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築年数よりも、管理の行き届いたマンションを選ぶことが大切　なんていうけれども、その際の築年数というのはあくま築２５年以内のマンションというのが現実。
言うまでもないことだが、中古マンションの流通で最もハードルの高いのが住宅ローンが組めるかどうかだ。
ここには議論の余地はないだろう。
その際に、問題となるのが耐震診断。
マンションというのは何をするにしても理事会の合意が必要であり、耐震診断も理事会で決議が必要。
現実問題、簡単に耐震診断すらできないのだ。費用は規模によるのだが、通常２００万円以上はかかる。ましてや、もし耐震性が不足しているとなれば、耐震改修工事が必要となり、さらに費用負担が膨大になる。
つまり、マンションでローンが組めるのは築２５年以内、もしくは、２年以内に耐震改修をした物件ということになるのだ。
耐震改修から２５年は住宅ローンが可能とならない限りは何百万もかかる耐震診断の実施はムリ。
現実的には築後２５年以内の物件を選ぶということになるのは必然なのである。

Yahoo!より、
リノベしやすい中古マンションはどう選ぶ？　物件探しとプランづくりのコツを聞いてみた
2/22(木) 7:30配　SUUMOジャーナル
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180222-00149533-suumoj-life
記事より、
・「リノベしやすいマンション」「リノベしにくいマンション」もある
・「建物については、構造が大切ですね。竣工図面があれば、それを確認します。例えば＜壁で構造を支える＞壁構造の場合は、＜柱で構造を支える＞ラーメン構造に比べて、壁を抜いて広い空間にするということができない場合もあります」
・「床や天井の状態も大切です。古いマンションの場合、上下水道の配管が下の階の住戸の天井の中に埋め込まれている場合があります。そのときは自宅内に配管を通す必要があり、水まわりの場所を大きく変更することができなかったり、室内に段差をつくらざるをえない場合もあります」
・「検査済証がないような物件の場合は、銀行に融資してもらえない場合があります」
・「耐震基準適合証明書(※)を取っているかもポイントになりますね。建物への信頼もありますが、住宅ローン減税における築後年数要件の緩和でも必要になります」と小堀さん。買ったあとで確定申告に行ったときに住宅ローン減税の対象ではないことを知る人もいるので気を付けておきたい。
※耐震基準適合証明書：建物の耐震性が基準を満たすことを建築士等が証明する書類。中古住宅の場合、住宅ローン減税が利用できるのは、非耐火構造で築20年未満（耐火構造の場合は築25年未満）の建物に限られるとされているが、「耐震基準適合証明書」付きの物件であれば、築年数が古くても住宅ローン減税の対象となる←間違い。築２０年以内、築２５年以内。書いている人間の資質を疑う記述！SUUMO恐るべし！所詮中古なんて興味がないという証でもある！
・築年数よりも、管理の行き届いたマンションを選ぶことが大切

参考）タックスアンサーより、
No.1214中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1214.htm
これに、
家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年（マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年）以下であること
とある。あくまで、「以下」であり、未満ではない。