ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

この広告は30日以上更新がないブログに表示されております。
新規記事の投稿を行うことで、非表示にすることが可能です。

　LENDEXで新しい案件が登場です。
　前回と同じく、今回もHigh or Low案件。抵当順位の違いによって、利率が分けられている案件です。
　抵当順位1位、つまり万が一の時も弁済されやすい方は7%。ハイリスク側は9%です。


　・不動産担保付きローンファンド　27-1号　（ローリスク）

　　予定利率：7%
　　期間：10ヶ月
　　貸付総額：3,000万円（主部分）
　　担保：横須賀市の土地建物（共同住宅・事務所・倉庫）に対する第一順位抵当権
　　　　　代表者連帯保証
　　LTV：35%以下（後述）


　・不動産担保付きローンファンド　27-2号　（ハイリスク）

　　予定利率：9%
　　期間：10ヶ月
　　貸付総額：3,800万円（主部分）
　　担保：横須賀市の土地建物（共同住宅・事務所・倉庫）に対する第二順位抵当権
　　　　　（第一順位は、上記の不動産担保付きローンファンド　27-1号　3,000万円）
　　　　　代表者連帯保証
　　LTV：80%以下（後述）

　　


　募集開始は9/13　15:00〜の予定です。


　


　対象となる不動産は、横須賀市の共同住宅・事務所・倉庫。
　土地と延床面積から考えると、おそらく4階建てくらいでしょうか。
　この不動産を仕入れ、転売するまでの資金を貸し付けるという形になります。
　（もしくは、金融機関からより低利率で借り換えるためのつなぎ資金となるかもしれません）

　27-1号、27-2号あわせての貸付額は6,800万円。
　総合LTVは80%以下とのことなので、不動産鑑定額は6800万円 ÷ 80% = 最低8,500万円です。
　この価格からそれぞれのLTVを計算すると、ローリスク側は35%、ハイリスク側は80%となります。


　High or Low、どちらを選ぶかは投資家それぞれの考えでしょうが、私ならLowを選びます。
　最寄り駅徒歩6分、県道沿いの案件がLTV 35%なら、万が一の場合でも元本は戻ってくる可能性が非常に
　高いと考えられるからです。
　

　LENDEXは新興事業者であり、まだ実績は多くありません。
　また、見る限り出資者が身内だけなので、経営母体の信頼性があまり高くないという問題もあります。

　ただ少なくとも案件は予定通り運用されており、既に償還された実績もあります。

　
　（↑私の投資状況）


　それに、投資している案件のリフォーム室内写真を送ってきたり、期限前償還の際には売買契約書を添付
　してきたりと、実績が少ない事をなんとかカバーしようという動きには好感が持てます。
　前述のような理由からメイン投資先としては不安が残りますが、事業者の分散というメリットも考えれば
　サブ投資先の一つとして一部の資金を投資するのは、十分に検討に値すると思っています。


　LENDEXでの投資をお考えのお考えの方は、こちらから検討いただけると嬉しいです。
　（アフィリエイトリンク）
　



　ランキングに参加しています。
　リンク先には同じ話題を取り扱うブログが沢山あります。こちらもいかがでしょうか。
　　　　

　オーナーズブックから連絡がありました。
　良くある事なのですが、再び期限前償還が起きたようです。

先日投資いただきました以下の案件につきまして、貸付先である総合不動産会社Z及び総合不動産会社Aからそれぞれ、2018年9月7日付での借入金の全額返済及び当該期間の利息の支払いを受けましたので、お知らせいたします。

●案件名称： 杉並区新築マンション第2号ファンド第1回

今後速やかに配当の計算を行った上で、配当を実行させていただく予定です。

　杉並区の新築マンション案件というと、今年の2月に投資を行った案件です。
　当初予定では2019年4月までの貸付機関でしたが、およそ半分の期間で償還されたことになります。


　・杉並区新築マンション第2号ファンド第1回　43万円

　　予定利率：4.5%
　　期間：14ヶ月
　　貸付総額：3.1億円
　　担保：杉並区新築マンションに対する第一順位の抵当権
　　　　　物件評価額3億9,100万円
　　LTV：79%

　　


　この案件は募集時に新築でしたので、期限前償還をしたということは転売が決まったのでしょうか。
　もしくは金融機関からより低利で借りる目処がついたのかもしれません。

　期限前償還は予定していた利息が減ってしまう、という点では投資家にとって困ったことではありますが、
　見方を変えれば「不動産は確かに価値を持っていた」という意味でもあります。
　それだけ、オーナーズブックの目利きの良さを表している、と言うこともできるでしょう。


　さて、この償還をどこに回そうか、オーナーズブックに関して何か情報がないかと他のブログ様を巡って
　いると、興味深い記事がありました。

　　・オーナーズブックエクイティ型案件にはロードスターキャピタル岩野社長も投資！
　　　（ソーシャルレンディング赤裸々日記　様）

　　・オーナーズブックエクイティ案件には社長＋主要メンバー＋オナブも出資中！
　　　利害一致関係が心地よいのだ　（ソーシャルレンディング比較ブログ matsu　様）


　オーナーズブックで以前に募集したエクイティ案件には、社長や主要メンバーも投資しているとのこと。
　私は残念ながらエクイティ案件には、ちょっと目を離した隙に全額埋まってしまい投資できませんでした。
　この案件にオーナーズブックの中の人が投資している事実は、投資家にとっては朗報だと思います。


　なぜ朗報と言えるか。
　それは、エクイティ型案件の得も損も全て、投資家とオーナーズブック関係者が等しく得るからです。
　要するに一連託生。もうちょっと投資の世界らしい表現を使えば、「セイムボート投資」です。

　セイムボートとは読んで字のごとく、「同じ舟」という意味。
　同じ舟に乗っているもの同士、宝島に着くのも一緒、沈むのも一緒ということ￥。
　オーナーズブックの関係者も投資している以上、その資産価値を高めてExitに持っていけば、その恩恵は
　彼らも受け取ることができる。なら、運用にも熱が入るというものでしょう。
　（ある意味、形を変えたストックオプションみたいなものかもしれません）


　


　このセイムボート投資という考え方は、私が投資を検討する上でとても大事にしています。

　今のソーシャルレンディングでは、残念ながら匿名性のために案件の詳細を知ることができません。
　つまりそれは、担保などの信頼性を推定できないという意味でもあります。

　そんな状態においても、事業者が一部を出資しているのであれば、利害は一致します。
　ソーシャルレンディング事業者の内部関係者が個人的に出資を行うのは色々と問題があるにしても、事業者
　そのものが投資家同じ案件に一定割合を出資するような形であれば可能かもしれません。

　こうしたオーナーズブックのようなセイムボート投資が、他の事業者においても広まる事を期待します。


　オーナーズブックでの投資をお考えの方は、こちらから検討いただけると嬉しいです。
　（アフィリエイトリンク）
　



　ランキングに参加しています。
　リンク先には同じ話題を取り扱うブログが沢山あります。こちらもいかがでしょうか。