ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　沖縄に特化した事業者、Pocket Funding（ポケットファンディング）の話題です。

　前回、ポケットファンディングには珍しく期限前償還があり、次の投資先を探していました。
　ちょうど良く1,000万円くらいの案件が予告されたのですが、こちらの用事も重なり投資できず。
　次に予告されたのは、400万円という小型の案件でした。

　ポケットファンディングの案件では、ふだん時計合わせまですることはありません。
　今回は試してみることにしたところ、けっこうあっさりと投資できました。


　・沖縄石垣島ファンド２号 30万円

　　予定利率：5.5%
　　期間：12ヶ月
　　貸付総額：400万円（主部分）
　　担保：石垣島の土地に対する第一順位根抵当権
　　　　　評価額1,270万円、極度額700万円
　　LTV：31%（貸付額基準）、55%（極度額基準）
　　
　　
　　（↑9,000円残っていますが、最低投資額1万円のため募集終了となっています）


　他の激戦事業者と比べれば、きちんと準備さえすれば投資するのは難しくないかもしれません。
　400万円くらいの小粒案件だと、どうしても「どうせ投資できないや」と諦めてしまうきらいがあるのです
　が、いい意味で意外な結果となりました。


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　この案件は、石垣島の中心部にある土地を担保としています。
　（建物もありますが、古いため担保価値ゼロと査定されています）

　査定額1,270万円に対し、貸付額は400万円でLTVは31%。
　極度額で計算しても、700万円でLTVは55%とかなりの余裕があります。
　おそらく万が一の場合でも、土地の売却で元本を取り戻すことは難しくないでしょう。

　　


　今回のファンドは、「PF事業支援ファンド5号」のリファイナンスとなります。
　リファイナンス自体はどこでもやっていることですが、下記のように詳細なスケジュールを提示し、投資家
　へ情報を開示しようとする姿勢は評価するべきでしょう。

　


　変更同意書の締結からファンドの再組成までの間にあまり時間がないのが少し気に掛かりますが、最初の
　貸付の際に審査が行われていると推測されること、また担保物件のLTVが固いことから、大きなリスクでは
　ないと判断しています。


　ポケットファンディングでは毎月、貸付先のモニタリングを実施しています。
　先月末にも、その結果が公表されました。以下はその一部です。

　　


　今のところ、貸付先には問題の予兆はないようです。

　貸付先が多くなればモニタリングに要する工数は増え、業務負担となります。
　どこまで精度の高いモニタリングが行えるのかという問題はありますが、少なくとも問題の予兆をあらかじ
　め捉えようとするシステムがあることは良いことでしょう。

　自分にとって都合が良い時に饒舌になるのは、どの事業者も同じ。
　自分にとって都合の悪いことになっても、リスク観点で情報を公開する姿勢は、今後のソーシャルレンディ
　ングやクラウドファンディングの事業者として、重視されるべき態度だと考えています。


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　沖縄特化の事業者、Pocket Funding（ポケットファンディング）の話題です。

　本日、ポケットファンディングで新しい案件が募集開始します。
　今回は過去に募集した案件と同じ担保となっています。


　・沖縄北部ファンド３号

　　募集開始：4/16　17:00〜
　　予定利率：5.3%
　　期間：6ヶ月
　　貸付総額：1,000万円（主部分）
　　担保：沖縄本島北部の土地に対する第二順位根抵当権
　　　　　評価額　約3,360万円、先順位　1,100万円
　　　　　（公示価格・取引事例比較法）
　　LTV：63%
　　
　　

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　資金用途は、この担保物件の整地及び砂利引き費用。
　返済原資は事業収益となり、担保物件の転売により元本返済を見込んでいるとのことです。

　この案件は、過去のファンドと同じ担保を利用しています。
　その過去の案件は、第一順位（優先担保）にも関わらず利率が7.2%。
　貸付期間が12ヶ月と長いとは言え、担保順位と利率が逆転しています。


　担保順位と利率が逆転しているその理由は、案件説明にあるこの一文と思われます。

今回1坪あたりの担保評価を再評価しています。
当該物件の坪単価の周辺相場は20〜30万円/坪でが、初回の不動産評価時には未造成の山林状態だった為に評価を半減して10万円/坪にて評価が出されていました。
しかし今回造成されて更地となり住宅建築環境が整備されたこととと、既に20〜30万円/坪での買い取り希望者の申込みが複数あることを考慮し、15万円/坪にて再評価されるに至りました。

当該物件は国道沿いで美しいビーチが目の前にある土地でもあり、県内有数のリゾートエリアで大型ホテルが点在する当該エリアの中でも好立地物件となっています。
また希少性が高いことからも造成完了後すぐに売却先が見つかるような物件と判断しています。現に造成前から複数の購入申込みが殺到している状況です。

　以前と比べて造成が進んだため、土地の評価額が見直しで評価額アップ。
　また、すでに複数の購入申し込みが来ているため、短期間での売却が可能と思われること（今回の6ヶ月と
　いう短い貸付期間も、それを物語っています）。
　そういった事情からリスクは低くなったと推定し、利率がダウンしたのだろうと思います。

　利率5%台は少し寂しいとも思いますが、案件説明を見る限り短期での償還が見込めそうな案件です。
　ポケットファンディングの実績を考えるに、事業者リスクも限定的と思われます。
　（何かあれば、経営母体である財全GROUP全体の評判に関わることになるので）


　今回の担保所在ですが、説明には「沖縄北部」としかありません。
　ですが、情報をつなぎ合わせれば何とか推定はできそうです。

　　・那覇空港から車で１時間（30km程度？）
　　・県内人気の道の駅から車で５分
　　・西海岸ビーチ沿い
　　・リゾートホテルが集中している

　という条件から、道の駅「許田」近くではないかと推定されます。
　那覇空港からほどほどの距離で、「トリップアドバイザー」で日本第5位になった道の駅。
　さらに西海岸ビーチ沿いで周りにはリゾートホテルが集中しています。

　　


　確かにこの場所なら、流動性は高そうな物件だと思います。
　すでに引き合いも入っているというのなら、数ヶ月で転売も可能ではないでしょうか。


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