ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　オーナーズブックから、10/10と10/11に募集開始となる新案件が公開されましたので、その内容について
　記事にしたいと思います。まずは10/10の分から。


　・板橋区アパート用地第1号ファンド第1回

　　募集開始：10/10　18:00〜
　　予定利率：4.5%
　　期間：23ヶ月
　　貸付総額：1億円（主部分）
　　担保：対象物件（査定額7億100万円）への第二順位抵当権
　　　　　先順位4億5,600万円
　　LTV：79%

　　


　新宿区四谷にある地上1階、地上6階建ての商業ビルを担保とする案件です。
　条件に合うビルを探していましたら、一応こんな物件が見つかりました。
　＊竣工年月と階数が一致するだけなので、この物件だと決めつける証拠ありません。
　　ただ、下のリンクによるとリニューアルも行っているようで、状況証拠はそれなりに揃っています。

　　・ACE四谷ビル　(officetar）

　　・ACE四谷ビル　リニューアル実績　（エースコーポレーション）

　限られた情報からの推測となりますので、一旦この物件が当たりだと仮定して話を進めます。


　　�@賃料
　　　オーナーズブックの説明によると、地上1階の賃料は29,000円／坪。
　　　こちらの情報によると、1階の賃料は30,000円／坪程度なので、妥当性はあると思われます。
　　　（ただ、この情報が正しいなら1階と3階が空きテナントのはずですが、現状を調べますと
　　　　1階はHUB 四谷しんみち通り店、3階はfillin.studioがテナントに入っています）

　　�A貸付状況
　　　シニアローンが65%分、おそらく銀行などの堅い金融機関が食い込んでいる。
　　　銀行の審査を通った案件ということで、貸し付け状況に問題はないと思われます。

　　　

　　�Bビルの価値
　　　ビルの土地面積は81m2程度。
　　　四谷の平均地価は約260万円／m2ですが、この案件は駅近のためもう少し高いと予想されます。
　　　仮に300万円／m2とすると、土地代のみで約2億5,000万円。

　　　また、テナント＋住居の合計賃料はおよそ330万円／月、年間で4,000万円程度と推定されます。
　　　オーナーズブックの評価額7億円は、表面利回り5.7%に相当します。


　ということで、もし対象物件がここで当たりであれば、賃料の情報と貸し付け構造に問題はありませんが
　評価額は少し過大評価かな？　という結果になりました。

　もちろん、対象物件がここではない可能性の方が高い事はご承知おき下さい。
　期間が23ヶ月と長め、利率控えめという案件ですが、銀行が貸し付けていると思われることから
　案件としての安全性は高いと思われます。



　・銀座商業ビル第1号第1回

　　募集開始：10/11　18:00〜
　　予定利率：5%
　　期間：24ヶ月
　　貸付総額：4億円（主部分）
　　担保：対象物件（査定額5億100万円）への第一順位抵当権
　　LTV：80%

　　


　こちらはオーナーズブックで過去最高額となる、4億円あまりの大型物件です。
　（というか、今までは全体の貸付金額を細分化して募集していたのですが）
　オーナーズブックの案件はサーバレースとなる事が多いので、細分化して毎回激戦になるくらいであれば
　今回のように、一つにまとめて募集してくれる方が投資家としては嬉しいです。

　さて、1992年竣工の6階建て複合ビルということで探してみましたが、ぴったりの物件は無し。
　一応下の物件が似ていますが、地下のあるなしがオーナーズブックの情報とは異なります。

　　・第27中央ビル　（officee）

　銀座には多数のビルがあるので、この情報だけでは何とも言えません。
　なので、賃料や評価額の妥当性も評価が難しいです。

　以下、オーナーズブックの説明を丸呑みして考えます。
　銀座という土地柄、現時点における稼働率100%、LTV80%、オーナーズブックの実績から考えますと
　期間が2年と長く、その割に利率も平凡ですが、検討の余地はあると思います。
　私は今月に償還される元本がありますので、間に合えばこちらに投資を考えています。


　オーナーズブックでの投資をお考えの方は、こちらから検討いただけると嬉しいです。
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