ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　ガイアファンディングから一報がありました。

　途中に挟んでいる会社の資金ショートにより、全案件遅延という状況になったガイアファンディングですが
　案件そのものは正常に動いている（らしい）ということでした、

　やらかしてしまった事は消えませんが、案件が予定通りであれば遅延のみ。
　最悪でも一部の元本削れで済むかと思っていたのですが、今回その続報です。
　一部案件について、返済が行われる予定という情報が入ってきたので紹介したいと思います。


　

「カリフォルニア州ロサンゼルス郡南部マリーナ・デル・レイのプロジェクト」
募集　　　　ガイアファンディング
ファンドＩＤ　 506〜510
ファンド名　　 特別短期ローンファンド5-9号
案件名　　　【事業者J社向け】カリフォルニア州　米国不動産事業資金ローンへの投資(第1次募集〜第5次募集)
担保　　　　不動産への担保設定（2順位）

【案件概要】
案件所在地は、カリフォルニア州マリーナ・デル・レイです。
当該案件は2018年9月に、仕入れ資金（物件購入代、工事費等）として融資した「カリフォルニアローンファンド27-38号」の販売期間延長に伴う借り換え資金として募集いたしました。

【現状および今後の計画】
物件はすでに完成しており、販売契約も締結しています。
現在、買主に引き渡す前の最終検査を実施しております。最終検査が終了次第、売却並びに返済となります。
返済時期に関しては、予定通り2019年1月18日を見込んでおります。

　ここまではガイアファンディングからの発表内容。
　ガイアファンディングからの情報を元にして、maneoマーケットが付け加えた情報が以下になります。

対象不動産について建築が完了していることを当社でも確認いたしました。
また、ケルビン・チウ氏が代表を務める関連会社が対象不動産に＄2,356,000（本日時点の日本円換算で約2億5,680万円）の2順位での担保設定をしていたことが、米国パートナー企業の調査報告書からも確認できております。
上記のとおりガイアファンディング社の配信メールには2019年1月18日に返済（分配日は1月29日）を見込んでいるとの記載がございますが、確実に分配および償還ができる状況の確認が当社でも取れましたら、該当投資家の皆様にメールにてご報告いたします。

尚、上記にございます2順位の担保設定につきましては、現地の登記制度に基づいたものであり、その仕組みや、制度の捉え方が日本の登記制度と異なる点もございますことをご承知おきくださいますようお願いいたします。

　赤字部分が重要だと思います。

　　・対象不動産の建築完了を確認
　　・発表通りの担保を確認

　少なくともこの案件について言えば、案件と担保は情報通りであることが分かりました。
　一つの案件を見て全てを類推するというわけにはいきませんが、他の案件の今後を考える上で、一応は
　朗報と言えるのではないでしょうか。

　ガイアファンディングは今回の問題を受け、サービスの停止をすでに発表しています。

　　・ガイアファンディングはサービス終了予定。案件実態はあり、後は軟着陸を目指していくことに。


　言わば今回の件は、ソーシャルレンディングにおける軟着陸の試金石。
　これ以上の問題無く案件をクローズできるかどうか、引き続き注目していきたいと思います。



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　先日募集開始となったオーナーズブックの案件に投資を行いました。


　・板橋区マンション第1号ファンド第2回　50万円

　　予定利率：4.5%
　　期間：25ヶ月
　　貸付総額：1億300万円（主案件）
　　担保：板橋区のマンション1棟に対する第一順位抵当権　評価額1億3,000万円
　　LTV：79%

　　


　4.5%、25ヶ月は少し寂しいですが、オーナーズブックの案件としては標準的なものだと思います。
　その割にはいつもより集まりが悪く、募集開始から一晩経っても少しだけ金額が空いていました。

　　


　理由の一つは、やはりこれでしょうか。

なお、本募集による貸付先１への貸付10,300万円（1億300万円）は、「板橋区新築マンション第1号ファンド第1回（1083口）」における同社への貸付額（元本10,300万円（1億300万円））に対するリファイナンスとして元本支払いに充当され、従来の貸付（1083口）は完済される予定です。

　最近色々と問題になったリファイナンスが嫌気されている、という影響は無いわけがありません。

　もっとも、オーナーズブックと言えど現状のリファイナンスにまつわる数々の問題を知らないはずはなく、
　その上で募集をかけている以上、それなりの勝算はあるのだと判断しました。
　むしろ、現状で堂々とリファイナンスを謳うオープンさは評価されるべきだと思います。


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　オーナーズブックには本日募集開始の案件もあります。こちらも参戦予定。
　募集金額3億2,000万円なら何とかなりそうです。


　次に案件の紹介です。
　23区内、LTV80%以内ということで、条件としては悪くありません。
　物件も9部屋中8部屋が稼働（稼働率より推定）ですから、収益物件としてもまずまずでしょう。

　　


　物件は2018年1月築でまだ新しいので、何かあってもそれなりの価格で売れるでしょう。
　結論として、元本が大きく損害を受ける可能性は低いと判断しました。

　物件ですが、「板橋区前野町」「2018年1月築」「5階建」のキーワードで検索すると、条件に合う近そうな
　ものが見つかりました。

　　
　　（https://suumo.jp/chintai/jnc_000036895183/　より引用）


　「アイオン板橋前野町」。
　場所、築年月と階数は一致。1部屋空いていることも稼働率からの推定と一致。
　坪単価を計算してもほぼ合っていることから、当たらずとも遠からず、というところではないでしょうか。

　物件がここだとすると、共益費込み賃料は満室基準で年額723.6万円。
　表面利回りは5.6%となり、年利4.5%の利息はまあギリギリという計算になると思います。
　これが年利8%とか9%では怪しい限りですが、このくらいであればオーナーズブックらしい、安全性を重視
　した堅い案件と言えるのではないかと考えます。


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