マンションマニアの活動日記(ブログ)

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2016年06月20日

ヴィークコート千川　価格と間取り　モデルルーム訪問

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ヴィークコート千川　価格は？！　駅徒歩２分の好立地です

 ヴィークコート千川【モデルルーム訪問】記事更新しました！

今回ご紹介するのはヴィークコート千川です！

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［物件概要］

売主：清水総合開発株式会社
施工：新日本建設株式会社

価格：3,580万円～8,280万円　
専有面積： 33.03m2～75.73m2 　第一期販売概要　販売戸数18戸　平成28月6月11日時点

総戸数：39戸
階数：地上6階建て
交通：東京メトロ有楽町線・副都心線「千川」駅より徒歩2分
所在地：東京都豊島区要町３丁目5番3（地番）
竣工：平成29年3月上旬（予定）

地図はこちらです↓

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東京メトロ有楽町・副都心線『千川』駅から徒歩2分、大通りから一歩中へ入った静かな環境に誕生する同マンションの現地、モデルルームを見学してきました！

千川駅は池袋駅から2駅3分、2路線が利用できますから飯田橋、有楽町方面と新宿、渋谷方面へダイレクトアクセスすることができます。これだけ利便性の良いエリアですがすでに成熟した住宅街のため新築マンションの供給が少ないエリアです。

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マンマニが最後に見たのは2013年築、千川駅徒歩3分のクレヴィア千川、読者様にも相談ＤＭでおすすめしていたマンションです。坪単価はおおよそ250万円であきらかに買いなマンションでした。では今回ご紹介するヴィークコート千川はいくらなのか？部屋ごとの詳細は後ほど記載いたしますが、おおよその坪単価は330万円です。クレヴィアと大きく違うのは『大通りに面していない』『信号なしで徒歩2分』ということで、その部分に魅力を感じるならばおすすめしたいと思います。

中古でも良ければクレヴィア千川の売り出し中のお部屋もお得感があります。平成28年6月12日時点でポータルサイトに出ている売り出し住戸を見てみましょう。

・5340万円　71.25㎡　2階　南向き　坪単価247万円

それでもヴィークコート千川は今出ている新築マンションの中ではおすすめできるマンションです。今はどこを選んでも数年前の相場より高いことがほとんどですから『それならば数年前のマンションよりも良い立地、もしくは唯一無二を選びましょうよ！』という考え方もあります。

例えばクレヴィア千川の真後ろ、駅徒歩4分に新築マンションができてクレヴィア千川の中古より高いとなると背中を押しにくいのですが、クレヴィア千川よりも駅に近くて静かな場所にできるヴィークコート千川なら『良いと思いますよ』と背中を押しやすいですね。理由としては

・築浅中古よりも相当程度高いけども立地条件では勝っている
・今後同様の条件でマンションは出にくい

つまりは『高いのはわかっている。でも物が良いのだから仕方ない。』という良い意味でのいいわけができるわけです。

第一期販売の一例を記載いたします。

Atタイプ　70.38 m2 　南向き

1階　6680万円　坪単価313万円

Bタイプ　68 m2 　南向き

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2階　6380万円　坪単価309万円

Jタイプ　59.27 m2 　南向き　

3階　5680万円　坪単価316万円

Nr タイプ　35.1 m2 　東向き

5階　3880万円　坪単価365万円

おおよその平均坪単価は330万円を切る程度となりそうです。以前の記事で『マンマニ的には買い推奨出せるのは平均坪単価335万円くらいまでかなぁと考えています。』と書きましたが、範囲内になり一安心しました。

駐車場：9台〈平置式1台、機械式8台〉（月額使用料：21,000円～28,000円）
平置駐輪場：12台〈ミニバイク置場兼用）（月額使用料：600円）
2段式駐輪場／30台（月額使用料：上段200円、下段400円）

管理費(月額) 8,500円～18,400円
修繕積立金(月額) 4,560円～9,840円

主な仕様、構造

・キッチン人造大理石カウンター
・食器洗い乾燥機
・洗面、トイレ床タイル貼り
・浴室ダウンライト
・ミストサウナ
・トイレ手洗いカウンター付き
・玄関前カメラ付きインターホン
・乾式遮音二重床
・床スラブ厚約220ｍｍ

【総評】

以前の周辺相場よりも高いのはここだけではありませんが、坪単価300万円を大きく超えてくるとさすがにびっくりしますね。ただ、先ほども話したように『どうせ高いなら良いものを買いましょう』というのがマンマニの考えです。もちろん近郊郊外にて価格面で頑張っている新築マンションでも良いものもあります。ただ、周辺に自分のマンションよりも優れたマンションが多くあると中古市場で苦戦しやすいというデメリットがあるのも事実です。それに比べるてヴィークコート千川は『うちのほうが立地も仕様も良いんだから高くて当然です』と多少強気で販売することができます。

何よりマンションが出にくい地域ですから千川駅で新築希望の方は立地の良い同マンションを選んでおくのが良いのではないでしょうか。

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記事内画像出典：ヴィークコート千川公式ＨＰ

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posted by マンションマニア at 07:35 | Comment(0) | モデルルーム訪問

2016年06月18日

ザ・パークハウス花小金井ガーデン　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

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ザ・パークハウス花小金井ガーデン【モデルルーム訪問】記事更新しました！

シティテラス小金井公園【モデルルーム訪問】記事更新しました！

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今回ご紹介するのは

ザ・パークハウス花小金井ガーデン　です！

［物件概要］

売主：三菱地所レジデンス
施工：長谷工コーポレーション
価格：
4000万円台～6400万円台(予定)※100万円単位　記事作成時点でのⅠ街区予定価格
3900万円台～5400万円台(予定)※100万円単位　記事作成時点でのⅡ街区予定価格

専有面積：
70．64㎡～87．87㎡　記事作成時点でのⅠ街区データ
55．98㎡～80．09㎡　記事作成時点でのⅡ街区データ

総戸数：468戸（Ⅰ街区：237戸〔他に管理室1戸・清掃員控室1戸〕、Ⅱ街区：231戸〔他に管理室1戸・清掃員控室1戸〕、白樫のヴィラ（共用棟）： Passage（コミュニティルーム）1戸、洋のスイートルーム1戸、和のスイートルーム1戸）

規模：
Ⅰ街区：鉄筋コンクリート造地上6階建
Ⅱ街区：鉄筋コンクリート造地上6階建
白樫のヴィラ（共用棟）：鉄筋コンクリート造地上3階建

交通：
Ⅰ街区：西武新宿線「花小金井」駅南口　徒歩7分、JR中央線「武蔵小金井」駅バス7分「南花小金井」停留所下車　徒歩4分
Ⅱ街区：西武新宿線「花小金井」駅南口　徒歩8分、JR中央線「武蔵小金井」駅バス6分「嘉悦大学入口」停留所下車　徒歩5分　

所在地：　
Ⅰ街区：東京都小平市鈴木町2丁目176番4（地番）
Ⅱ街区：東京都小平市鈴木町2丁目176番9、190番4（地番）
白樫のヴィラ（共用棟）：東京都小平市鈴木町2丁目176番10（地番）

竣工予定：
Ⅰ街区：平成28年7月上旬予定
Ⅱ街区：平成29年1月下旬予定
白樫のヴィラ（共用棟）：平成28年7月上旬予定

地図はこちらです↓

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住友不動産のシティテラス小金井公園と同じくＮＴＴの社宅があった場所です。縦に長い敷地で２つの土地に分かれていますが同一マンションとしての扱いとなります。敷地形状を活かして歩道を広くし、日比谷花壇プロデュースの植栽で囲うことにより住まう方、周辺住民の方に癒しを与えてくれます。日比谷花壇プロデュースと聞くと『管理費大丈夫か？』と思ってしまいますが、竣工後のメンテナンスを日比谷花壇へお願いするのはエントランス付近の一部分だけとなりますから管理費への影響はほとんどありません。

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こちらのマンションの魅力は周辺が10ｍの高さ規制がある第一種低層住居専用地域でありながらも同マンションの敷地だけは第一種中高層住居専用地域と基本的には考えられない用途地域となっています。なぜ第一種低層住居専用地域に囲まれるように第一種中高層住居専用地域となっているのかというと、用途地域が制定される前からＮＴＴの社宅が建っていたため第一種低層住居専用地域にすることができなかったわけです。そのため奇跡的な『低層住宅に囲まれた6階建てのマンション』が実現したわけです。4階以上を買えば抜け感のある確定眺望となりますから『抜け感は欲しいけど高いところは苦手』という方にはこれ以上にないマンションと言えるのではないでしょうか。1階～3階に関しても前建までの距離は十分ありますから圧迫感は一切ありません。

第一種中高層住居専用地域だからと目一杯建てるのではなく、周りの低層住宅に配慮したランドプランとなっています。とくにセットバックして歩道を設けている点は周辺住民も喜べるものなのではないでしょうか。

マンマニは西武新宿線沿線はまだ一般庶民でも手が届きやすい住宅購入の『狙い目』だと思っています。正直同じ価格であれば相当な地縁がない限りは中央線沿線を選ぶでしょう。しかし、中央線沿線で駅近となれば価格面で庶民の手が届かないレベルとなっています。そんな中同マンションを始めとして西武新宿線沿線のマンションはまだ買いやすい価格です。中央線と比べて利便性が落ちるのか？と言われれば『そうでもない。むしろメリットもある』と答えます。その理由として西武新宿線は『遅れにくい』『混みにくい』路線であり、都心への時間距離は中央線とほとんど変わりません。見学後に知ったのですが、ちょうどマンマニが見学したのと同じ日にザ・ガーデンズ東京王子を検討している相談者様が見学していたとメールをくれました。ザ・ガーデンズ東京王子の価格をモデルルームで聞き予算外だったため同じく大規模の花小金井を見に来たとのことでした。

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現在の販売状況ですが、ざっくりと残り250戸ほどあるそうです。竣工前完売は厳しいですが、モデルルームよりも現地モデルルームになると契約率が伸びそうな気がします。実際に駅から歩いてみると近く、現地へ着いたときのスケール感、美しさが理解できるはずです。

記事作成時点での販売住戸一例です。

Ⅰ街区

Ｃ棟　東向き

72Ｂｔタイプ　72．82㎡

1階　4238万円　坪単価192万円

73Ａタイプ　73．25㎡

6階　4758万円　坪単価214万円

Ａ棟　南向き

75Ａタイプ　75．11㎡

2階　4938万円　坪単価217万円

Ｄ棟　西向き

70Ｂタイプ　70．34㎡

5階　4448万円　坪単価208万円

Ⅱ街区

Ｈ棟　東向き

70Ｇタイプ　70．60㎡

3階　4298万円　坪単価200万円

Ｆ棟　南向き

91Ｂｒタイプ　91．23㎡　ルーフバルコニー付き　駐車場優先権あり

5階　7498万円　坪単価271万円

Ｉ棟　西向き

66Ｅタイプ　66．99㎡

2階　3998万円　坪単価196万円

おおよその平均坪単価は215万円です。

管理費　　11130円　66．99㎡の場合

修繕積立金　5360円　66．99㎡の場合

駐車場　236台（月額使用料:9000円～16000円）
Ⅰ街区：119台（平置46台、機械式72台、身障者用1台）
Ⅱ街区：117台（平置16台、機械式100台、身障者用1台）、その他来客用2台
白樫のヴィラ（共用棟）：カーシェアリング用1台、来客用1台

自転車置場　692台（月額使用料:100円～300円）
Ⅰ街区：350台〔他にサイクルシェアリング6台〕
Ⅱ街区：342台〔他にサイクルシェアリング6台〕

バイク置場　4台（月額使用料:1200円）（Ⅰ街区：2台、Ⅱ街区：2台）
ミニバイク置場　31台（月額使用料:800円）（Ⅰ街区：16台、Ⅱ街区：15台）

※すべて月額

主な仕様、構造

・ディスポーザー
・食器洗い乾燥機
・床暖房
・保温浴槽
・複層ガラス
・直床、二重天井
・天井高　2500mm
・床スラブ厚　200mm～
・コンシェルジュ
・カーシェアリング、サイクルシェアリング

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上記画像は共用施設が入る別棟となります。この中にはコミュニティルームとゲストルームが入ります。

その他ライブラリー、ガーデンテラスなどがあります。

24時間有人管理ではないものの、管理人が2名体制で週7日、8時～20時まで、コンシェルジュが週7日、8時～20時までと必要性が高い時間帯に配置しているためさほど困ることがなく、その分管理費を下げているためコストパフォーマンスも良いマンションとなっています。

【総評】

第一種低層住居専用地域が東側に約100ｍ、西側に約750ｍ広がるという奇跡的な立地です。そのため入札には相当な数の業者が参戦したと担当営業さんは話していました。

住友不動産のシティテラス小金井公園と検討して選んでほしいわけですが、それぞれに強みがあります。特徴的な強みは両物件の記事内でも書いていますのでブログ記事を見つつ、実際に両方のモデルルームを見学していただけたらと思います。

花小金井感が強いのはザ・パークハウス花小金井ガーデン、どちらかというと武蔵小金井感が強いのがシティテラス小金井公園でしょうか。

花小金井周辺はマンションが建ちにくいエリアですから両物件とも販売を焦っている雰囲気がありませんでした。地元の方の多くはすでに見学していると思われますから、花小金井は思いのほか都心に近いんだよ～ということを地縁のないマンション検討者にアピールし集客できるかが販売のポイントになってきそうです。

モデルルームはルーフバルコニー付き住戸がありますからこのマンションに限らずルーフバルコニー住戸を申し込みしようとしている方も参考に訪れてみると良いかもしれません。700件近く見学していますがルーバル付き住戸をモデルにしている物件はなかなかありませんでした。

記事内画像出典：ザ・パークハウス花小金井ガーデン公式ＨＰ

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2014年1月以降、首都圏・関西にて新築マンションを購入された方！

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posted by マンションマニア at 07:39 | Comment(3) | モデルルーム訪問

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