ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　オーナーズブックはこれまで、既に建築されている建物を担保にしてのファンドを募集していました。
　今回は初の「アパート建築用地」が担保のファンドが登場です。


　・足立区アパート用地第1号ファンド第1回

　　募集開始：6/27　18:00〜
　　予定利率：5%
　　期間：12ヶ月
　　貸付金額：3,100万円（主部分のみ）
　　担保：足立区谷在家にあるアパート用地（評価額4,150万円、第一順位）
　　LTV：75%

　　


　足立区の谷在家にあるアパート建築用地を担保とする貸付です。
　オーナーズブックの場合、たいていは不動産担保がメザニンと言われる第二抵当なのですが、今回は
　第一抵当、しかも用地の評価額に対して75%の貸付となっています。
　つまり、万が一建設が頓挫したとしても、元本が毀損する恐れは少ないと言えます。


　次に、この案件のリスクを分析します。
　（＊SL投資のメリットについては、当ブログで取り上げるまでもなく色々なところに記事があります。
　　　当ブログでは、主にリスク面から案件を見ることで客観的な評価をしたいと思っています）

　オーナーズブック独自のリスク評価では、本案件のリスクは以下のようになっています。

　
　（オーナーズブック　案件のページより転載）

　「稼働率単位」「不動産会社」の２点がリスクMAXとなっていますが、これには理由があります。


　　１．稼働率単位
　　そもそも本案件は「用地」であり、現時点で建物は建っていません。
　　ということは、現時点において賃料収入はありません。
　　オーナーズブックの稼働率単位リスク評価は、現時点における賃料収入を目安にして行われますので
　　この案件の場合、リスク評価MAXになるのは当然のことです。


　　２．不動産会社
　　貸付先の不動産会社が設立1期目であることから、リスクがMAXとなっています。
　　実際のところ、案件説明には以下のようにありますので、不動産の経験は豊富な業者です。

　　「創業者は、不動産仕入れ業務に10年以上携わられたプロで、
　　　仕入れのみならず卸（売却）が可能な業界ネットワークを広く構築されていらっしゃいます」

　　こういった業者は、社歴が浅いという理由だけで金融機関からの融資を受けにくい状況ですので、
　　ソーシャルレンディングで資金調達をする合理性はあると考えられます。


　また、先にも書きました通り、本案件は用地に対して75%の貸付しか行いません。
　このため、不動産業者が万が一破綻したとしても、用地売却により元本を確保できる可能性は高く、
　総合的に考えて、リスクはそれほど高くないと判断できます。


　次に、オーナーズブックのリスク分析が妥当かどうかを考えます。
　案件説明には以下のようにあります。

　　・地上2階建て、13平方メートルの1Kタイプ6戸と15平方メートルの1Kタイプ2戸を建築予定
　　・新規月額賃料（共益費込み）の平均坪単価は13,775円
　
　この情報が正しければ、稼働率100%の前提における月賃料収入は

　　（13×6＋15×2）÷3.3×13,775＝450,818

　となり、月額賃料は45万円程度。
　貸付代金に対する表面利回りは17.45%となり、返済減資は十分にあると考えられます。
　（＊本案件は「第1回ファンド」なので、おそらく上物の建築代金を追加で募集すると予想されます。
　　　それがあったとしても、表面利回りは予定利率を上回り、返済の減資は問題ないと考えられます）


　さらに、そもそも坪単価13,775円という賃貸料が妥当かどうかについてですが、
　これについては、このあたりを参照して調べてみました。

　　・HOMES　谷在家駅の物件一覧

　駅からの距離に応じて家賃は変わるようですが、谷在家駅 徒歩5〜10分の新築で見てみますと
　20平方メートルで家賃は6〜7万円。
　坪単価13,775円という計算は、それほど無茶なものではなさそうです。


　オーナーズブックについては、週刊エコノミストや夕方のTVで取り上げられているようです。
　競争相手が多くなるのは微妙なところですが、ソーシャルレンディングの知名度が高くなることを思えば
　喜ばしいことだと思います。

　　・週刊エコノミスト記事

　オーナーズブックの経営母体であるロードスターキャピタルは、直近の決算公告で
　売上高46.5億円、経常利益6.8億円という好決算を出していることもあり、経営は堅調と言えます。

　　・ロードスターキャピタル　決算公告

　これに加えて、案件のリスクはこれまで説明した通り低いと考えられますので、投資を検討しても
　良いのではないでしょうか。
　私も資金があれば投資したい案件ですが、別案件に投資したため、今回は見送りです。


　オーナーズブックでの投資をお考えの方は、こちらから検討いただけると嬉しいです。
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