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商業用不動産市場の苦境悪化が新たな銀行危機を引き起こす可能性がある(ニュース)[G翻訳]

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2024/02/21 //キャシー B. //

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米国の商業用不動産市場の現在の苦境が新たな銀行危機につながるのではないかとの懸念が高まっている。

住宅ローン銀行協会の報告によると、今年は約9,290億ドルの商業用住宅ローン残高が満期を迎えることになる。これは全体の債務残高4兆7000億ドルの20％に相当する驚異的な金額だ。しかし、金利上昇がこの分野の不動産価値に大きな打撃を与えており、リモートワークやハイブリッドワークの普及により多くの企業がオフィスビルへの依存を減らしているため、災害の舞台は整っている。

国家経済調査局の報告によると、オフィスローンの 44 パーセントと商業用不動産ローン全体の 14 パーセントが現在水没しており、その価値はローンの未払い額よりも低いことを意味します。その結果、デフォルト率が悲惨なほど高くなる可能性も十分にあります。

全米経済研究所の研究報告書の共著者であるコロンビア・ビジネス・スクールのトマシュ・ピコルスキー教授は、デイリー・ メールに次のように語った。大不況、そして実際にはそれ以上の可能性が十分にあります。」

同氏は、高金利のせいで現在何百もの銀行が破産寸前にあり、預金者による取り付け騒ぎの影響を受けやすいと付け加えた。例えば、商業用不動産ローンのデフォルト率が10％に達した場合（専門家はその可能性が非常に高いと考えている）、総資産総額1兆ドルを有する200以上のアメリカの銀行は、資産の市場価値が顧客の預金価値を下回る可能性がある。これは、顧客がパニックに陥り、無保険預金を取り崩すことで、昨年シリコンバレー銀行を破綻させたような取り付け騒ぎにつながる可能性がある。

ピスコルスキー氏によると、中小規模の銀行、特に無保険預金のかなりの割合を占め、商業用不動産ローンのポートフォリオを多額に抱えている銀行は特にリスクにさらされているという。

ほとんどの商業用不動産ローンは利息のみであり、借り手が時間をかけて元金を返済する住宅ローンとは仕組みが異なります。商業用不動産ローンは満期になったら、借り換えるか全額返済する必要があります。しかし、今年満期を迎える未払いの商業用不動産ローンの多くは、金利が大幅に低かった時期に発行されたものである。これは、多くの借り手がより高い利息を支払うことができなくなり、たとえ水没していなくてもその不動産を借り換えてくれる銀行を見つけるのが難しくなるということを意味する。

◆商業用不動産の問題はより広範な金融システムに波及する可能性がある

商業用不動産セクターの状況がさらに悪化すれば、金融システム全体の問題に拍車がかかる可能性があり、商業用不動産市場は現時点でアメリカ経済に対する主要な金融リスクの一つとみなされている。

金融安定監視評議会による最近の報告書は、「CREローンポートフォリオからの損失が蓄積すると、それがより広範な金融システムに波及する可能性がある」と警告している。

規制当局は、財政難に陥った不動産の大量売却が市場に殺到し、その地域のすべての不動産の市場価値を押し下げ、他の商業用住宅ローンを水没させ、デフォルト率を押し上げる「CRE評価の下落スパイラル」が起こる可能性があると指摘した。さらに上へ。場合によっては、地方自治体の固定資産税収入が大幅に減少する可能性もある。

先月、米国のオフィス空室率は19.6％に上昇し、ムーディーズが1979年に記録を取り始めて以来最高となった。これは通勤に必要な人が減り都市部の小売業などの分野に影響を与える可能性があるほか、人が集まらなくなったため集合住宅にも影響が出る可能性がある。オフィスの近くに住む必要があり、経済全体に衝撃を与えます。

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