浪漫館の失敗しない中古マンションの選び方。

静岡県静岡市清水区の宅建士、浪漫館（ろまんかん）です。

台風一号（イーウィニャ）が日本に近づいています。

明日、28日にかけて大雨になる予定です。

さて、あなたのマンションは大雨による浸水対策はしていますか。

中古マンション購入前にハザードマップで水害リスクを調べておこう。





大雨による冠水でマンションが浸水した場合、考えられる被害が3つあります。

・電気設備が壊れる
・停電したり、エレベーターが動かなくなる
・部屋や床が臭くなる

です。

もっとも怖いのが地下に電気設備やポンプがあるマンションです。

数年前のゲリラ豪富による冠水で、タワーマンションのエレベーターが動かなくなったこともありました。

じっさい、わたしのところも2019年に台風19号で被害を受けています。

結論からいえば、マンション内には水を入れない。

そのために台風が上陸するまえに、水の侵入経路をかたっぱしから潰しておくのです。





さて、マンションのどこから水は侵入するでしょう。

うちでは

・ドアの下から
・通風口

の二つから入りました。

そこで通風口には専用のシートを。

ドア前には文化シャッターの金属製の止水版と樹脂製止水版を設置することにしました。

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費用でいえば、樹脂製止水版のほうが安くて設置も楽。

けれど盗難防止や確実性を考えると、金属製が勝ちます。

あとは金額次第。

一か所数十万円かけるのか、それとも1枚1.5万円ですませるのか。

効果はどちらも変わらない気はしています。





一度マンションの電気設備が水びたしになれば、数百〜数千万円の金がかかります。

復旧も数日では無理。

おそらく数か月かかるかもしれません。

大切な財産を守るためにも、台風シーズンが来るまえに浸水対策をしっかりしておきましょう。

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静岡県静岡市清水区の宅建士、浪漫館（ろまんかん）です。

マンションも築30年を迎えると、いろいろな設備が老朽化して交換が必要になります。

たとえば変圧器（へんあつき）。

変圧器は、電気をその利用に応じた電圧に変えるための機器です。

発電所からの電気は高い電圧で送られてくるため、そのまま家庭やビルでは使えません。

低い電圧に変換する必要があります。

そして・・・マンションではエレベーターなどを動かすための動力用変圧器、廊下の電灯などの電灯用変圧器が存在します。

今回は、そんな変圧器のお話です。





変圧器が故障すると、ずばり停電します。

明かりがつかなくなる。なによりエレベーターが動きません。

2階建てや３階建てのアパートならともかく、10階以上あるマンションでエレベーターが動かないのは話になりません。

しかも故障してもすぐ修理や交換用の変圧器が来るともかぎりません。

下手をすれば数か月、停電したままなんてこともあるのです。

だから機器の故障はおこしてはいけないし、未然にふせぐのが基本です。



設備の事故や故障をみぜんに防ぐため、年に一回の電気保安管理者による設備点検を実施しています。

数年前から変圧器の絶縁抵抗値が下がっていることが判明。

メーカー更新時期も過ぎていることから、点検者から「経年劣化しているので、早期の対応を推奨する」との指摘をいただいたのです。

こうなると管理組合としては放置しておけません。

何もせず放置して故障すれば、すべての責任が管理組合にきてしまいます。





どんなものにも寿命があり、機械であればメーカーが更新推奨時期を決めています。

うちの変圧器は15年〜25年で、じつは過ぎていました。

他のマンションの話を聞くかぎり、だいたい30年以上はもつようでした。

交換費用は二機で800万円以上かかるようで、できれば数年は先延ばししたいところでしたが、いつ壊れるかわからないものを放置はできません。

しかも停電してしまったら。

停電が数か月続くかもしれないのであれば、そうもいってられません。





仮に変圧器2台を交換するとなると、予算は800万円以上かかるようです。

工事中は3日間ほど停電させる必要もあるらしく、そのあいだは非常用電源も設置して電気をマンション内に送らなければ生活できません。

それらの費用のいくらかかるか、工事がほんとうに3日間で終わるかも現時点ではハッキリしません。

金額も大きいため、複数社に見積もりを出し、もっとも安い、ちゃんと工事してくれる信用のおけるところに発注をかけるのが最優先事項。

すぐに壊れるわけではないけれど、壊れたら明かりもエレベーターも使えなくなる。

いずれ交換しなければならない設備です。

アナタのところも大規模修繕工事とあわせて計画に入れておいてくださいね。

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静岡県静岡市清水区の宅建士、浪漫館（ろまんかん）です。

これは実話です。

世間ではコロナは終わった、終息したという空気になっています。

でも、コロナがなくなったわけではありません。

油断せず生活したいものですね。

さて・・・2年前の2022年、世界では半導体不足が続いていました。

コロナで従業員が出社できない。ロックダウンで工場が閉鎖された。

半導体がないから自動車が生産できない。

半導体がないからお湯を沸かす給湯器（湯沸し器）も作れない。

当時はそんな状態でした。

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2024年はどうでしょう。

東京ガスのホームページから引用します。

給湯器は2021年の秋以降在庫不足に陥ったことにより、納期の遅延が深刻化し、政府が対策に取り組む事態へと発展しました。

ピーク時には納期の目安が見当もつかないような状況がつづいたものの、メーカー各社の対応によって、現在では在庫状況が大幅に回復しています。

ただし一部メーカー・製品はまだ納品に時間がかかる状況です。

とのこと。

いま供給不足で心配することは、ほとんどないといっていいでしょう。

別の意味で不安がありますけれど。

それはのちほど書きます。

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新築で購入したマンション。

さすがに購入から25年以上なので、給湯器の故障が心配になりました。

給湯器の寿命は10年程度と聞きます。

古くなれば燃費も悪くなるでしょう。

突然、故障して風呂に入れない、台所で洗い物ができないのも困ります。



そこで大手ガス会社に連絡しました。



給湯器がありません・・・・・・。



コロナによる工場閉鎖と世界的な半導体不足で、給湯器の在庫がまったくなかったのです。

通常、給湯器が壊れたときに製品が届くまでのあいだお客様に貸し出しをする「給湯器」もありません。

新たな製品がメーカーに入荷しないため、一度貸し出した機械も戻ってきません。

わたしが問い合わせたときは、メーカーに貸出機が一台も無い状態でした。

それでも、うちは壊れてなかったのでマシでした。

すぐに予約を入れ、壊れないでほしいと願いながら、一年後にようやく新品と交換できました。

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円安と物価上昇が続きます。

物の値段はあがっているのに給料はあがりません。

5年ほど前に給湯器の相場を調べたとき、同じ製品が10万円くらいで交換できました。

ところが2023年、ほぼ1.5倍に給湯器の値段も高騰していたのです。

もっと早く交換しておけばよかった・・・・。

今となっては後の祭り。

ひかリノベ





円安による物価上昇はとうぶん続くと思われます。

すべてのモノの値段があがっていくでしょう。

人件費
輸入品の価格

このブログの読者様ならピンとくるでしょう。

そう、マンション保険、大規模修繕やエレベーター交換すべての値段があがっています。

エアコン
給湯器
リフォーム

来年になればもっと値段があがると予想します。



だから、わたしも理事長のときに大規模修繕を急がせたのです。

別のトラブルに巻き込まれましたけれど・・・・。

中古マンションを購入するさい、給湯器が新品なら問題ありません。

もしも10年ちかく経過しているようであれば、早いうちに交換しておくことをオススメします。

突然こわれても物がない。

来年買おうとしたときに、さらに値上げしている可能性が高いので。

【実録】マンション大規模修繕工事のトラブルについて。

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