節約と投資ブログ

節税を目的に不動産を購入する場合、まず安い物件からはじめてみてはどうでしょうか？？

株の購入の考え方として自己資本比率というものがあります。
自己資本比率とは、総資本のうちどの程度が自己資本でまかなわれているかを示す指標です。



個人でいう自己資本とは自分の貯蓄や金融資産です。

この自己資本比率は高ければ高い程良いとされています。
中小企業の黒字企業の平均が約30%、黒字企業の中でも特に優良とされる企業は50%を超えます。

目安としては40% 超を目指すと良いでしょう。


借入の金額が、仮に２０００万だとしたら頭金はすくなくとも６００万程度はあったほうがよいということです。


節税目的で不動さんを購入する場合、物件価格が低い方が節税効果は高いです。


仮に３００万の不動産を購入しても、3000万の不動産を購入しても付き合う交際費やケータイ、交通費はそこまで変わりません。


不動産で本当に稼ごうと思えば、高い物件がいいと思いますが、リスクも高くなりますので、不動産投資未経験である初心者は失敗しても取り返しがつくレベルでまず経験されるのも選択肢の一つかと思います。

ちなみに、節税は不動産ビジネスにつながるものなら落とせます。

＜計上できる代表的な7つの経費＞
それでは不動産投資に伴う代表的な経費を挙げていきます。

(1) 税金
固定資産税や都市計画税、不動産を購入したときの不動産取得税、また収入印紙代などの税金は経費になります。

(2) 保険料
不動産投資をするときには、火災保険への加入はまず必須ですし、地震保険に入る人もいるでしょう。それらの保険料は経費に計上できます。

(3) 管理会社への業務委託料
一般的に大家さんは、賃貸物件は不動産管理会社に、家賃の5％などを手数料とし、トラブルの解決や清掃、家賃の徴収などを任せているでしょう。それらの業務委託料は不動産運営に必要な経費として認められます。

(4) 司法書士や税理士への報酬
確定申告を税理士事務所に依頼する、不動産の登記を司法書士に依頼する、といった場合の報酬も経費になります。

(5) 減価償却費
建物には、構造や素材により、法律で耐用年数が設定されています。木造は22年、鉄骨造は34年、マンションで多いRC造は47年です。建物の購入にかかった費用を、この年数で割った金額を減価償却費として毎年、費用に計上することができます。

例えば下記のような場合、年間36.96万円ずつ減価償却できるため、実際の支出がないのに経費として計上できるのです。支出が伴わないのに帳簿上の利益を減らすことができるので、節税に効果を発揮します。



(6) 修繕費
時間とともに、部屋は必ず老朽化します。部屋の機能を回復させるための費用は、修繕費として経費にできるので、部屋のクリーニング代や壁紙の交換、給湯器やエアコンの交換などの費用は経費として計上しましょう。またマンションを所有しているときは、管理費として共用部分の清掃やメンテナンス費、修繕積立金として大規模修繕のための費用を毎月支払うことになりますが、これも経費にできます。

ただし、機能を向上させるための設備の費用に関しては、修繕費として一括での経費計上はできません。固定資産と同じく、耐用年数の期間にわたって減価償却する必要があります。例えば、階段の修理は修繕費になりますが、階段を新たにつけた場合は修繕費になりません。ほかにも、壁紙や床板の張替えも修繕費として計上できますが、間取りの変更などは機能向上のための費用にあたるため修繕費には含まれないので、その点は注意しましょう。

(7) ローン金利
ローンの融資を受けて物件を購入した際には、毎月決まった額の返済をしていきます。そのなかでも返済する金額の何割かは借入金の元本ではなく、金利です。融資を受けた金融機関から、年末に返済表が送られてきて、それぞれ返済金額の借入金と金利の内訳が書いてあります。そのうちの建物を取得するために受けた借入金の金利は経費とすることができます。また、ローンの融資を受けた年の手数料も経費になります。

その他
物件を視察にいった場合の交通費、税金に関する本を購入した際の書籍代、不動産屋への手土産代、などは常識の範囲内で経費にできます。あまりに交通費や交際費の頻度が高い、金額が多い場合は税務署のチェックが入ります。

経費として計上できないもの
住民税と所得税は、不動産投資に関係なく発生するので経費にはなりません。



ところが、不動産屋に相談すると余信MAXで提案してきます。
年収1000万の人でしたら5000万の物件を紹介するなどです。

どうゆうことかというと、不動産の売上である仲介料は不動産価格3-5%なので、できるだけ高いもの買わせたいのです。

小さい不動産は売上が低いため評価にもなりにくいため冷たい対応されます。

不動産の営業マンのテクニックとしてまず年収を聞き、いくらの不動産まで購入できるかまず頭で計算します。
そのあと、そのぎりぎりの不動産をひたすら紹介するケースが多いです。

ただ、本当に不動産投資　未経験者に借りられるギリギリの不動産価格でいきなり勝負させることが正しいのかわかりません。

ある意味、決して正しい選択と思わないです。

まず経験のために失敗しても取り返しがつくレベルの不動産で経験してみるのも一つの選択肢ではないでしょうか？？
なので不動産投資で言われている一般常識と違う解説になっているかもしれません。

逆にしっかり勉強されて、良い物件と巡り会えたらリスクを取らない方がもったいないです。

＜Q&A＞
〇住人とのやりとりはやってもらえるのか？？

不動産管理会社がやってくれます。
手数料として家賃の５％を支払いケースが多いです。

〇安い物件は一括でキャッシュで買うのと、ローンを組んで買うのとどっちが特になるか？？
基本的には安くても高くても、キャッシュで購入したほうがお得なります。
また価格が高ければ高いほど、事務手数料が薄く延ばされますので、ローン組んだ時高い物件のほうが手数料の負担が軽くなります。
５００万以下の物件なら自分で事務手続きとるか、銀行ではなく知り合いから借りる、もしくはキャッシュで払ったほうが多いです。
手持ちがなければ、銀行からの借入も検討してください。


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