ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　オーナーズブックで久々の案件残りが発生しています。
　以前は投資家があまり集まらず、投資は比較的楽だったオーナーズブックですが、ある時期を境にして
　投資家が一気に集まり、案件が連続で瞬間蒸発するようになりました。
　（おそらく、テレビなどのメディアで取り上げられたのが大きいと思われます）

　そんな大人気業者になってから、おそらく初の案件残りです。
　昨日、「お客様の口座に眠っている資金があります（募集中案件あり）」というメールが飛んできて
　この状況に気付きました。

　確かに資金は少し残っていましたが、どうせ今回も瞬間蒸発するだろうと踏んで、案件の詳細については
　あまり見ていませんでした。


　・渋谷区マンション第2号ファンド第1回

　　予定利率：4.5%
　　期間：25ヶ月
　　貸付総額：1億円（主部分のみ）
　　担保：物件に対する第二順位の根抵当権　極度額3億7,800万円を設定
　　　　　物件評価額　9億2,300万円、先順位　3億6,000万円
　　LTV：80%（極度額基準）

　　


　案件を見ての第一印象は、「まあ、微妙」でした。
　渋谷区笹塚という立地は悪くありません。
　笹塚は渋谷区の中では地価は低いですが、それでも坪300万円くらいはあり、地価は上昇傾向です。

　　・参考：渋谷区の地価　（土地価格相場が分かる土地代データ）


　案件を評価すると、大きく分けて２点の懸念があります。一点目は、賃料の妥当性。
　建築年と建屋階数で調べてみたところ、例えば以下のような物件が近そうです。
　（細かく言うと、建築年月が少しだけずれていますが）

　　・エヴァーグリーン笹塚　（HOME'S）

　この物件を取り上げてみると、1LDK、42.95m2で共益費・更新料込み家賃は13.1万円。
　賃料の坪単価は約10,500円となります。
　オーナーズブックの案件説明で、賃料の坪単価は14,600円〜15,250円程度となっていることと比べると
　数値には少し差があります。
　また、この物件以外を取り上げても、賃料坪単価15,000円というのは少し高く感じます。

　ただ、この賃料はあくまでも今空いている1〜2Fの部屋のみですので、他の部屋（特に高層階）では
　賃料がさらに高い事も考えられることから、賃料設定が妥当ではないと断じる事はできません。


　もう一つの懸念は、貸付の内容です。

　

　説明内容を一旦呑み込んで考えますと、立地、稼働率、貸付先については大きな問題はないでしょう。
　ちょっと気になるのは財務構造です。

　シニア・メザニンに２階建て構造で、メザニン部分をソーシャルレンディングで集めるような場合は
　シニア部分は銀行などのお堅い金融機関から借りているケースが多いです。
　金融機関は不動産の評価額に十分な余裕を持ってしか貸しませんから、それだけでは足りない金額を
　ソーシャルレンディングで集める、というわけです。

　そういった背景から考えると、「ちょっとシニアローンが少なすぎないか？」と思いました。

　一般的には、ソーシャルレンディングよりも金融機関から資金を調達した方が金利が低くなります。
　そのため、借りられるなら金融機関から借りるでしょう。
　そうなるとこの物件、金融機関が評価額の39%しか貸せない理由を探してしまいます。

　実際は、特に短期の機動的資金については、金融機関から借りた方が不利になる状況もあります。
　（金融機関は手数料が高く、また期限前償還は違約金が発生するため、短期借入には向かない）
　したがって、もしこの貸付先が機動的資金を調達したいのであればこの財務構造も理解はできるのですが
　借入の背景が不明のため、少し気になっているところです。
　このあたり、シニア借入が少ない事も含めて、もう少し説明が欲しいと思います。


　そして最後に、これら懸念とは異なりますが、単なる条件の有利不利があります。
　25ヶ月メザニンローンで4.5%はないでしょう。
　期間が半分か、もしくはせめて利率が5%なら、この案件は既に埋まっていたかもしれません。
　（個人的に、ソーシャルレンディングの利率は5%以上と未満で大きな心理的壁があると思っています）

　オーナーズブックは、「１回も負ける（デフォルトする）事がない案件を紹介する」事を標榜しています。
　また、経営母体であるロードスターキャピタルはマザーズ上場を果たしており、会社としての安定性も
　相応に高いと推定されます。

　　・当ブログ参考記事：オーナーズブック運営母体がマザーズに上場しました

　その分ソーシャルレンディングの案件として条件が不利になるのは仕方ありませんが、今回のはさすがに
　ちょっと・・・な案件だったため、投資の集まり具合もこんな感じになっています。

　人気が急上昇してから初めての案件残り。
　反省して、とまでは言いませんが、今回の件を参考にして今後、オーナーズブックの条件が少しでも
　上向いてくれることを期待します。

　オーナーズブックには現状520万円ほど投資していますが、今後さらに投資額を増やしたい事業者です。
　気になった方は、まずは投資家登録だけでもいかがでしょうか。


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