2017年12月02日
新サービス「プレリートファンド」登場＋SBIソーシャルレンディングが預託用口座を廃止
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maneoマーケットから新しいサービスの登場
maneoからお知らせがありました。
maneoマーケットから、新しいソーシャルレンディング事業者が登場、とのニュースです。
maneo本体を含めると、マーケット内では11社目の事業者となります。
・プレリートファンド
リート、REITとは、Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）の事です。
投資家から集めた資金で不動産を購入、管理し、その収益を投資家に分配するという金融商品です。
不動産を直接所持するのは多額の資金が必要な上、分散投資の点からは有利とは言えません。
その点、不動産をパッケージ化して分散が可能、さらに上場することで流動性が高くなり、小口投資も
可能なREITは、より個人投資家向けの金融商品だと思います。
今回のプレリートは「プレ」の名前の通り、REIT前（REITが購入する前）の不動産が投資対象の
ソーシャルレンディング案件となります。
投資スキーム
既存REITとの関係は、以下の図のようなものです。
上半分は、今までもあるREITです。
REITになる前の不動産に対し出資を行い、その分配益を得るのがプレリートの投資です。
性質的にREITと比べて、以下のような特徴があると思われます。
・担保の安全性はREITよりは低い
（プレリートは、運営を通して価値を高め、いずれREITに売却する不動産が対象。
言わば成長途中の不動産なので、REITに比べれば安全性の点では劣ると思われる）
・利率はREITより高い
（REITの利率は2～4%程度。これに対し、プレリートはリスクの分より利率が高いはず）
・流動性が低く、取引市場がない
（途中売却不可能ということ。もっともソーシャルレンディングはもともと途中売却できませんし、
流動性が低いおかげで日々の値動きがない、とも言えます）
一方、投資スキームは不動産担保付きのソーシャルレンディング案件と同じです。
懸念というほどではありませんが一つ気になった事としては、LCレンディングとの関係です。
LCレンディングの山中社長は、ブログの中で「LCレンディングの案件の半数程度はプレリートだと
おっしゃっています。
・プレリートファンド
新事業者「プレリートファンド」の案件は、LCレンディングの案件とカチ合います。
両者の関係がどうなるのかは分かりませんが、現在のソーシャルレンディングの市場規模から考えて
まだ競争するステージではないと思うので、同じ投資対象の事業者が複数あったとしても問題ではなく
投資家としては選択肢が増えることを喜ぶべきだと考えます。
経営者その他
さて、次に新規事業者で大切なこと、経営者や経営母体の調査です。
プレリートファンドに関する情報は以下の通りです。
・所在地：東京都千代田区内幸町1-1-7 NBF日比谷ビル14階
・代表取締役：木山憲一氏
・取締役：西浦志朗氏
（参考：財形新聞）
これを元に調べますと、まず所在地はUBI株式会社と同じ。
・UBI株式会社 会社概要
次に、取締役の2名もUBI株式会社と共通です。
（さらに、UBIのもう1名の取締役はLCレンディング社長の山中氏）
・UBI株式会社 役員紹介
UBI株式会社はmaneoの元親会社で貸付先でもあるので、言わばプレリートファンドはmaneoのお膝元、
maneoファミリーの中でもmaneoに極めて近い事業者と言えると思います。
これだけの材料が揃っていますので、事業者の安全性は相当にあると判断できると思います。
新しいソーシャルレンデイｘング事業者、私も早速投資を検討したいと思います。
（問題は、投資家受付開始の12/11、私は日本にいないかもしれないことですが）
SBI SLが分配用口座を廃止
もう一つのニュースは、SBIソーシャルレンディングです。
今年末を持って、SBIソーシャルレンディングは分配用口座を廃止、元利金を毎月投資家の銀行口座に
振り込む形に変えたということです。
従来：元利金は分配用口座に振り込まれる
12/28以降：元利金は直接銀行口座に振り込まれる
ソーシャルレンディング事業者のうち預託用口座を持たないのはトラストレンディングもそうでしたが、
これに続いてSBIソーシャルレンディングも同様の仕組みになりました。
伝聞で申し訳ありませんが、そもそも今のソーシャルレンディングにおける預託口座というのは法的には
グレーという話を聞いた事があります。
証券会社や、ソーシャルレンディング事業者であればクラウドバンクなどの第一種金融商品取扱業であれば
信託を使う義務があるため、未投資の資金を事業者が持っていてもある程度隔離と保全はできます。
ところが、ほとんどのソーシャルレンディング事業者の持つ第二種金融商品取扱業では、信託を使う
義務がないため、預託資金の隔離が不十分なのだそうです。
このため、財務局の解釈としては第二種金融商品取扱業で預託口座を扱える法的根拠はない。
法的にグレーゾーンのため、今後は厳密に管理するような指導を行っていく、という方針のようです。
おそらく、この件もそういった事が背景にあるのだと思われます。
（私のように数万円程度しか預託口座にない人ならともかく、数百万、数千万円が滞留している場合に
事業者の財産と厳格に分かれていない状況を、関係官庁が黙認するとは思えません）
預託口座の廃止は関係官庁の指導に従ったという側面もあるでしょうが、SBIソーシャルレンディングが
グレーゾーンを選ぶよりも法遵守を選んだ事は間違いありません。
特に、出金してしまえばそのお金は再投資されない可能性があり、事業者としては利害が相反するのに
それでも法律と投資家保護を選んだことは、高く評価されるべきだと思います。
今後はソーシャルレンディングも、このような動きが加速するのでしょうか。
とりあえずは最大手maneoファミリーの動きに注目したいと思います。
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posted by SALLOW at 10:40
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ご返答ありがとうございます。
手数料による心理的壁はもちろんですが、「ちょうどその事業者に預託金があったから投資する」という行動への影響もありますね。投資金を振り込むという行為自体に、行動を起こす切っ掛けが必要になりますから。
ある程度の資金を投入している投資家でさえ影響を受けるのですから、この変更によりソーシャルレンディングの初心者が寄りつかなくなった、などということがないように願いたいものです。
いずれにせよ、手数料で投資家を囲い込むことの有効性を理解しているmaneoファミリーが、どのタイミングで預託口座の廃止に踏み切るか、がポイントだと思います。
（もし本当に預託口座がなくなったら、maneoファミリーの中でも数社、maneoでの募集に戻した方が集まりがいいのではないか、という業者が出てきますね。それとも、maneoの＊＊セレクトファンドが活況になるのでしょうか？）
リンク作業完了しました。改めまして、よろしくお願いいたします。
maneoファミリーは出金手数料を高くすることが、再投資の促進になることをわかっていると思います。だからあれだけ高い手数用を設定しているのかなと思います。maneoだけは黒字の余裕かちょっとだけディスカウントしましたが。
預託金口座がなくなったら、どうなるのか？これまでは同じサービス内で再投資していましたが、これからは毎月全ての運営会社から償還された額をまとめて、大きいお金にしてから2，3の投資先に再投資するのが良いかなと思っています。そうすれば手数料が抑えられますし。
相互リンク、ご快諾本当に嬉しいです。早速こちらの方からリンクを貼らせていただきました。
どうもありがとうございます。
これからも、よろしくお願いします。
ご訪問、コメントありがとうございます。
ああ、やはり全体に広がる話でしたか。
となると、次はクラウドバンクあたりが対応してきそうな予感がします。
最大手maneoがどのタイミングでやるかがポイントでしょうね。また、この動きによって、ソーシャルレンディング事業者の中でも優勝劣敗の格差が広がりそうです（引き出し手数料が、滞留資金を循環させない精神的縛りになっている側面があるため）。
預託口座がなくなっても、私はそれほど不便には思わないのですが・・・と書こうとして、資産管理がとんでもなく面倒くさくなることに気付きました。
今のエクセルでのまとめ方を、少し改良する必要がありそうです。
（それか、クラウドポートが早くメンテ終わってくれれば）
リンクの件、すみません。こちらからお願いするのを忘れておりました。
作業完了したらご連絡させていただきます。
いつもありがとうございます。
なんでブルーメロンで反応？ と一瞬思いましたが、なるほど。ブルー繋がりでしたか。
ただこちらは外様ではなく、言わばmaneoの親藩事業者ですので、安全性はあると判断しました（比べるのも失礼ではありますが）。
プレリートファンドの投資先について、LCレンディングのうち商業施設とは被りませんが、病院やインバウンド向けホテルについては重なる点もあるのかな？ と思っています。
もっともUBIの役員にLCレンディングの山中社長が名前を連ねている以上、山中社長もご存知の事でしょうし、何らかのシナジーを生むつもりなのかもしれません。
指摘いただいたJ-REITの伸び悩み、これについては所謂「お代わり案件」がどのくらい出るか、で判断したいと思います。
最後のお話、maneoが箱作り資金調達→プレリートファンドで運営資金調達→REITでExit、というスキームはいいですね。瀧山社長が好きそうなスキームです。
いつもコメントをいただきどうもありがとうございます。
実はこの分配用口座を廃止の動き、他の運営会社にも
広がる可能性があるとのことです。
ソーシャルレンディングではありませんが、
第二種金融商品取引業の登録をもつ会社の関係者からの
お話なので、硬いお話かと思います。
本当にそうなってしまったらちょっと不便すぎなので
懸念しているところです。
ところで、
もしよかったら相互リンクをさせていただけないかと
思ってご連絡いたしました。
ご検討いただければ幸いです。
よろしくお願いします。
プレリートファンドの設立について、ブルーメロンキャピタルとブルーに反応して、今回はかなり大真面目に調べました。
UBIキャピタル株式会社が称号変更していることから、言わずもがなのUBIグループでマネオの身内企業で同じビルにあるようでしたので非常に興味深い投資先だと思います。
内容よりけりですが、LCが商業施設(ほとんどイ○ン系列)であればオフィスや特定用途住宅向けで被らないとは思います。
利回りも見れば、LCの病院リート案件で7%くらいで際立って高いということはないと思います。CFFがクラリスに対抗するように12%連発なのは貸付金を増やしたいのか、貸付先がとんでもなく悪化しているのか気になる所ですが利回り高いと少しくらいとホイホイ入れてしまいます(^_^;)
ただJREIT市場は、リート投資法人が合併が加速しており予定していた売却が立ち行かなくなってしまったときにどういう保全をするか気になります。
マネオで箱を建てる金集め、開発、ここへ投げる、リートに売却という一連のスキームを創る構想もあるのでしょうか。
楽しみではありますね！