ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　オーナーズブックより新しいファンドの募集が始まります。
　今回は「リファイナンス」案件ですが、一口にリファイナンスと言ってもこれまで問題になっているような
　案件とは事情が異なります。そのあたりは後で紹介します。


　・新宿区マンション第1号ファンド第2回

　　募集開始：3/12　18:00〜
　　予定利率：4.5%
　　期間：24ヶ月
　　貸付総額：3,000万円（主案件）
　　担保：物件に対する第二順位抵当権　評価額3億4,900万円（外部専門家査定額を参考に決定）
　　　　　先順位　約2億4,400万円（銀行から）
　　LTV：78%

　　


　新宿区にあるマンション（12戸・稼働率100%）を担保とする案件です。
　第一順位に銀行が入っていますので、物件については審査が入っているものと推定されます。
　抵当権第二順位は第一順位に比べて返済順位は落ちますが、第一順位に銀行が入っていれば「銀行の審査に
　ただ乗りできる」という利点もあります。

　本日午後6時からの募集。3,000万円と小粒の案件です。
　一人の投資額上限は40万円までに制限されていますが、それでもかなり激戦になるでしょう。
　参戦される方は預かり金の振り込みと、準備をお忘れ無く。


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　さてこの案件ですが、実は前回の案件に私は投資していました。
　今回はそのリファイナンスとして元本支払いに充てられるとのことで、私の投資していた案件は無事に償還
　される見通しです。

　リファイナンスというと昨今のソーシャルレンディングでは嫌な響きですが、私はこの案件について言えば
　リファイナンスが問題にはならないと思っています。


　理由は以下の3つです。

　�@昨今問題になったのは「自転車操業的な」リファイナンス。
　　本案件はそもそもが貸付先の長期的な事業資金とでありそれをソーシャルレンディングで募集しやすい
　　ように「24ヶ月」案件として組成したと考えられる。

　�A銀行からの融資は変わらず続いており、銀行審査は通っていると考えられる。

　�B物件の再査定が行われている（漫然とした案件の再募集ではない）。


　銀行審査をパスして貸付が行われている時点で、詐欺や重大な瑕疵という可能性はほとんどありません。
　（スルガの例は銀行が貸したのではなく、預金者に貸し付けさせたケース）

　物件の再査定については、以下の通り行われています。
　物件の評価額は2年前と比べて若干低下（建物の経年によるものかと思います）、結果としてLTVは約3%
　上がっていますが、リスクが限定的なことには変わりはないと思われます。

　　
　　（↑2年前に募集した際の財務構造）

　　
　　（↑今回募集時の財務構造）


　私は先日のSBI SL案件に投入してしまったため、本案件は資金不足で見送ります。
　ただ、資金があれば参戦して上限40万円まで突っ込んでみたい案件です。


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