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2017年06月06日

ラッキーバンク案件紹介(藤沢市、港区、千代田区+中央区不動産)



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ラッキーバンクから償還がありました

 本日はラッキーバンクの償還日でした。
 償還金額は¥1,537,687、うち利益は¥27,687です。

 20170606LB1.png

 そして現時点で、本日19時からローンファンド3件の募集が予定されています。
 償還日にローンファンド募集をぶつけるのは基本ですね。今回も激戦が予想されそうです。
 案件の内容を見ていくことにします。

その1:藤沢市案件


 ・第263号ローンファンド Lucky Bank 90億円突破記念

  募集開始:6/6(火)19:00〜
  予定利率:8.0%
  期間:18ヶ月
  貸付金額:3,700万円(極度額3億2,300万円)
  担保:藤沢市の区分所有不動産(宿泊施設)評価額3億4,000万円への抵当権(第一順位)
  LTV:95%(極度額基準)

  


 ラッキーバンクには珍しく、東京23区ではない不動産を担保にしたローンファンドです。
 今回の募集は3,700万円×5回=1億8,500万円ですが、「極度額までの範囲で追加募集を行う可能性あり」
 説明文の中で言及していますので、LTVは極度額基準で算出しています。

 LTVが高めなのが気になりますが、それ以外はスタンダードな案件です。
 案件の場所については、「藤沢市、江ノ島線の駅沿い160m」という条件では調べきれませんでした。
 案件の説明文にあるキーワード「観光」「宿泊施設」「転売需要が見込まれる」から、
 なんとなく片瀬江ノ島近くではないかと思っています(本当に当てずっぽうです)

その2:港区案件


 ・第262号ローンファンド Lucky Bank 90億円突破記念

  募集開始:6/6(火)19:00〜
  予定利率:9.5%
  期間:19ヶ月
  貸付金額:3,570万円(極度額10億4,500万円)
  担保:港区の区分所有不動産(マンション&オフィスビル)評価額11億円への抵当権(第一順位)
  LTV:95%(極度額基準)

  


 こちらは港区のマンション&オフィスビルを担保とするローンファンドです。
 今回の募集額は3,570万円ですが、今回の合計5回の募集で極度額いっぱいまで募集がかかります。
 このため、LTVは極度額基準としました。

 期間は19ヶ月と長めですが、港区の地価がそうそう落ちる事はないと思います。
 (天災がなければ、東京オリンピックまでは大丈夫でしょう)

 ソーシャルレンディング全般に言える事ですが、投資家はリスクを取る事を前提にしていますので
 高利率案件に人気が集まりやすいです。
 おそらく今回の3件のうち、この案件が最激戦区となるのではないでしょうか。

その3:千代田区&中央区案件


 ・第264号ローンファンド Lucky Bank 90億円突破記念

  募集開始:6/6(火)19:00〜
  予定利率:7.5%
  期間:9ヶ月
  貸付金額:@1,900万円(極度額2億3,636万円)
       A600万円(極度額4億3,400万円)
  担保:@千代田区の不動産(一棟オフィスビル)評価額2億4,880万円への抵当権(第一順位)
     A中央区の不動産(一棟オフィスビル)評価額8億2,600万円への抵当権(第二順位)
      先順位2億3,100万円、担保余力5億9,500万円
  LTV :@95%(極度額基準)
     A73%(極度額基準)

  


 千代田区、中央区の一棟オフィスビルをそれぞれ担保とするローンファンドです。
 どちらもLTVは極度額基準で算出しました。
 今回募集の3案件全てで、第一順位抵当のLTVは95%ですが、偶然の一致なのでしょうか。

 このファンドの特徴は貸付期間が短い事です。
 その分利率も抑えられていますが、トレードオフと考えるなら妥当でしょう。
 Aの案件は第二順位ですが、その分LTVが低いのであまり問題にはならないと考えられます。

 上でも書きましたが、東京23区の地価が9ヶ月でどうにかなるのは天災くらいだと思われますので、
 天災は事業者リスクをどう捉えるかが判断の分かれ目になるでしょう。

まとめ

 ラッキーバンクの場合は、意図的かどうか分かりませんが、同じ物件を期間を空けて複数回募集するという
 方法を使っています。

 このため、再投資する際は既に投資している案件と被らないか確認する必要があるので、注意下さい。

 私は案件かぶりチェックの時に、募集案件の不動産評価額を比べるようにしています。
 さすがにまったく同じ評価額はないだろう、という読みです。


 今回募集の3案件は全て、LTVは高めなものの強固な不動産担保を持つ案件です。
 天災などの不慮の事態が起きない限り、返済が焦げ付いても不動産売却により元本の安全性は
 ある程度守られている、と言っていいでしょう。

 一番のリスクは、高利率案件を連発するラッキーバンク自体の安全性です。
 去年の6月の決算公告で、会社としては赤字という情報があります。

  ・Google画像検索より
  (注:公式ページからの転載ではないので、正確な情報である保証はありません)

 上の情報が正しければ、1年で純損失7,634万円、資本金の4割が飛んだ事になります。
 事業者の安全性をどのように評価するかが、投資するかしないかを分ける事になりそうです。


 参考までに私は、今回の償還金額全額を再投資予定です。
 その2は激戦区になりそうなので、その1と3の案件に分散投資ということで、サーバレースに挑みます。


 ラッキーバンクでの投資をお考えの方は、こちらから検討いただけると嬉しいです。
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