ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　オーナーズブックの話題です。

　オーナーズブックの新案件は突然来るということはなく、ほとんどの場合事前に情報が展開されます。
　（一部の案件では募集開始日は公開されますが、開始時間が非開示ということはあります）

　情報開示から募集開始は1〜3日くらいが多い印象ですが、今回は珍しい予告がありました。
　本日時点でWebサイト上で開示されていますが、募集開始は24日の夕方です。


　・世田谷区マンション素地底地1号ファンド1回

　　募集開始：5/24　18:00〜
　　予定利率：5%
　　期間：25ヶ月
　　貸付総額：1億500万円（主部分）
　　担保：世田谷区の土地（2筆）に対する根抵当権設定
　　　　　評価額　1億5,125万円
　　LTV：69%

　　


　　


　物件リスク分析では、稼働率のリスクが空白になっています。
　これは「リスク最低値」ではなく、「リスク評価対象外」であることには注意が必要だと思います。
　理由は、今回対象となる土地の一つは素地、もう一つは底地のためです。

　＊素地：開発（今回であればマンション開発）を行う際の、宅地造成工事を行う前の土地
　＊底地：借地権がついた宅地の所有権のこと。
　　　　　土地の所有権は地主にあるが、借地権者に無断で自由に利用したり転売することはできない


　土地の正確な場所については「担保不動産・借入人を特定する情報の開示に必要な要件を満たさないため」
　非公開となっていますが、担保土地についてはかなりの情報が公開されていると思います。
　以下、その内容を見ていきます。


　話は逸れますが、「情報開示に必要な要件を満たさない」というのは、借入人の意向なのかそれともオーナ
　ーズブックのシステムや体制上の問題なのか。
　経営母体が上場会社ということもあり、色々と手続きに時間がかかっているのかもしれません。
　実名化を期待して待ちたいと思います。


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　今回の案件ですが、担保となる土地は2つあります。
　それぞれの内容は以下の通りです。なお、�@と�Aは隣接しているとのことです。


　　�@世田谷区代田のマンション素地　評価額1億400万円
　　・土地上には未登記の店舗付き住宅（1964年築？）がある
　　・使用者兼居住者は本件貸付実行までに退去する
　　・根抵当権は建物にも設定しているが、価値はゼロ。取り壊し費用は評価額から差し引き済。


　　�A世田谷区代田の底地　評価額4,725万円
　　・土地上には店舗兼住宅と、事務所兼住宅がある（1963年〜1964年築？）
　　・これら二つの借主はいずれも個人、おそらく別の人物？
　　・地代滞納は無し、退去予定はおそらく無し。


　ということで、今回は�@の建物を潰してマンション開発を行うための資金を募集するもの。
　�@の評価額だけではオーバーローンになってしまうので、隣接する�Aの底地を追加担保とした、ということ
　なのだろうと思います。

　�Aについては退去予定は無いようですが、そもそもこちらはマンション開発の予定もなさそうですし、地代
　滞納もないので大きな問題ではないと考えます。
　（万が一の場合でも、時間をかければ大きな損害にはならないという意味で）。


　先月オーナーズブックから大規模な償還があり、まだ資金が滞留しています。
　ということで私の場合は今回の案件、参戦してみようと思います。

　　


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