域とのことです。
　国際通りに面し、ゆいレールの路線に近く、沖縄の商業地域の中心とのことでした。
　やはり国際通り沿いは地価が高いようです。

　


　一方、地価が第2位の北谷町については、ほとんど知識がありませんでした。
　北谷町には米軍基地が4つあり、人口3万人弱に対して軍属が1万人いるとのこと。
　数十年前に基地の跡地が返還されてから開発が始まり、ビーチを抱えていることから観光需要も旺盛であり
　商業地域と住宅地域が隣接しているそうです。

　その北谷町で最も地価が高いのは、美浜2丁目（56.5万円/坪）。
　幹線道路沿いで大型商業施設とビーチが近く、陸上競技場、野球場、ホテルもあります。
　確かにここは便利な場所だと思いました。

　


　Pocket Fundingについては、経営母体の財全ソリューションの情報を帝国データバンクで調べました。
　有料情報ですので公開はできませんが、純利益率は15%を超えており、自己資本比率もバーゼル3の海外
　基準以上となっていました。
　何より虚業ではないことが分かりましたので、サテライトの投資先として投資を続けていく予定です。


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　沖縄ならではの投資話というと、軍用地投資があります。
　Pocket Fundingでも以前、軍用地を担保としたローンファンドを募集していました。


　・ＰＦ軍用地担保ファンド

　　予定利率：7.4%
　　期間：12ヶ月
　　貸付総額：1,500万円（主部分）
　　担保：沖縄本島北部軍用地に対する第一順位抵当権　評価額約5,043万円
　　LTV：30%

　　


　軍用地というのは、個人の土地を強制的に借地したもので、自衛隊や米軍が使用しているものです。
　ただ、名義上はあくまでも個人の土地のため、売買する事が可能です。

　軍用地の価格は、一般の土地取引のように「地価×面積」ではなく、「借地料×倍率」で決まります。
　（倍率とはその土地の人気度を示すもので、倍率≒何年で元が取れるか。
　　平均はだいたい40〜60倍くらい？　ただし、年間借地料は地味に毎年値上がり傾向とのこと）

　その特徴は何と言っても、保全性が極めて高いこと。
　その証拠に、沖縄の銀行で貸付を受ける場合の不動産査定では、同じ条件であれば通常の土地より軍用地の
　方が査定金額が高くなる傾向があるそうです。


　そういえば最近、沖縄防衛局の中の人が職場に無断で軍用地投資の書籍を出版し、騒ぎになっていました。

　　・軍用地投資本を無断出版　（産経WEST）

　防衛局は回収を指示し、本人は回収を進めているそうですが、天下のAmazonでは堂々と売っていました。
　国家権力が動いているだけにいつ無くなるか分かりませんし、私も買ってみようかなと考えています。
　（正直、こういう状況で回収を指示するのは、話題性を高めるだけで悪手でしかないと思いますが）


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　軍用地投資も面白そうなのですが、最大のリスクが基地返還であること、その返還の動きはインサイダーか
　地元に強い繋がりがない限り掴めそうもないことから、今は漠然と思っているだけです。

　ソーシャルレンディングであれば投資期間が短く、貸付期間中に基地返還となるリスクは最小にできます。
　ということで、Pocket Fundingから軍用地ファンドがもっと出てくれる事を期待します。
　（借り手が軍用地を保有している必要があるので、なかなか難しいかもしれませんが・・・）


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